જો તમે ડોલર અથવા યુરોમાં કમાણી કરીને થાઈલેન્ડમાં પ્રોપર્ટી ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા ગુજરાતી રોકાણકાર છો, તો હાલમાં એશિયાની કરન્સી માર્કેટમાં ચાલી રહેલી ઉથલપાથલ તમારા માટે સીધી રીતે મહત્વની છે. જાપાનીઝ યેન ડોલર સામે ફરી લગભગ 160ના સ્તરે નબળો પડ્યો છે, અને આ ફક્ત જાપાનનો આંતરિક મુદ્દો નથી, બલ્કે તેની અસર બોન્ડ, શેરબજાર અને દક્ષિણપૂર્વ એશિયાની રિયલ એસ્ટેટ સુધી ફેલાઈ રહી છે.
હાલમાં યેન સાથે શું થઈ રહ્યું છે?
29 ઓગસ્ટ 2026ના રોજ, US ટ્રેઝરી સેક્રેટરી સ્કોટ બેસેન્ટે સ્પષ્ટ શબ્દોમાં ચેતવણી આપી કે જાપાનીઝ યેનમાં અવ્યવસ્થિત વધઘટ વૈશ્વિક બજારોને અસ્થિર કરી શકે છે અને અમેરિકન પરિવારો તથા બિઝનેસ માટે લોન લેવાનો ખર્ચ વધારી શકે છે. 31 જુલાઈએ US અને જાપાને સંયુક્ત રીતે યેન ખરીદવાની કરન્સી હસ્તક્ષેપ કરી હતી, જે વર્ષોમાં આ પ્રકારની પ્રથમ સંકલિત કાર્યવાહી હતી. પરંતુ આ પ્રયાસ લાંબો ટકી શક્યો નહીં, અને યેન ફરી લગભગ 160 પ્રતિ ડોલરના સ્તરે સરકી ગયો.
US ટ્રેઝરીએ પોતાના **એક્સચેન્જ સ્ટેબિલાઇઝેશન ફંડ (ESF)**નો ઉપયોગ કરીને યેન ખરીદ્યો. આ ફંડ 1934માં બનેલી એક ખાસ વ્યવસ્થા છે જેને કોંગ્રેસની મંજૂરીની જરૂર નથી પડતી, જે દર્શાવે છે કે પરિસ્થિતિ કેટલી ગંભીર માનવામાં આવી રહી હતી.
કરન્સી અસ્થિરતા વૈશ્વિક બજારોને કેમ હલાવે છે?
યેન વિશ્વની ત્રીજી સૌથી વધુ ટ્રેડ થતી કરન્સી છે અને ગ્લોબલ કેરી ટ્રેડનું મુખ્ય આધારસ્તંભ છે. કેરી ટ્રેડમાં રોકાણકારો સસ્તા યેન ઉછીના લઈને ઊંચું વળતર આપતી અસ્કયામતોમાં રોકાણ કરે છે. જ્યારે યેન અચાનક અને અનિયમિત રીતે હલે છે, ત્યારે આ રોકાણકારોને પોતાની પોઝિશન ઝડપથી બંધ કરવી પડે છે, જેનાથી બોન્ડ, શેરબજાર અને પ્રોપર્ટી માર્કેટ સહિત અન્ય અસ્કયામતોમાં સાંકળ પ્રતિક્રિયા (chain reaction) સર્જાય છે.
બજારના અંદાજ મુજબ, વૈશ્વિક યેન-ફંડેડ કેરી ટ્રેડનું કદ $1 ટ્રિલિયનથી વધુ છે, એટલે તેનું આંશિક અનવાઇન્ડિંગ પણ પ્રોપર્ટી માર્કેટ સહિત તમામ અસ્કયામતોમાં ગંભીર ઉથલપાથલ સર્જી શકે છે. વધુમાં, ફેડરલ રિઝર્વ દ્વારા દર વધારાની અપેક્ષાઓ યેન પર દબાણ વધારી રહી છે, કારણ કે તેનાથી ડોલર અને યેન અસ્કયામતો વચ્ચેનો વ્યાજદર તફાવત વધુ પહોળો થાય છે.
થાઈલેન્ડના પ્રોપર્ટી માર્કેટ પર શું અસર થઈ રહી છે?
