એક રશિયન ખરીદનાર ફૂકેટમાં કોન્ડો બુક કરે છે, પૈસા ટ્રાન્સફર કરે છે, ડેવલપર કન્ફર્મ પણ કરે છે... અને પછી લેન્ડ ડિપાર્ટમેન્ટ ફ્રીહોલ્ડ રજિસ્ટ્રેશન માટે ના પાડી દે છે. કારણ? એક કાગળ ખૂટતો હતો, FET ફોર્મ. પૈસા થાઈલેન્ડ પહોંચ્યા હતા, પણ 'સાચી રીતે' નહીં.
થાઈલેન્ડમાં પ્રોપર્ટી ખરીદવા પર રશિયન નાગરિકો માટે કોઈ કાયદેસર પ્રતિબંધ નથી, ન તો થાઈ કાયદામાં, ન રશિયાના પોતાના ફોરેન એસેટ નિયમોમાં. સવાલ ક્યારેય એ નહોતો કે ખરીદી શકાય કે નહીં, સવાલ એ છે કે પૈસા બોર્ડર ક્રોસ કરીને કઈ રીતે જાય છે અને એ પાછળ કેવો પેપર ટ્રેલ છોડે છે.
રશિયાથી થાઈલેન્ડ પૈસા મોકલવાના કયા 3 રસ્તા કાયદેસર છે?
મોટાભાગની રશિયન બેંકો SWIFTથી કપાઈ ગયા પછી, ઓવરસીઝ પ્રોપર્ટી માટે પેમેન્ટ સિસ્ટમ સંપૂર્ણપણે નવેસરથી ઊભી કરવી પડી. પેમેન્ટ એજન્ટ, થર્ડ-પાર્ટી ટ્રાન્સફર, કેશ સૂટકેસ અને ક્રિપ્ટો ચેઈન બધું જ 'વર્કઅરાઉન્ડ' તરીકે ઊભું થયું. આમાંથી કેટલાક રશિયાના ફેડરલ લો 173-FZ (કરન્સી રેગ્યુલેશન) હેઠળ બંધબેસે છે, જ્યારે બીજા રશિયન ક્રિમિનલ કોડની આર્ટિકલ 193.1ની ખૂબ નજીક પહોંચી જાય છે.
ખરેખર કામ કરતા ત્રણ રસ્તા આ છે:
- ખરીદનારના પોતાના રશિયન બેંક ખાતામાંથી સીધો ટ્રાન્સફર
- ડિક્લેર કરેલા ફોરેન બેંક ખાતામાંથી ટ્રાન્સફર
- બંને બોર્ડર પર ડિક્લેર કરેલી કેશ કરન્સી લાવવી
પણ ત્રીજો રસ્તો, કેશ, થાઈ બાજુનો પ્રશ્ન હલ નથી કરતો. ફ્રીહોલ્ડ રજિસ્ટ્રેશન માટે FET (Foreign Exchange Transaction) ફોર્મ જરૂરી છે, જે સાબિત કરે છે કે ફોરેન કરન્સી બહારથી આવી અને થાઈ બેંકની અંદર બાહટમાં કન્વર્ટ થઈ. હાથમાં લાવેલી કેશ આ ડોક્યુમેન્ટ ક્યારેય જનરેટ નથી કરતી.
FET સર્ટિફિકેટ શું છે અને એ કેમ આટલું મહત્વનું છે?
FET એ બેંક દ્વારા આપવામાં આવેલી કન્ફર્મેશન છે કે ફોરેન કરન્સી વિદેશથી આવી અને થાઈલેન્ડની અંદર બાહટમાં એક્સચેન્જ થઈ. આ સર્ટિફિકેટ વગર લેન્ડ ડિપાર્ટમેન્ટ કોન્ડોમિનિયમ યુનિટની ફોરેન ઓનરશિપ રજિસ્ટર નહીં કરે. રસપ્રદ વાત એ છે કે ફૂકેટની કેટલીક લેન્ડ ઓફિસો 30 વર્ષના લીઝહોલ્ડ રજિસ્ટર કરવા માટે પણ આ ડોક્યુમેન્ટ માંગે છે, જ્યારે કાયદેસર રીતે એ જરૂરી નથી. એટલે પેમેન્ટ એવી રીતે સ્ટ્રક્ચર કરો કે FET મળી શકે, ભલે અત્યારે માંગવામાં ન આવે.
