બેંગલમુંગ લેન્ડ ઓફિસમાં એક ખરીદનાર 40 લાખ બાહ્ટનો કેશિયર્સ ચેક અને પોતાની થાઈ કંપનીના શેરહોલ્ડરોની યાદી લઈને પહોંચે છે. એક વર્ષ પહેલાં આ કામ 90 મિનિટમાં પૂરું થઈ જતું. મે 2026 પછી પહેલો સવાલ જ અલગ છે: પૈસા ક્યાંથી આવ્યા, તમારો વ્યવસાય શું છે, અને 51% હિસ્સો ધરાવતા થાઈ શેરહોલ્ડરોને ક્યારેય એક રૂપિયો પણ ડિવિડન્ડ તરીકે કેમ નથી મળ્યો?
ગુજરાતથી ફૂકેટમાં વિલા કે જમીન ખરીદવાનું વિચારતા લોકો માટે આ પ્રશ્ન હવે ટાળી શકાય એવો નથી. જવાબ સીધો છે: 20 લાખ બાહ્ટથી વધુની રોકડ ચુકવણી અથવા 50 લાખ બાહ્ટથી વધુ મૂલ્યાંકિત પ્રોપર્ટી પર, લેન્ડ ઓફિસ હવે ફરજિયાત રીતે ફંડના સ્રોત, આવક અને વ્યવસાયની તપાસ કરે છે. આ કોઈ નવો કાયદો નથી, પણ 20 વર્ષ જૂના લેન્ડ કોડની કલમોને દેશના તમામ 76 પ્રાંતોમાં એકસમાન રીતે લાગુ કરવાની વ્યવસ્થા છે.
મે 2026માં ખરેખર શું બદલાયું?
થાઈલેન્ડના ડિપાર્ટમેન્ટ ઓફ લેન્ડ્સે મે 2026માં દેશના તમામ પ્રાંતીય લેન્ડ ઓફિસોને ત્રણ 'મોસ્ટ અર્જન્ટ' પરિપત્ર મોકલ્યા, જેનું લક્ષ્ય ફોરેનર્સ દ્વારા ઉપયોગમાં લેવાતી નોમિની જમીન-માળખું છે. પહેલાં દરેક લેન્ડ ઓફિસ પોતાની અલગ માહિતી-દુનિયામાં કામ કરતું; બેંગકોકમાં રજિસ્ટર્ડ કંપની સુરાટ થાનીમાં જમીન ખરીદે તો કોઈ તેની DBD ફાઇલિંગને લેન્ડ ટાઇટલ રજિસ્ટ્રી સાથે સરખાવતું નહીં. હવે એક કેન્દ્રીય, સતત અપડેટ થતું ડેટાબેઝ આ ગેપ પૂરે છે. મતલબ, 2019માં પૂરી થયેલી ડીલ પણ 2027ના રિવ્યુ સાયકલમાં ફરી સપાટી પર આવી શકે છે.
20 લાખ અને 50 લાખ બાહ્ટની થ્રેશોલ્ડ કેમ મહત્વની છે?
- 20,00,000 બાહ્ટથી વધુની રોકડ ટ્રાન્ઝેક્શન પર ખરીદનારના ફંડ સ્રોત, આવક, વ્યવસાય અને એકંદર આર્થિક સ્થિતિની ફરજિયાત તપાસ.
- 50,00,000 બાહ્ટથી વધુ મૂલ્યાંકિત પ્રોપર્ટી પર ચુકવણીની પદ્ધતિ ભલે કંઈ પણ હોય, એ જ સ્તરની તપાસ લાગુ પડે છે.
- આ આંકડો રેન્ડમ નથી. લગભગ કોઈ પણ જમીનવાળા વિલાની કિંમત આનાથી ઓછી નથી હોતી, જ્યારે થાઈ લોકોના સામાન્ય ઘરેલુ સોદા આ સીમાની બહાર રહે છે. ટૂંકમાં, આ ફિલ્ટર ખાસ કરીને ફોરેન-ફેસિંગ માર્કેટ પર ટાર્ગેટ કરેલો છે.
બેંકોએ પણ પોતાનું વલણ કડક કર્યું છે; ઘણી બેંકો હવે કંપની-સંબંધિત ખરીદી માટે ફંડ છોડતાં પહેલાં ત્રણ મહિનાના બેંક સ્ટેટમેન્ટ માંગે છે.
