ધારો કે તમે અમદાવાદ કે સુરતથી ફૂકેટમાં કન્ડોમાં પૈસા રોકવાનું વિચારી રહ્યા છો, અને અચાનક ન્યૂઝમાં વાંચો છો કે US ટ્રેઝરી યીલ્ડ 5% પર પહોંચી ગઈ છે. ડરવાની જરૂર છે? ટૂંકો જવાબ: ના, ઓછામાં ઓછું સીધો નહીં. 3 સપ્ટેમ્બર 2026ના રોજ, US 10-વર્ષીય ટ્રેઝરી બોન્ડની યીલ્ડ 5% સુધી પહોંચી ગઈ, જે વૈશ્વિક મૂડીની કિંમતનું બેન્ચમાર્ક ગણાય છે. પણ ફૂકેટમાં વિદેશી ખરીદદારો લગભગ હંમેશા રોકડમાં પેમેન્ટ કરે છે, એટલે થાઈ મોર્ટગેજ સાથે આ યીલ્ડનો સીધો સંબંધ નથી.
જે વસ્તુ ખરેખર બદલાય છે તે છે ડીલનો સમય, ડીલ થશે કે નહીં તે નહીં.
US ટ્રેઝરી યીલ્ડ 5% કેમ પહોંચી, અને 'ચિપફ્લેશન' શું છે?
આ વખતે કારણ ફેડરલ રિઝર્વનો કોઈ રેટ નિર્ણય નથી, પણ ફુગાવાની અપેક્ષાઓ છે, જે ત્રણ બળોથી એકસાથે ઉભી થઈ છે: સેમિકન્ડક્ટર પર US ટેરિફની ધમકી, વધતા ક્રૂડ ઓઈલના ભાવ, અને AI ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પર જંગી કેપિટલ ખર્ચ. ટેરિફની ધમકી ખાસ કરીને દક્ષિણ કોરિયાની મેમરી ચિપ કંપનીઓ Samsung અને SK hynixને લક્ષ્ય બનાવે છે, જે સ્માર્ટફોન, સર્વર અને કારના અપસ્ટ્રીમ સપ્લાયર છે.
મેમરી ચિપ લગભગ દરેક ઈલેક્ટ્રોનિક પ્રોડક્ટમાં હોય છે, એટલે તેના પર ટેરિફ લાગુ પડે ત્યારે તે ચોક્કસ ફેક્ટરી પર ટેક્સ નહીં, પણ સમગ્ર ડાઉનસ્ટ્રીમ ઈલેક્ટ્રોનિક્સ પર ટેક્સ જેવું કામ કરે છે. સર્વર બનાવનારા આ ખર્ચ રેક પ્રાઈસિંગમાં નાખે છે, ડેટા સેન્ટર ઓપરેટર તેને કમ્પ્યુટ પ્રાઈસિંગમાં નાખે છે, અને છેલ્લે તે સબસ્ક્રિપ્શન ફીમાં આવે છે. બજારો આ ચેઈન રિએક્શનને 'ચિપફ્લેશન' કહે છે.
Fed's Beige Book પણ ટેરિફ અને રો મેટેરિયલ ખર્ચથી ઉભા થતા પ્રાઈસ પ્રેશરની નોંધ કરે છે. બીજી બાજુ, New York Fed પ્રેસિડેન્ટ John Williamsનું કહેવું છે કે જો ટેરિફની અસર કામચલાઉ સાબિત થાય અને ઓઈલના ભાવ સ્થિર થાય, તો ફુગાવો એટલી જ ઝડપથી ઠંડો પડી શકે જેટલી ઝડપથી વધ્યો.
શું US યીલ્ડ વધવાથી થાઈલેન્ડમાં મોર્ટગેજ પર અસર પડે?
લગભગ નહીં. થાઈ બેંકો બિન-નિવાસી વિદેશીઓને પ્રોપર્ટી માટે લોન આપવાનું ટાળે છે, અને જ્યાં આપે છે ત્યાં શરતો એટલી કડક હોય છે કે તે આર્થિક રીતે નકામી બની જાય છે. બાહ્ટ-ડિનોમિનેટેડ રેટ Bank of Thailand નક્કી કરે છે, US ફેડ નહીં. અસર માત્ર આડકતરી છે, એક્સચેન્જ રેટ અને તમારા દેશમાં મૂડીની કિંમત મારફતે.
ફૂકેટમાં કન્ડો ખરીદનારા મોટા ભાગના વિદેશીઓ પોતાની મૂડીથી, રોકડમાં ડીલ કરે છે. એટલે ફેડનો રેટ સીધો ટ્રાન્ઝેક્શનમાં પ્રવેશતો નથી. જે પ્રવેશે છે તે છે ઓપોર્ચ્યુનિટી કોસ્ટ. જ્યારે રિસ્ક-ફ્રી ડોલર ઈન્સ્ટ્રુમેન્ટ 5% આપે છે, ત્યારે ખરીદદારો ડેવલપરના 'ગેરંટીડ યીલ્ડ'ના વાયદાને વધુ ચકાસીને જુએ છે.
ફૂકેટના રેન્ટલ યીલ્ડ US ટ્રેઝરી સામે કેવા દેખાય છે?