પેમેન્ટ એજન્ટ વાપરવા સેફ છે? શું ધ્યાન રાખવું?
પેમેન્ટ એજન્ટ સ્વીકાર્ય છે, પણ માત્ર એ જ જે ખાસ પ્રાઈવેટ ઇન્ડિવિજ્યુઅલ્સ માટે ટ્રાન્ઝેક્શન હેન્ડલ કરવાનું લાઇસન્સ ધરાવે છે, કોર્પોરેટ ફોરેન ટ્રેડ લાઇસન્સવાળા નહીં. સૌથી મહત્વનો ડોક્યુમેન્ટ છે સર્વિસ એગ્રીમેન્ટ (પાવર ઓફ એટર્ની/એજન્સી કોન્ટ્રાક્ટ), જેમાં હેતુ સ્પષ્ટ રીતે 'રિયલ એસ્ટેટ પેમેન્ટ' લખેલો હોવો જોઈએ, ક્યારેય 'ટ્રાન્સફર સર્વિસ' નહીં, અને ચોક્કસપણે 'ગુડ્સ સપ્લાય' તો નહીં જ. સર્વિસ માટે કેશ રિસિપ્ટ મળે તો એ સૌથી સરળ સંકેત છે કે એજન્ટ રશિયામાં ટ્રાન્સપરન્ટ રીતે કામ કરે છે.
માર્કેટ કમિશન સામાન્ય રીતે ટ્રાન્ઝેક્શન રકમના 1 થી 2.5% જેટલું હોય છે, વત્તા એક્સચેન્જ સ્પ્રેડ. અલગ અલગ પ્રોવાઈડર વચ્ચે પ્રાઈસિંગનો ગેપ ડીલ બજેટના 1.5% સુધી પહોંચી શકે છે, જે નાની રકમ નથી.
સૌથી મોટી ભૂલો કઈ છે જે ખરીદનારા કરે છે?
સૌથી સામાન્ય ભૂલ: પૈસા 'ગુડ્સ' અથવા 'ઈક્વિપમેન્ટ' માટે પેમેન્ટ તરીકે મોકલવામાં આવે છે જ્યારે વાસ્તવમાં કોન્ડો ખરીદાય છે. આ ખોટા બહાના હેઠળનો ટ્રાન્સફર ગણાય છે, જેમાં રિપેટ્રિએશન ડિમાન્ડ, રશિયાના એડમિનિસ્ટ્રેટિવ કોડની આર્ટિકલ 15.25 હેઠળ ફાઈન, અથવા મોટી રકમ માટે આર્ટિકલ 193.1 હેઠળ ક્રિમિનલ લાયેબિલિટીનું જોખમ રહે છે.
બીજી સમસ્યા છે 'બ્રોકન ચેઈન ઓફ સેન્ડર્સ': રશિયામાં પૈસા એક કંપની રિસીવ કરે છે, પણ થાઈ ડેવલપર પાસે સંપૂર્ણપણે અલગ એન્ટિટીમાંથી પૈસા આવે છે. થાઈ ડેવલપર્સ હવે એવા વ્યક્તિઓ પાસેથી પૈસા લેવાનું વધુને વધુ ટાળી રહ્યા છે જેમનું ખરીદનાર સાથે કોઈ સંબંધ ન હોય. ઉકેલ સીધો છે: પેમેન્ટના હેતુમાં ખરીદનારનું પૂરું નામ, પ્રોજેક્ટનું નામ અને યુનિટ નંબર લખાવો, અને કોન્ટ્રાક્ટમાં ફાઈનલ પેયરનું નામ સ્પષ્ટ કરાવો.
ક્રિપ્ટોકરન્સીમાં સેટલમેન્ટ પણ જોખમી છે. 173-FZ હેઠળ ડિજિટલ એસેટ ન રશિયન કરન્સી ગણાય છે ન ફોરેન કરન્સી. કોઈ સ્પષ્ટ પ્રતિબંધ નથી, પણ રશિયન બાજુ પર એને સપોર્ટ કરતો કોઈ ડોક્યુમેન્ટ પણ નથી. ભવિષ્યમાં રિપેટ્રિએશન વખતે ટેક્સ ઓથોરિટીને ફંડ ટ્રેલ સમજાવવો પડશે, અને ત્યાં જ મુશ્કેલી શરૂ થાય છે.
183 દિવસથી વધુ વિદેશમાં રહેતા લોકોને શું નિયમો લાગુ પડે?
