ધારો કે તમારી પાસે ફૂકેટમાં કન્ડોમિનિયમ ખરીદવા માટે રોકડ 150,000 ડોલર તૈયાર છે, અને તમે વિચારી રહ્યા છો કે હમણાં ડીલ કરવી કે થોડા મહિના રાહ જોવી. હવે એક નવો આંકડો આ નિર્ણયમાં ભળી ગયો છે: અમેરિકાનું જોખમ-મુક્ત 10-વર્ષનું ટ્રેઝરી બોન્ડ યીલ્ડ લગભગ 4.8% ચૂકવે છે, કોઈ ભાડુઆત કે મેન્ટેનન્સની ચિંતા વગર. તો પછી ફૂકેટની પ્રોપર્ટીમાં નેટ 5-6% યીલ્ડ કેમ પસંદ કરવી?
જાપાનના બોન્ડ યીલ્ડમાં આ ફેરફાર શા માટે મહત્વનો છે?
જાપાનનું 10-વર્ષનું સરકારી બોન્ડ યીલ્ડ 3%થી ઉપર ગયું છે, જે The Japan Times અને Euronews મુજબ 1996 પછી પહેલી વાર બન્યું છે. છેલ્લા એક વર્ષમાં આ યીલ્ડ લગભગ 1.4 ટકા પોઈન્ટ વધ્યું છે. વીસ વર્ષ સુધી જાપાનનું લાંબા ગાળાનું ડેટ લગભગ શૂન્યની નજીક રહ્યું, અને એ સસ્તું મૂડી સમગ્ર એશિયામાં રોકાણ માટે ઉપલબ્ધ રહેતું. હવે બેંક ઓફ જાપાન સપ્ટેમ્બરની બેઠકમાં દર 1.25% સુધી વધારે એવી 80-90% શક્યતા માર્કેટ જોઈ રહ્યું છે. જ્યારે જાપાનનું પોતાનું લાંબા ગાળાનું ડેટ 3%થી વધુ ચૂકવે, ત્યારે એ મૂડીનો એક ભાગ ઘર તરફ પાછો ફરે છે, અને એશિયન રિયલ એસ્ટેટમાં ક્રોસ-બોર્ડર રોકાણને હવે વાસ્તવિક વ્યાજ દર સામે સ્પર્ધા કરવી પડે છે, શૂન્ય સામે નહીં.
અમેરિકાના યીલ્ડ અને ક્રૂડ ઓઈલની અસર શું છે?
સાથે સાથે અમેરિકાનું 10-વર્ષનું યીલ્ડ 4.8% તરફ વધ્યું છે, 2-વર્ષનું નોટ લગભગ 4.41% પર છે, અને બ્રેન્ટ ક્રૂડ બેરલ દીઠ લગભગ 95 ડોલર પર ટ્રેડ થઈ રહ્યું છે. આ સાંકડો સ્પ્રેડ સૂચવે છે કે માર્કેટ ધારે છે કે ઊંચા દર માત્ર એક ક્વાર્ટર માટે નહીં, પણ લાંબા સમય માટે ટકશે. જાપાન, બ્રિટન, ફ્રાન્સ અને જર્મની જેવા દેશોમાં મોટા સરકારી ખર્ચની યોજનાઓને કારણે 'bond vigilantes' નામનો જૂનો ખ્યાલ ફરી ચર્ચામાં આવ્યો છે, જ્યાં માર્કેટ ફિસ્કલ જોખમ માટે પ્રીમિયમ માંગે છે. 95 ડોલરનું ક્રૂડ સિમેન્ટ, ગ્લાસ અને ટ્રાન્સપોર્ટ ખર્ચમાં સીધો ફરક પાડે છે, જે ફૂકેટમાં નવા પ્રોજેક્ટ્સના ભાવ પર દબાણ લાવી શકે છે, ખાસ કરીને હજુ વેચાયેલ નહીં હોય એવા આગામી ફેઝ પર.
શું આ બધું થાઈલેન્ડની પ્રોપર્ટી પર સીધી અસર કરે છે?
સીધી અસર લગભગ નહીવત્ છે. થાઈલેન્ડમાં નોન-રેસિડેન્ટ વિદેશી ખરીદનારાઓ માટે મોર્ટગેજ વ્યવહારિક રીતે ઉપલબ્ધ જ નથી, એટલે લગભગ બધી ડીલ કેશમાં થાય છે. ફેડ કે BOJના રેટ ફેરફારોથી ફૂકેટની લોકલ ડીલ મોટા ભાગે અલિપ્ત રહે છે. પણ પરોક્ષ અસર છે: જ્યારે જોખમ-મુક્ત ડોલર રેટ 4.8% આપે, ત્યારે ખરીદનારા ફૂકેટની પ્રોપર્ટી પાસેથી વધુ યીલ્ડ કે ડિસ્કાઉન્ટ માંગવા લાગે છે. બીજી બાજુ, જે વિક્રેતાની મૂડી બોન્ડ પોર્ટફોલિયોમાં પડેલી છે, તેને હવે પેપર લોસ દેખાય છે. તે વિક્રેતા કાં તો નુકસાન ટાળવા સોદો કરવા તૈયાર થાય છે, અથવા લિસ્ટિંગ પાછું ખેંચીને રાહ જુએ છે. ફૂકેટના સેકન્ડરી માર્કેટમાં આ બંને પરિસ્થિતિ સાથોસાથ ચાલી રહી છે, અને દરેક પ્રોપર્ટીનું મૂલ્યાંકન વિસ્તારના સરેરાશ ભાવ પ્રમાણે નહીં, પણ વ્યક્તિગત રીતે કરવું જરૂરી છે.