'49-51' ફોર્મ્યુલા હવે કેમ ટકતું નથી?
થાઈ લેન્ડ કોડ ફોરેનર્સને સીધી જમીન માલિકી પર પ્રતિબંધ મૂકે છે, અને બજારે દાયકાઓ પહેલાં જ ઉકેલ શોધી લીધો: 49% ફોરેનર પાસે, 51% થાઈ શેરહોલ્ડરો પાસે, જેમાં આ થાઈ શેરહોલ્ડરોએ ન તો કોઈ મૂડી નાખી હોય, ન મેનેજમેન્ટમાં ભાગ લીધો હોય, અને ઘણી વાર તેમને ખબર જ ન હોય કે તેઓ ટેકનિકલી 2.5 કરોડ બાહ્ટના વિલાના માલિક છે. લેન્ડ કોડની કલમ 113 સ્પષ્ટ રીતે થાઈ નાગરિકને ફોરેનર માટે નોમિની તરીકે જમીન ધારણ કરવાની મના કરે છે. વર્ષોથી વકીલોએ આ માળખાને 'કામ કરતું સોલ્યુશન' તરીકે વેચ્યું, પણ કાયદેસર રીતે એ ક્યારેય માન્ય ન હતું.
હાઇ-રિસ્ક ગણાયેલી કંપનીઓ (ફોરેન ઓનરશિપ હિસ્સા અને અન્ય માપદંડોના આધારે) પર ઊંડી તપાસ થાય છે: શેરહોલ્ડર રજિસ્ટર, DBD (ડિપાર્ટમેન્ટ ઓફ બિઝનેસ ડેવલપમેન્ટ) ફાઇલિંગ, કોન્ટ્રાક્ટ્સ, અને જરૂર પડ્યે સાઇટ વિઝિટ. ડેટાબેઝમાં લિસ્ટ થવું એ પોતે કોઈ ગુનાની સાબિતી નથી; આ ફક્ત સ્ક્રીનિંગ પ્રક્રિયા છે, ચુકાદો નહીં.
ફૂકેટમાં ક્રેકડાઉનની અસર કેટલી મોટી છે?
ફૂકેટમાં એકલા 600થી વધુ કંપનીઓ પહેલેથી જ થાઈલેન્ડની ડિપાર્ટમેન્ટ ઓફ સ્પેશિયલ ઇન્વેસ્ટિગેશન (DSI) અને મિનિસ્ટ્રી ઓફ કોમર્સની તપાસ હેઠળ આવી ગઈ છે. આ ક્રેકડાઉન 1 ઓગસ્ટ 2026થી ઓર્ડર 2/2569 હેઠળ વધુ તીવ્ર બન્યું છે. જો રિવ્યુમાં નોમિની ઓનરશિપ સાબિત થાય, તો લેન્ડ કોડ મુજબ નિર્ધારિત સમયમર્યાદામાં પ્રોપર્ટીનું ફરજિયાત વેચાણ થઈ શકે છે, અને સંકળાયેલા થાઈ નોમિની શેરહોલ્ડરો પર ક્રિમિનલ જવાબદારી પણ આવી શકે છે.
એક વ્યવહારુ ખર્ચ છે જેની વાત ભાગ્યે જ સેલર્સ કરે છે: સ્ક્રીનિંગ ખોટા હોવાનો અર્થ નથી, પણ સમય ચોક્કસ લે છે. જે ડીલ પહેલાં એક જ મુલાકાતમાં પૂરી થતી, તે હવે બે થી ચાર અઠવાડિયા સુધી લંબાઈ શકે છે જો ઓફિસ બેંક સ્ટેટમેન્ટ, ઇન્કમ વેરિફિકેશન કે ફંડ સ્રોતનું સ્પષ્ટીકરણ માંગે. જો તમે ખાસ રજિસ્ટ્રેશન માટે ફ્લાઇટ બુક કરી રહ્યા હો, તો સેમ-ડે ક્લોઝિંગની ધારણા ન રાખો, બફર સમય રાખો.
હવે કયો રસ્તો સાચો છે, અને ક્યાં આ નિયમો લાગુ નથી પડતા?
