ફુકેટના થલાંગ લેન્ડ ઓફિસમાં એક ગુજરાતી પરિવાર વિલાની રજિસ્ટ્રી કરાવવા બેઠો છે. સાથે છે હોલ્ડિંગ કંપનીનો થાઈ શેરહોલ્ડર, પાસપોર્ટ અને કંપની સીલ લઈને. પણ અધિકારી હવે માત્ર કોર્પોરેટ કાગળો નથી માંગતો; એ થાઈ શેરહોલ્ડરનું બેંક સ્ટેટમેન્ટ, નોકરીનો પુરાવો અને ખરીદીના પૈસા ક્યાંથી આવ્યા એનું સ્પષ્ટીકરણ પણ માંગે છે. બે વર્ષ પહેલાં આ અસામાન્ય ગણાત. મે 2026થી આ જ સ્ટાન્ડર્ડ પ્રોસેસ છે.
ટૂંકમાં જવાબ: મે 2026માં થાઈલેન્ડના ડિપાર્ટમેન્ટ ઓફ લેન્ડ્સે ત્રણ 'most urgent' પરિપત્રો જારી કરીને દેશભરની જમીન ધારક કંપનીઓનો ડેટાબેઝ બનાવ્યો છે, જેની માસિક ચકાસણી અને ત્રિમાસિક રિપોર્ટિંગ થાય છે. જે થાઈ કંપની માત્ર એક વિલા ધારણ કરવા માટે બનેલી હોય અને થાઈ શેરહોલ્ડરે ખરેખર મૂડી ના ભરી હોય, એ કંપની હવે સીધી 'high-risk' યાદીમાં જાય છે.
શું બદલાયું છે?
થાઈલેન્ડમાં વિદેશીઓ માટે જમીન માલિકીનો પ્રતિબંધ દાયકાઓથી છે, 40 મિલિયન baht ઇન્વેસ્ટમેન્ટ રૂટ અને BOI-લિંક્ડ પરવાનગી જેવા મર્યાદિત અપવાદો સિવાય. જે નવું છે એ છે એન્ફોર્સમેન્ટ. વર્ષોથી ટેકનિકલી ગેરકાયદે 51/49 થાઈ કંપની સ્ટ્રક્ચર ટકી રહ્યું, કારણ કે સરકાર પાસે દરેક કેસ ચકાસવાનો ડેટાબેઝ અને સ્ટાફ નહોતો. લેન્ડ ઓફિસ થાઈ-મેજોરિટી એન્ટિટી જોઈને ટ્રાન્સફર રજિસ્ટર કરી દેતી અને ફાઈલ બંધ કરી દેતી.
2026ના પરિપત્રો આ જ છટકબારી બંધ કરે છે. ચકાસણી હવે એક વખતની ઘટના નથી, પણ ચાલુ પ્રક્રિયા છે: 2019માં જમીન ખરીદેલી કંપની હવે એ જ ડેટાબેઝમાં છે, જેમાં આ અઠવાડિયાનો ખરીદનાર છે. માસિક રિકન્સિલિએશનનો અર્થ એ કે શેરહોલ્ડરમાં ફેરફાર, ફાઈલિંગમાં તફાવત, અથવા રજિસ્ટર્ડ એડ્રેસમાં મિસમેચ, વર્ષો પછી પણ જૂનો કેસ ફરી ખોલી શકે છે.
લેન્ડ ઓફિસ કેવી રીતે કામ કરે છે?
લેન્ડ ઓફિસોએ સક્રિય રીતે જમીન ધારક લીગલ એન્ટિટીઓનો દેશવ્યાપી ડેટાબેઝ બનાવવો પડે છે, એની માસિક સમીક્ષા કરવી પડે છે, અને ડિપાર્ટમેન્ટને ત્રિમાસિક રિપોર્ટ કરવો પડે છે. જો કોઈ કંપની Land Codeની Section 97 અને 98 હેઠળ ફોરેન જ્યુરિસ્ટિક પર્સન તરીકે ક્વોલિફાય થાય, તો ઓફિસે ત્રિમાસિક ચક્રની રાહ જોયા વગર તાત્કાલિક રિપોર્ટ કરવો પડે છે.
