બેંગ ના કોરિડોર પર છેલ્લા દોઢ વર્ષમાં જમીન ખરીદનાર કોઈ ગુજરાતી રોકાણકારને પૂછો, અને જવાબ એક જ મળશે: 'અમે જમીન નહોતી ખરીદી, અમે એ શરત ખરીદી હતી કે કોઈ મોટી કંપની આવીને એ જમીન ઊંચા ભાવે લેશે.' હવે એ શરત અચાનક અનિશ્ચિત બની ગઈ છે.
થાઈલેન્ડની સરકારે એકસાથે 49 નિર્માણાધીન ડેટા સેન્ટર પ્રોજેક્ટ રોકી દીધા છે, અને 117થી વધુ પેન્ડિંગ અરજીઓ પર નિર્ણય નવા નિયમો બને ત્યાં સુધી અટકાવી દેવાયો છે. સત્તાવાર રીતે આ વિરામ લગભગ એક મહિનાનો છે, જે દરમિયાન નિયમનકારો વીજળી અને પાણીના વપરાશ તેમજ સલામતીના ધારાધોરણો પર કામ કરી રહ્યા છે. જો તમારી પાસે બેંગકોક કે ફૂકેટમાં કોન્ડોમિનિયમ છે, તો તમારા માટે કંઈ બદલાયું નથી. જો તમે ચોનબુરી, રયોંગ કે બેંગ ના કોરિડોર પર જમીન ખરીદી હોય એ કોઈ ડેટા સેન્ટર ઓપરેટરને વેચવાની આશાએ, તો ઘણું બદલાયું છે.
શું ખરેખર બંધ થયું છે અને કેમ?
ફ્રીઝમાં બે આંકડા છે: 49 પ્રોજેક્ટ જે નિર્માણ હેઠળ હતા તે તાત્કાલિક રોકાયા, અને 117થી વધુ પ્રોજેક્ટ જે મંજૂરીની રાહ જોઈ રહ્યા હતા તે પેન્ડિંગ રહ્યા. આ લગભગ સમગ્ર રાષ્ટ્રીય પાઈપલાઈનનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે. કારણ સીધું છે: પાવર ગ્રીડ અને પાણી પુરવઠા પર દબાણ. બેંગકોકમાં જ પહેલેથી 34 ડેટા સેન્ટર કાર્યરત છે, અને એમનો સંયુક્ત સંસાધન વપરાશ જ આ નિયમનકારી વિરામનું સત્તાવાર કારણ છે.
નવા નિયમો બે મુદ્દા પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરશે: વીજળી-પાણીનો વપરાશ અને સુવિધા સલામતી ધારાધોરણો. ઈસ્ટર્ન ઈકોનોમિક કોરિડોર (EEC) એ 2020માં ભયંકર દુષ્કાળ ભોગવ્યો હતો જેના કારણે ઔદ્યોગિક પાણી લેવા પર પ્રતિબંધો મૂકવા પડ્યા હતા - એ યાદ હજુ તાજી છે, એટલે પાણી અંગેની કલમ કોઈ ઔપચારિકતા નહીં હોય.
શું એક મહિનામાં પરિસ્થિતિ સામાન્ય થઈ જશે?
મારો સ્પષ્ટ મત છે: ના. સિંગાપોરનું ઉદાહરણ જુઓ - 2019માં ત્યાં પણ નવા ડેટા સેન્ટર પર ડિફેક્ટો મોરેટોરિયમ લાગ્યું હતું, જે 'ટેકનિકલ રિવ્યૂ' તરીકે શરૂ થયું અને 2022 સુધી ચાલ્યું. ત્રણ વર્ષ. અને એ ખુલ્લી પહોંચ સાથે નહીં, પણ ક્વોટા-આધારિત ફાળવણી પદ્ધતિ સાથે સમાપ્ત થયું, જ્યાં ક્ષમતા સ્પર્ધાત્મક ફાળવણી અને ઊર્જા-કાર્યક્ષમતાની શરતો સાથે જ મળે છે. મલેશિયાએ પણ, જેણે એ સમયે જોહોરમાં ડાયવર્ટ થયેલી માંગ શોષી લીધી હતી, 2024 સુધીમાં નવી સાઈટ્સ માટે પોતાના પાણી અને ઊર્જા આકારણી નિયમો દાખલ કર્યા.