અમારો મત સ્પષ્ટ છે: પર્સનલ હોમ ઓનરશિપ માટે થાઈ કંપની સ્ટ્રક્ચરનો સમય લગભગ પૂરો થઈ ગયો છે. કારણ એ નથી કે દરેક હાલનું સ્ટ્રક્ચર કાલે જ તૂટી પડશે, પણ કારણ કે તેની સાથે જોડાયેલું જોખમ હવે અનિશ્ચિત અને લાંબા ગાળાનું બની ગયું છે, અને ફરી વેચતી વખતે અનિશ્ચિતતા વેચવી અઘરી છે. જે લોકો રહેવા અથવા ભાડે આપવા માટે ખરીદે છે, તેમના માટે કોન્ડોમિનિયમ એક્ટ હેઠળ ફોરેન ફ્રીહોલ્ડ ક્વોટા (બિલ્ડિંગના કુલ એરિયાના 49% સુધી) અથવા યોગ્ય રીતે રજિસ્ટર્ડ લોંગ-ટર્મ લેન્ડ લીઝ વધુ સ્થિરતા આપે છે, જે કંપની રૂટ હવે ગેરંટી નથી કરી શકતો.
પણ એક પ્રામાણિક અપવાદ છે: જો તમારી થાઈ કંપની ખરેખર બિઝનેસ ચલાવે છે, હોટેલ, રેસ્ટોરન્ટ કે એગ્રિકલ્ચરલ વેન્ચર, જેમાં સાચી આવક, ટેક્સ, પેરોલ, અને ખરેખર મૂડી રોકનારા થાઈ શેરહોલ્ડરો હોય, તો આ બધું તમને લાગુ પડતું નથી. કાયદો હંમેશા આ પ્રકારના માળખાને સુરક્ષિત રાખવા માટે જ બનેલો હતો; સમસ્યા કંપની ફોર્મમાં નહોતી, સમસ્યા એ હતી કે દસમાંથી નવ વાર એ ફોર્મ ખાલી શેલ તરીકે વપરાતું.
એક વાત સ્પષ્ટ કરવી જરૂરી છે: ડીલ પહેલાં જ છેલ્લી ઘડીએ શેર ખરીદીને અથવા શેરહોલ્ડર બદલીને સ્ટ્રક્ચરને 'સાફ' કરવાનો પ્રયાસ, ધ્યાન ખેંચવાનું જ કામ કરે છે, ધ્યાનથી બચવાનું નહીં. ઇન્વેસ્ટિગેટર્સ શેરહોલ્ડર રજિસ્ટર અને DBD ફાઇલિંગ હિસ્ટ્રી ચેક કરે છે, અને કોઈ આવક વગરની કંપનીમાં અચાનક ઓનરશિપ ફેરબદલ એ જ વસ્તુ તરીકે વંચાય છે જે તે છે.
જો તમારું બજેટ 20 લાખ બાહ્ટથી ઓછું હોય અથવા તમે ડાયરેક્ટ કોન્ડો ફ્રીહોલ્ડ ખરીદી રહ્યા હો, તો ઉપરની ઘણી ચિંતાઓ તમને લાગુ પડતી નથી, પણ ફોરેન એક્સચેન્જ ટ્રાન્ઝેક્શન ફોર્મનું ડોક્યુમેન્ટેશન હજુ પણ ચોખ્ખું હોવું જરૂરી છે.
હવે શું કરવું જોઈએ?
વ્યવહારુ પગલું સાદું છે: તમારો ટાઇટલ ડીડ અને કંપનીના ઇન્કોર્પોરેશન ડોક્યુમેન્ટ્સ કાઢો અને લેન્ડ ઓફિસ પોતે તપાસ કરે તે પહેલાં જાતે જ સ્ટ્રક્ચરનું સ્વતંત્ર ઓડિટ કરાવો. જો સ્ટ્રક્ચર ખાલી શેલ છે, તો તેને તમારી પોતાની શરતો અને તમારા પોતાના સમય પર ઠીક કરવું, લેન્ડ ઓફિસ ઠીક કરે તેની રાહ જોવા કરતાં ઘણું સારું છે. થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટીમાં અમે આ પ્રકારના સ્ટ્રક્ચર રિવ્યુમાં ખરીદનારોને માર્ગદર્શન આપીએ છીએ.
સ્રોત: Calinka Thailand (Dzen)