બાહ્ત નબળો પડશે એવી ધારણા સાચી છે?
એક સામાન્ય માન્યતા છે કે બોન્ડ સેલ-ઓફ અને મજબૂત ડોલરથી થાઈ એસેટ વિદેશી ખરીદનારાઓ માટે સસ્તાં થઈ જાય. પણ ઈતિહાસ કંઈક બીજું બતાવે છે: થાઈલેન્ડનું મજબૂત કરંટ એકાઉન્ટ, ટુરિઝમ આવક અને રિઝર્વમાં મોટો ગોલ્ડ કોમ્પોનન્ટ હોવાને કારણે બાહ્ત ઘણી વાર રીજનલ સેફ-હેવન કરન્સી તરીકે વર્તે છે. એ કરન્સી ડિસ્કાઉન્ટ ક્યારેય ન પણ મળે, અને એની આસપાસ બજેટ બનાવવું નબળી સ્ટ્રેટેજી છે. ખરીદનારાઓએ વર્તમાન એક્સચેન્જ રેટ પર થોડું માર્જિન રાખીને બજેટ બનાવવું જોઈએ, કોઈ ધારેલા ફોરકાસ્ટ પર નહીં.
રોકાણકારે શું કરવું જોઈએ?
મારો સ્પષ્ટ મત છે: અમેરિકાનું 10-વર્ષનું યીલ્ડ 4.8%ની નજીક હોય ત્યારે, ફક્ત ભાડાની આવક માટે રિસોર્ટ પ્રોપર્ટી ખરીદવી ત્યારે જ યોગ્ય લાગે છે જ્યારે ઓક્યુપન્સી ઓછામાં ઓછા બે સીઝનના વાસ્તવિક બુકિંગ ઈતિહાસ પર આધારિત હોય, ડેવલપરના પ્રોજેક્ટેડ ફોરકાસ્ટ પર નહીં. જો બજેટ 150,000 ડોલરથી ઓછું હોય અને પ્રોપર્ટી બે-ત્રણ વર્ષમાં ફરી વેચવા માટે લેવાની હોય, તો ઉપરની આખી ચર્ચા બાજુ પર મૂકી શકાય. એ સમયગાળામાં લોકેશન અને બાંધકામનો સ્ટેજ ટોક્યોના યીલ્ડ કર્વ કરતાં વધુ મહત્વના બની જાય છે. જેની મૂડી હાલમાં બોન્ડ ફંડમાં બંધાયેલી હોય, તેમને પણ સલાહ છે: પેપર લોસ લોક કરીને ઈલિક્વિડ એસેટમાં પ્રવેશ કરવો ભાગ્યે જ ફાયદાકારક રહે છે, શોર્ટ-ડેટેડ ઈન્સ્ટ્રુમેન્ટ મેચ્યોર થવાની રાહ જોવી વધુ સમજદારીભર્યું છે.
લોંગ-સ્ટે વિઝા અંગે નવો નિયમ શું છે?
Thailandનો લોંગ-સ્ટે વિઝા પ્રોગ્રામ હવે ઓછામાં ઓછા 3 મિલિયન બાહ્તની કિંમતના કન્ડોમિનિયમ ખરીદનાર વિદેશીઓને એક વર્ષનો વિઝા આપે છે, અથવા મહિને 85,000 બાહ્તથી વધુ ભાડું ચૂકવનારને, Bangkok Post મુજબ. આ કોંક્રીટ થ્રેશોલ્ડ હવે ફૂકેટમાં ખરીદનારાઓના નિર્ણયોને સીધો આકાર આપી રહ્યો છે, ખાસ કરીને જેઓ પ્રોપર્ટી અને લાંબા ગાળાના રહેઠાણ બંનેને એકસાથે પ્લાન કરે છે.
2026નું ફૂકેટ પ્રોપર્ટી માર્કેટ વધુ સંતુલિત અને લાંબા-ગાળાના રોકાણકારો પર કેન્દ્રિત થઈ રહ્યું છે, જ્યાં રશિયા, ઓસ્ટ્રેલિયા, ચીન અને અન્ય દેશોના ખરીદનારાઓ તરફથી બ્રાન્ડેડ રેસિડેન્સ અને સર્વિસ્ડ વિલાની માંગ વધી રહી છે. જે ખરીદનારા પાસે રોકડ છે અને ઉતાવળ નથી, તેમના માટે આ સમય તક જેવો લાગે છે, કારણ કે મોર્ટગેજ-આધારિત ખરીદનારાઓની સ્પર્ધા વ્યાખ્યા મુજબ ઓછી છે. જો તમે ફૂકેટની મુલાકાત લેવાનું વિચારો, તો રાવાઈ અને બાંગ તાવ (Bang Tao) જેવા વિસ્તારોમાં સરખી લાગતી બે પ્રોપર્ટી વચ્ચેનો ભાવ ફરક ઘણી વાર એવી વિગતોમાં હોય છે જે ફોટામાં નહીં, ફક્ત જાત મુલાકાતથી જ દેખાય છે. એટલે એક-બે દિવસનો ટ્રિપ પ્લાન કરવાને બદલે થોડો વધુ સમય ફાળવવો યોગ્ય રહેશે.
સોર્સ: The Japan Times