એક મહિનો દસ્તાવેજ લખવા માટે પૂરતો સમય છે, મંજૂરીની પ્રક્રિયા ફરી શરૂ કરવા માટે નહીં. નિયમો પ્રકાશિત થયા પછી બીજો, વધુ ધીમો તબક્કો શરૂ થશે: જૂની ધારણાઓ (પાણીની પહોંચ અને વીજળીના દર) પર ડિઝાઈન થયેલા પ્રોજેક્ટ્સને ફરીથી મંજૂરી આપવાનો. અસલી જોખમ ત્યાં જ છે - એ 117 પેન્ડિંગ પ્રોજેક્ટ્સમાંથી કેટલા નવા નિયમો હેઠળ આર્થિક રીતે વ્યવહારુ રહેશે, એ પ્રશ્નમાં.
અસર કોના પર પડે છે, અને કોના પર નથી પડતી?
- જમીન: ચોનબુરી, રયોંગ અને સમુત પ્રાકનના ઔદ્યોગિક પટ્ટામાં પ્લોટ્સ 2024-2025 દરમિયાન AI નેરેટિવની આસપાસ ફરીથી ભાવ નક્કી થયા હતા. ખરીદનારાઓ જમીન માટે નહીં, પણ કોઈ હાયપરસ્કેલર આવવાની શક્યતા માટે ચૂકવણી કરી રહ્યા હતા. એ શક્યતા હવે સસ્તી થઈ ગઈ છે.
- કોન્ટ્રાક્ટરો અને એન્જિનિયરિંગ ફર્મ્સ: 49 સક્રિય સાઈટ્સ રોકવાનો અર્થ છે ઈક્વિપમેન્ટ અને ક્રૂ નિષ્ક્રિય, જેનો ખર્ચ સપ્લાય ચેઈનમાં ક્યાંક શોષાય છે. બાંધકામ ક્ષેત્રના શેરોમાં રોકાણ કરનારાઓ માટે આ એક ક્વાર્ટરની ડેમેજ થયેલી આવક છે.
- મિક્સ્ડ-યુઝ ડેવલપમેન્ટ: વેરહાઉસ અને ઓફિસ પ્રોજેક્ટ્સ જે નજીકના ડેટા સેન્ટરને 'એન્કર સ્ટોરી' તરીકે માર્કેટ કરતા હતા, એમણે એ દલીલ ગુમાવી છે.
- રેસિડેન્શિયલ પ્રોપર્ટી: અહીં જ સૌથી મોટી ગેરસમજ શરૂ થાય છે.
ડેટા સેન્ટર ભાડૂત નથી લાવતું - આ સૌથી મોટી ભૂલ છે
થાઈલેન્ડમાં ટેકનો-રિયલ એસ્ટેટ વિશેની સૌથી સામાન્ય ભૂલ કંઈક આવી હોય છે: 'નજીકમાં ડેટા સેન્ટર બની રહ્યું છે, એટલે શ્રીરાચા કે પટ્ટાયામાં કોન્ડોમિનિયમ વિદેશી પ્રોફેશનલ ભાડૂતોને આકર્ષશે.'
એવું નહીં થાય. 3,000 કામદારોને રોજગારી આપતી ફેક્ટરી ટકાઉ ભાડા-માંગ ઊભી કરે છે. એક હાયપરસ્કેલ કેમ્પસ, જ્યારે કાર્યરત થાય, ત્યારે સામાન્ય રીતે થોડા ડઝનથી માંડીને થોડાક સો કાયમી કર્મચારીઓ ધરાવે છે (ઈન્ડસ્ટ્રી અંદાજ મુજબ), અને એમાંથી મોટો ભાગ સ્થાનિક એન્જિનિયર્સ અને સિક્યુરિટી સ્ટાફ હોય છે. બાંધકામ તબક્કો હજારો નોકરીઓ ઊભી કરે છે, પણ એ કામચલાઉ, ઓછા વેતનવાળું કામ છે જે વર્કર ડોર્મિટરીમાં રહે છે, 30 લાખ બાહ્તના કોન્ડોમિનિયમમાં નહીં.
જો તમારું ભાડા-ઉપજ મોડેલ ઈસ્ટર્ન કોરિડોરમાં ડેટા સેન્ટર પર આધારિત હોય, તો એને ફરીથી ગણો - એના વગર. મેન્યુફેક્ચરિંગ, જાપાનીઝ અને ચાઈનીઝ પ્રોડક્શન ફેસિલિટીઝ, અને લેમ ચબાંગ પોર્ટ - શ્રીરાચામાં અસલી ભાડા-માંગના ચાલક એ છે. સર્વર હોલ એ યાદીમાં નથી.