Section 74 અધિકારીઓને ટ્રાન્ઝેક્શનમાં સામેલ પક્ષોના ફંડ સોર્સ, આવક, વ્યવસાય અને ફાઈનાન્શિયલ સ્થિતિ પર સવાલ પૂછવાનો કાયદેસર આધાર આપે છે. 2 મિલિયન baht થી વધુની કેશ ટ્રાન્ઝેક્શન અથવા જ્યાં લેન્ડ ઓફિસનું ઓફિશિયલ એસેસ્ડ મૂલ્ય 5 મિલિયન baht થી વધુ હોય (કોન્ટ્રાક્ટ પ્રાઈસ નહીં, ઓફિશિયલ એપ્રેઈઝલ), ત્યાં એન્હાન્સ્ડ સોર્સ-ઓફ-ફંડ ચેક લાગુ પડે છે. Bangkok Biznewsના રિપોર્ટ મુજબ, આ થ્રેશોલ્ડ ખાસ કરીને એ ચકાસવા માટે છે કે ફંડ પર્સનલ એસેટ છે કે સંયુક્ત વૈવાહિક સંપત્તિ.
હાઈ-રિસ્ક કેસમાં ઓફિસ શેરહોલ્ડર રજિસ્ટર, Department of Business Developmentમાં ફાઈલ થયેલા દસ્તાવેજ, ફાઈનાન્શિયલ રેકોર્ડ માંગી શકે છે, અને કંપનીના રજિસ્ટર્ડ એડ્રેસ પર ઓન-સાઈટ ઈન્સ્પેક્શન પણ કરી શકે છે. Mondaqના લીગલ એનાલિસિસ મુજબ, પ્રોવિન્શિયલ ફેક્ટ-ફાઈન્ડિંગ કમિટીમાં હવે લોકલ પોલીસ સુપરિન્ટેન્ડન્ટ જેવા સ્પેશિયલાઈઝ્ડ ઈન્વેસ્ટિગેટર્સ પણ સામેલ છે, જેમને શેરહોલ્ડિંગ, ટેક્સ અને ઈમિગ્રેશન ડેટા સુધી વ્યાપક ઍક્સેસ છે.
'51/49' અને 'preference shares' સ્ટ્રક્ચર કેમ ફસાય છે?
વકીલો પરફેક્ટ પેકેજ બનાવતા: આર્ટિકલ્સ ઓફ એસોસિએશન, મીટિંગ મિનિટ્સ, શેરહોલ્ડર રજિસ્ટર, ઓછામાં ઓછા ત્રણ થાઈ સહભાગી. હવે અધિકારીઓ બીજે જુએ છે. મૂડી ખરેખર કોણે નાખી. મહિને 15,000 baht આવક ડિક્લેર કરતો થાઈ શેરહોલ્ડર 30 મિલિયન baht ની જમીન ધારક કંપનીમાં હિસ્સો કેમ ધરાવે છે. કંપની પાસે એક પ્રોપર્ટી સિવાય કોઈ ઓપરેશન છે કે નહીં.
સૌથી લોકપ્રિય સ્ટ્રક્ચર, જ્યાં થાઈ નાગરિકો 51% કેપિટલ ધારણ કરે પણ preference sharesને કારણે એક વોટ મળે, જ્યારે વિદેશી શેરહોલ્ડરને દસ વોટ, હવે ચોક્કસ એ જ પેટર્ન છે જે ઈન્સ્પેક્ટર્સ પહેલા શોધે છે. કંટ્રોલ વગરની થાઈ મેજોરિટી એ નોમિની અરેન્જમેન્ટની ટેક્સ્ટબુક ડેફિનેશન છે. 'અમારા થાઈ વકીલે સેટ કર્યું છે એટલે લીગલ જ હશે' એવી દલીલ હવે કોઈ સુરક્ષા આપતી નથી.