જો પેમેન્ટ ફોરેન એકાઉન્ટમાંથી થાય છે, તો કોઈ રશિયન બેંક ટ્રાન્ઝેક્શનમાં સામેલ નથી હોતી. પણ ફોરેન એકાઉન્ટ ખોલવાની જાણ ફેડરલ ટેક્સ સર્વિસને કરવાની જવાબદારી રહે છે, જોકે જે લોકોએ કોઈ ચોક્કસ વર્ષમાં 183 દિવસથી વધુ રશિયાની બહાર વિતાવ્યા હોય તેમના માટે કેટલીક રિપોર્ટિંગ જરૂરિયાતો હળવી થાય છે.
થાઈલેન્ડ અને રશિયા વચ્ચે રિયલ એસ્ટેટ ટ્રાન્ઝેક્શન પર કોઈ ઓટોમેટિક ડેટા એક્સચેન્જ નથી, જોકે ફાઈનાન્શિયલ એકાઉન્ટ ઈન્ફોર્મેશન શેર થાય છે. એટલે સ્ક્રુટિની ઓછી થાય છે, પણ સંપૂર્ણપણે ખતમ નથી થતી. મારા મતે, જે ખરીદનારા 'કોઈ જોતું નથી' એવું માનીને ચાલે છે એ ભૂલ કરે છે. સ્ક્રુટિની સામાન્ય રીતે ડિવોર્સ, ટેક્સ ઓડિટ, અથવા વેચાણ પછી પ્રોફિટ પાછું લાવવાનો પ્રયત્ન કરતી વખતે જ સામે આવે છે. જો બજેટ નાનું હોય અને પ્રોપર્ટી ટૂંક સમયમાં વેચવાનો કોઈ પ્લાન ન હોય, તો પણ આ ડોક્યુમેન્ટેશન રાખવું જ યોગ્ય છે, ભવિષ્યમાં કામ આવે છે.
FAQ
શું 2026માં રશિયન નાગરિક ફૂકેટમાં કોન્ડો ખરીદી શકે?
હા, કોઈ પ્રતિબંધ નથી. ફોરેનર્સ કોન્ડોમિનિયમના ટોટલ લિવેબલ એરિયાના 49% ફોરેન ક્વોટામાં ફ્રીહોલ્ડ રાખી શકે છે; બાકીનું લીઝહોલ્ડ અથવા થાઈ એન્ટિટી દ્વારા સ્ટ્રક્ચર થાય છે.
કેશ લઈ જઈને સીધું ડેવલપરને પેમેન્ટ કરી શકાય?
કેશ લઈ જઈ શકાય, EAEUમાંથી બહાર જતી વખતે 10,000 USDથી વધુ અને થાઈલેન્ડમાં પ્રવેશતી વખતે 20,000 USDથી વધુ રકમ ડિક્લેર કરવી પડે છે. પણ આવું પેમેન્ટ FET જનરેટ નથી કરતું, એટલે ફ્રીહોલ્ડ રજિસ્ટ્રેશન શક્ય નહીં બને.
પેમેન્ટ એજન્ટ ચેક કરવા શું પૂછવું?
એમનો રજિસ્ટ્રેશન નંબર અને ડિટેલ્સ, એજન્સી એગ્રીમેન્ટ, પ્રાઈવેટ ઇન્ડિવિજ્યુઅલ્સ માટે કામ કરવાની ઓથોરાઈઝેશન, અને પહેલા પૂરા થયેલા પેમેન્ટના સેમ્પલ માંગો. કેશ રિસિપ્ટ ન મળે તો એ ચેતવણીનો સંકેત છે.
પેમેન્ટ ખોટી રીતે સ્ટ્રક્ચર થયું હોય પણ ટ્રાન્ઝેક્શન સ્મૂધ થઈ ગયું હોય તો?
સમસ્યા સામાન્ય રીતે એન્ટ્રી વખતે નહીં, એક્ઝિટ વખતે સામે આવે છે. પ્રોપર્ટી વેચીને પૈસા રશિયા પાછા લાવવા હોય ત્યારે, કેપિટલ પહેલા દેશની બહાર કઈ રીતે ગયું એ સમજાવવું પડશે. યોગ્ય પેમેન્ટ ઓર્ડર વગર એ સ્પષ્ટીકરણ ઝડપથી તૂટી પડે છે.
સ્રોત: Realty-Phuket.com