રોકાણકારોએ મોટા આંકડા કેમ ધ્યાનમાં રાખવા જોઈએ
સ્કેલ સમજવા માટે: થાઈલેન્ડની 2024ની પીક પાવર ડિમાન્ડ 36,000 MW થી વધુ હતી. એક હાયપરસ્કેલ કેમ્પસ (100-200 MW) એનો નાનો ભાગ છે, પણ એક જ પ્રાંતમાં આવા અનેક કેમ્પસનું ક્લસ્ટર સાચી ગ્રીડ સમસ્યા બની જાય છે. AWS એ 2022માં થાઈલેન્ડમાં 15 વર્ષમાં 5 અબજ ડોલરના રોકાણની જાહેરાત કરી હતી, અને ગૂગલે સપ્ટેમ્બર 2024માં ચોનબુરીમાં ડેટા સેન્ટર અને બેંગકોકમાં ક્લાઉડ રીજન માટે 1 અબજ ડોલરની પ્રતિબદ્ધતા આપી હતી. આટલી મોટી લાંબા-ગાળાની પ્રતિબદ્ધતાઓ એક મહિનાના વિરામથી પાછી ખેંચાતી નથી.
સ્કેલનો બીજો સંકેત: 2026ના પ્રથમ છ મહિનામાં થાઈલેન્ડમાં વિદેશી રોકાણ અરજીઓ વર્ષ-દર-વર્ષ 80% વધીને 1.37 ટ્રિલિયન બાહ્ત (લગભગ 40.6 અબજ ડોલર) સુધી પહોંચી, જેમાંથી મોટો ભાગ AI અને ડેટા સેન્ટર પ્રોજેક્ટ્સ સાથે જોડાયેલો હતો. આ દર્શાવે છે કે ફ્રીઝ પહેલા પાઈપલાઈન કેટલી મોટી થઈ ગઈ હતી.
હવે શું કરવું?
મારી ભલામણ સ્પષ્ટ છે: ઊર્જા અને પાણીના ધારાધોરણો પ્રકાશિત ન થાય ત્યાં સુધી ટેકનો-ડેવલપમેન્ટ માટે નિર્ધારિત જમીન ન ખરીદો, અને જો કોઈ પ્રાથમિક કરાર પર સહી થઈ ગઈ હોય, તો સમયરેખા અને ભાવ પર ફરીથી વાટાઘાટ કરવાનો પ્રયાસ કરો. કારણ સીધું છે: નિયમનકારી પરિસ્થિતિ બદલાઈ છે, એટલે ક્લોઝિંગ ડેટ પણ નિયમો બહાર આવે ત્યાં સુધી ખસવી જોઈએ.
જો તમારો પ્લોટ 2024 પહેલા ઔદ્યોગિક ભાવે ખરીદાયો હોય અને હાલમાં કોઈ આવક જનરેટ કરે છે, તો એને પકડી રાખો. જો એ 2024-2025માં પડોશી જમીન કરતાં બે-ત્રણ ગણા પ્રીમિયમે, ફક્ત ઓપરેટરને વેચવા માટે ખરીદાયો હોય, તો એક્ઝિટ વિન્ડો સંકડાઈ રહી છે, અને લોજિસ્ટિક્સ, લાઈટ મેન્યુફેક્ચરિંગ કે વેરહાઉસિંગ જેવા બીજા ઉપયોગ માટે ખરીદનાર શોધવો યોગ્ય રહેશે.
જો તમારું બજેટ 1 કરોડ બાહ્તથી ઓછું છે અને તમે જાતે રહેવા માટે અથવા ટૂરિસ્ટ ભાડા માટે ઘર ખરીદી રહ્યા છો, તો ઉપરનું બધું અવગણો - આ સર્વર હોલ ડ્રામા તમને સ્પર્શતું નથી. એક વ્યવહારુ નોંધ: ચોનબુરીમાં ઔદ્યોગિક જમીનનું મૂલ્યાંકન દૂરથી કરવું મોટે ભાગે નકામું છે. ઍક્સેસ રોડ્સ, સબસ્ટેશન નિકટતા અને પાણી ઈન્ટેક ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર જેવી વિગતો ફક્ત જમીન પર જઈને જ ચકાસી શકાય છે. થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટીની ટીમ આવા મૂલ્યાંકનમાં મદદરૂપ થઈ શકે છે.
સ્રોત: The CITY Asia