30+30 વર્ષની લીઝ પણ સલામત નથી
સિવિલ અને કોમર્શિયલ કોડ મુજબ રિયલ એસ્ટેટ પર મહત્તમ 30 વર્ષની લીઝ જ રજિસ્ટર થઈ શકે છે. કોન્ટ્રાક્ટમાં લખેલું રિન્યુઅલ પ્રોમિસ ચોક્કસ માલિકની પર્સનલ જવાબદારી છે, જમીન સાથે ઓટોમેટિકલી ટ્રાન્સફર થતો અધિકાર નહીં. જો પ્લોટ માલિક બદલાય અથવા દેવાના કારણે જમીન સીઝ થાય, તો બીજા 30 વર્ષનું વચન પાળનાર કોઈ ના પણ હોય.
મારો અભિપ્રાય: ક્યારે કંપની સ્ટ્રક્ચર છોડી દેવું?
10-15 મિલિયન baht ના બજેટવાળા પ્રાઈવેટ ખરીદનાર માટે કંપની સ્ટ્રક્ચર હવે આર્થિક રીતે નકામું છે. વાર્ષિક ફાઈલિંગ, ઓડિટ, ઓન-સાઈટ ઈન્સ્પેક્શનનું જોખમ, અને પાંચ વર્ષમાં દબાણ હેઠળ વેચવાની શક્યતા, આ બધું ફોરેન ક્વોટા કોન્ડોમિનિયમ (પ્રોજેક્ટના sellable areaના 49%, ટાઈટલ સીધું વિદેશીના નામે, પૂરેપૂરો chanote) કરતાં કોઈ ફાયદો છોડતું નથી. પણ જો ખરેખર બિઝનેસ ચલાવો છો, જેમ કે હોટેલ, મેન્યુફેક્ચરિંગ, અથવા એગ્રિકલ્ચરલ પ્રોજેક્ટ, જ્યાં થાઈ પાર્ટનરે ખરેખર પૈસા નાખ્યા છે અને ટર્નઓવર ફાઈલિંગમાં દેખાય છે, ત્યાં આ પરિપત્રો લગભગ સ્પર્શતા નથી. સ્ક્રીનિંગનો હેતુ ખાલી શેલ કંપનીઓને પકડવાનો છે, ચાલુ બિઝનેસને નહીં.
એક પ્રામાણિક ચેતવણી: એન્ફોર્સમેન્ટ પ્રોવિન્સ પ્રમાણે અલગ હશે. ફુકેટ, કોહ સામુઈ, પટ્ટાયા અને ચિયાંગ માઈ હાઈ-એટેન્શન ઝોન છે, જ્યારે ગ્રામીણ ઈસાનની લેન્ડ ઓફિસ પ્રથમ ક્વાર્ટરમાં ઓન-સાઈટ ઈન્સ્પેક્શન શરૂ કરે એવી શક્યતા ઓછી છે. ગતિ અલગ છે, પણ નિયમોનો સાર બદલાતો નથી, એટલે ફક્ત એ અસર કરે છે કે ચકાસણી ક્યારે તમારી પ્રોપર્ટી સુધી પહોંચે છે.
જો હાલમાં તમારી પ્રોપર્ટી થાઈ કંપની દ્વારા હોલ્ડ થયેલી છે, તો ક્વાર્ટર-એન્ડ પહેલાં કાગળો ચેક કરો: થાઈ શેરહોલ્ડરોએ ખરેખર શેર માટે પૈસા ચૂકવ્યા છે કે નહીં, કંપનીનું રજિસ્ટર્ડ એડ્રેસ એની ખરેખરની ઓપરેશન સાથે મેચ થાય છે કે નહીં, અને દરેક વર્ષની ફાઈલિંગ થયેલી છે કે નહીં. આ ત્રણ પોઈન્ટ છે જે લેન્ડ ઓફિસ પહેલા ચેક કરે છે, અને સવાલ ઊઠે એ પહેલાં ઠીક કરવું ઘણું સસ્તું છે.
સ્ત્રોત: Mondaq