ફૂકેટનું પોતાનું રેન્ટલ માર્કેટ એક રસપ્રદ કાઉન્ટરવેઈટ આપે છે. આઈલેન્ડ પરના ઝોન અને પ્રોપર્ટીના પ્રકાર પ્રમાણે ગ્રોસ યીલ્ડ 7.2-10.7% સુધી ચાલે છે.
| પ્રોપર્ટી પ્રકાર | યીલ્ડ |
|---|---|
| ગ્રોસ યીલ્ડ (તમામ ઝોન) | 7.2-10.7% |
| લાઇસન્સ્ડ શોર્ટ-ટર્મ રેન્ટલ (નેટ) | 5-8% |
| લોંગ-ટર્મ રેન્ટલ (નેટ, મેનેજમેન્ટ ફી અને ટેક્સ બાદ) | 4-6% |
| વાર્ષિક કેપિટલ એપ્રિસિએશન (સરેરાશ) | 5-8% |
જ્યારે 5% રિસ્ક-ફ્રી રેટ સામે ડેવલપર 7-8% ગેરંટીડ રિટર્નનું વચન આપે, ત્યારે એ સવાલ પૂછવો જોઈએ કે એ વધારાનું 2-3% રિસ્ક ક્યાં છુપાયું છે, એન્ટ્રી પ્રાઈસમાં, કમ્પ્લિશન ટાઈમલાઈનમાં, કે ડેવલપરના બેલેન્સ શીટમાં.
ડોલર મજબૂત થાય તો બાહ્ટનું શું થાય?
સામાન્ય રીતે ઉંચી ડોલર યીલ્ડ ડોલરને ઈમર્જિંગ-માર્કેટ કરન્સી સામે મજબૂત કરે છે. પણ બાહ્ટ મોટા ભાગની એશિયન કરન્સી કરતાં વધુ સ્થિતિસ્થાપક રહી છે, કારણ કે થાઈલેન્ડ પાસે કરન્ટ એકાઉન્ટ સરપ્લસ અને મજબૂત ટુરિઝમ ઈન્કમ છે. એટલે બાહ્ટ આપોઆપ ઘસાશે એવું માનવું જોખમી છે.
ખરેખર જે વસ્તુ ફૂકેટ ડીલમાં નિર્ણય લે છે તે છે: પેમેન્ટની તારીખે તમારો રૂપિયો (કે ડોલર) બાહ્ટ સામે કેટલો છે, અને પેમેન્ટ શેડ્યુલનું સ્ટ્રક્ચર. 24-30 મહિનાની ઓફ-પ્લાન ઈન્સ્ટોલમેન્ટ સ્કીમ કરન્સી રિસ્કને કુદરતી રીતે એવરેજ કરી નાખે છે, જ્યારે એક્સચેન્જ રેટના તળિયાની રાહ જોવી ઘણી વાર નકામી સાબિત થાય છે.
શું ખરીદી અટકાવીને યીલ્ડ ઘટવાની રાહ જોવી જોઈએ?
જો ડીલ તમારા દેશમાં લોન લઈને થઈ રહ્યો હોય, તો થોડી રાહ વાજબી ગણાય. પણ જો તમે તમારી પોતાની મૂડીથી ખરીદી રહ્યા હો, તો રાહ જોવાનો ખર્ચ ઘણી વાર વધુ પડે છે. ફૂકેટના પોપ્યુલર ઝોનમાં પૂરી થયેલી પ્રોજેક્ટ્સની કિંમતો રેટ રિવર્સલની રાહ જોતી નથી, અને કેપિટલ એપ્રિસિએશન સરેરાશ 5-8% વાર્ષિક ચાલુ જ રહે છે.
મારો અંગત મત: US યીલ્ડના લેવલ પર ખરીદીનો નિર્ણય બાંધવો ખોટી રણનીતિ છે. જો તમારું બજેટ પહેલેથી બાહ્ટમાં અને થાઈ બેંક એકાઉન્ટમાં પડ્યું છે, તો ઉપરની આખી ચર્ચા તમને લાગુ પડતી જ નથી. પણ જો તમારે રૂપિયાથી ડોલર કે બાહ્ટમાં કન્વર્ટ કરવાનું છે, તો પહેલા પેમેન્ટ માટે એક્સચેન્જ રેટ લોક કરવો, અને ડેવલપર પાસેથી પ્રોજેક્શન મોડેલ નહીં પણ છેલ્લા 12 મહિનાના અસલી ઓક્યુપન્સી આંકડા માંગવા, એ સૌથી પ્રેક્ટિકલ પગલું છે.
યીલ્ડ ઉંચી હોવાનો એક ફાયદો પણ છે: ઝડપી રિસેલ માટે ઓફ-પ્લાન ડીલમાં ઘૂસેલા સ્પેક્યુલેટિવ ખરીદદારોની સંખ્યા ઘટે છે, અને રેન્ટલ નંબર્સ પર સ્ક્રૂટિની વધે છે. જેની પાસે પોતાની મૂડી છે તેના માટે આ ધમકી કરતાં તક વધુ લાગે છે.
સ્રોત: Seoul Economic Daily