વધતા US બોરોઇંગ ખર્ચની અસર દક્ષિણપૂર્વ એશિયાના ક્રેડિટ માર્કેટ સુધી પણ પહોંચી રહી છે. બેંક ઓફ થાઈલેન્ડના આંકડા મુજબ, થાઈલેન્ડનું મોર્ટગેજ ધિરાણ Q4 2025માં વાર્ષિક ધોરણે લગભગ 12% ઘટ્યું છે, ખાસ કરીને બેંગકોકના મેસ-માર્કેટ સેગમેન્ટમાં (3 મિલિયન baht થી નીચેની પ્રોપર્ટીમાં) ઠંડક જોવા મળી છે.
બીજી બાજુ, ફુકેટ આંતરરાષ્ટ્રીય મૂડીને આકર્ષવાનું ચાલુ રાખે છે. ઐતિહાસિક રીતે યેનની અસ્થિરતાએ જાપાનની બહારની રોકાણ મૂડીનો એક ભાગ અન્ય એશિયન બજારો તરફ વાળ્યો છે, અને થાઈલેન્ડ તેમાંથી ફાયદો મેળવી રહ્યું છે. ફુકેટ અને બેંગકોકમાં જાપાની ખરીદદારો તરફથી રસ વધી રહ્યો છે.
થાઈલેન્ડનું 2026નું પ્રોજેક્ટ પાઈપલાઈન પણ મજબૂત છે: ફુકેટમાં 39 પ્રોજેક્ટ્સમાં લગભગ 10,020 કોન્ડોમિનિયમ યુનિટ્સ આયોજિત છે, જેની માંગ ચીન, રશિયા, યુરોપ, ભારત, સિંગાપોર, ઓસ્ટ્રેલિયા અને ગલ્ફ દેશો જેવા વિવિધ સ્ત્રોતોમાંથી આવે છે. આ વૈવિધ્ય માર્કેટને કોઈ એક ખરીદદાર રાષ્ટ્રીયતા પર વધુ પડતું નિર્ભર થવાથી બચાવે છે.
બેંગકોકના ડેવલપર્સ પણ ધીમા ધિરાણનો સામનો કરવા માટે વણવેચાયેલા યુનિટ્સ પર 15-20% ડિસ્કાઉન્ટ અને વધુ ફ્લેક્સિબલ ઇન્સ્ટોલમેન્ટ શરતો ઓફર કરી રહ્યા છે, અને હવે તેમનું ધ્યાન કેશ બાયર્સ પર, જેમાં વિદેશી રોકાણકારો પણ સામેલ છે, વધુ કેન્દ્રિત થઈ રહ્યું છે.
ગુજરાતી રોકાણકારો માટે આનો શું અર્થ થાય?
જો baht અથવા યેન જેવી એશિયન કરન્સી ડોલર સામે નબળી રહે, તો ડોલર અથવા યુરોમાં કમાણી કરતા ખરીદદારો માટે તે ફાયદાકારક એક્સચેન્જ રેટ ઊભો કરી શકે છે. યેન અને baht બંને એક જ એશિયન કેપિટલ ફ્લો સર્કિટમાં આવે છે અને કેરી ટ્રેડની હલચલથી પ્રભાવિત થાય છે. જ્યારે યેન તીવ્ર રીતે નબળો પડે છે, ત્યારે અન્ય એશિયન કરન્સી પર પણ દબાણ આવે છે, જે થાઈલેન્ડમાં ખરીદી કરવા માટે વધુ અનુકૂળ સમય બનાવી શકે છે.
જોકે, બેસેન્ટે વધુ હસ્તક્ષેપની શક્યતા નકારી નથી, ખાસ કરીને જો યેન 'અવ્યવસ્થિત' રીતે હલવાનું ચાલુ રાખે. બજારો 160ના સ્તરને એક મનોવૈજ્ઞાનિક થ્રેશોલ્ડ તરીકે નજીકથી જોઈ રહ્યા છે, અને તેની નીચે તૂટવાથી નવા પગલાં લેવાઈ શકે છે.
ફુકેટ રિયલ એસ્ટેટમાં રસ ધરાવતા લોકો માટે, હાલનું વાતાવરણ એક તક ઊભી કરી રહ્યું છે, પરંતુ કરન્સી ચક્ર ક્યારે વળાંક લેશે તે અનિશ્ચિત છે. તેથી નિર્ણય લેતા પહેલા સ્થાનિક બજારની સ્થિતિ અને કાયદાકીય પ્રક્રિયાની સંપૂર્ણ સમજ મેળવવી જરૂરી છે. थाईલેન્ડ પ્રોપર્ટીની ટીમ આ પ્રક્રિયામાં માર્ગદર્શન આપવા તૈયાર છે.
સ્રોત: CNA (Channel NewsAsia)