કલ્પના કરો: એક થાઈ કંપની પાસે એટલા સાઈન થયેલા કોન્ટ્રાક્ટ છે કે તેને પૂરા કરવામાં તેની વાર્ષિક આવક કરતાં ત્રણ ગણો સમય લાગશે. આ કોઈ કલ્પના નથી, આ SET પર લિસ્ટેડ ડેવલપર AssetWise ની વાસ્તવિક સ્થિતિ છે, અને તેમાં ફૂકેટમાં પ્રોપર્ટી ખરીદવા ઈચ્છતા ગુજરાતી રોકાણકારો માટે સ્પષ્ટ સંકેત છુપાયેલો છે.
ટૂંકમાં જવાબ: AssetWise પાસે માર્ચ 2026 સુધીમાં 38.18 અબજ બાહ્ટ (લગભગ 1.17 અબજ ડોલર, 32.5 બાહ્ટ/ડોલરના દરે) ના સાઈન થયેલા પણ ટ્રાન્સફર ન થયેલા કોન્ટ્રાક્ટ છે. આમાંથી ASW અને Rhom Bho Property ના સંયુક્ત The Title બ્રાન્ડ પોર્ટફોલિયો (કુલ મૂલ્ય 47.4 અબજ બાહ્ટ) માં ફૂકેટનો હિસ્સો 57% છે, જે 2028 સુધીની આવક દૃશ્યતા આપે છે.
AssetWise ના આંકડા ખરેખર શું કહે છે?
કંપનીની પ્રથમ છ મહિનાની આવક 5.69 અબજ બાહ્ટ રહી, જે ગયા વર્ષની સરખામણીમાં 57% વધુ છે. પણ અહીં એક ટેકનિકલ મુદ્દો સમજવો જરૂરી છે: થાઈ એકાઉન્ટિંગ નિયમો મુજબ આવક ત્યારે જ નોંધાય છે જ્યારે યુનિટની માલિકી ટ્રાન્સફર થાય, સેલ્સ કોન્ટ્રાક્ટ સાઈન થાય ત્યારે નહીં. એટલે આ વૃદ્ધિ નવા વેચાણથી નહીં, પણ પહેલેથી વેચાયેલા યુનિટ્સના હેન્ડઓવરથી આવી છે.
બીજા શબ્દોમાં કહીએ તો, 38.18 અબજ બાહ્ટનો બેકલોગ કંપનીની અડધા વર્ષની આવક કરતાં લગભગ સાત ગણો છે. કંપની બનાવવા અને ટ્રાન્સફર કરવા કરતાં વધુ ઝડપથી વેચી રહી છે. બેંક ઓફ થાઈલેન્ડની કડક મોર્ટગેજ પોલિસી અને ઘટતી સ્થાનિક માંગના સમયમાં, આ ગેપ સામાન્ય રીતે વિદેશી મૂડીથી ભરાય છે, અને ફૂકેટમાં એ ચોખ્ખું દેખાય છે.
ફૂકેટમાં ખરીદદારો ખરેખર શું ખરીદે છે?
ફૂકેટ હવે સસ્તા સ્ટુડિયોનું બજાર નથી રહ્યું. 8-15 મિલિયન બાહ્ટના બજેટ સાથે આવતો ખરીદદાર માત્ર ચોરસ મીટર નથી ખરીદતો, પણ એક સંપૂર્ણ ઓપરેટિંગ સ્ટ્રક્ચર ખરીદે છે: ભાડું કોણ મેનેજ કરશે, ઓફ-સીઝનમાં ઓક્યુપન્સી કેવી રહેશે, ઈક્વિપમેન્ટ બદલવાનો ખર્ચ કોણ ભોગવશે, અને માલિક-ઓપરેટર વચ્ચે આવકની વહેંચણી કેવી થશે.
બ્રાન્ડ, આ સંદર્ભમાં, મેનેજમેન્ટ રિસ્કને પ્રોફેશનલ ઓપરેટર પર ટ્રાન્સફર કરવાની એક રીત છે. એટલે જ પ્રીમિયમ ભાવ ચૂકવવો પડે છે. રશિયા, કઝાખસ્તાન કે ચીનથી આવતો ખરીદદાર ઘણી વખત જાતે બાંધકામ અને ઓપરેશન પર નજર રાખી શકતો નથી. લિસ્ટેડ ડેવલપરનો બ્રાન્ડેડ પ્રોજેક્ટ ખરેખર તો પબ્લિકલી ડિસ્ક્લોઝ થયેલા ફાઈનાન્શિયલ રિપોર્ટિંગની ખરીદી છે, માત્ર ઈન્ટિરિયર ડિઝાઈન પેકેજ નહીં.
વિદેશી માટે ફ્રીહોલ્ડ ખરીદીની કાયદેસર મર્યાદા શું છે?
થાઈલેન્ડમાં કોઈપણ કોન્ડોમિનિયમ બિલ્ડિંગમાં, બ્રાન્ડેડ પ્રોજેક્ટ સહિત, વિદેશી માત્ર 49% સેલેબલ એરિયામાં જ ફ્રીહોલ્ડ ટાઈટલ ધરાવી શકે છે. બાકીના 51% માટે વિદેશીઓ પાસે લીઝહોલ્ડનો જ વિકલ્પ છે, જે સામાન્ય રીતે 30 વર્ષ માટે હોય છે અને રિન્યુઅલ ઓપ્શન સાથે આવે છે.
પૈસાની ટ્રાન્સફર માટે પણ સ્પષ્ટ પ્રક્રિયા છે: વિદેશી ખરીદદારે વિદેશથી વિદેશી ચલણમાં પૈસા મોકલવા પડે છે, જે થાઈલેન્ડની અંદર બાહ્ટમાં કન્વર્ટ થાય છે. બેંક Foreign Exchange Transaction (FET) ફોર્મ ઈશ્યુ કરે છે, જેના વગર લેન્ડ ડિપાર્ટમેન્ટ ફ્રીહોલ્ડ માલિકી રજિસ્ટર કરશે નહીં.
બ્રાન્ડેડ રેસિડન્સનું પ્રીમિયમ કેટલું અને શા માટે?
બજારના અંદાજ મુજબ, બ્રાન્ડેડ રેસિડન્સની કિંમત સમાન લોકેશનમાં અનબ્રાન્ડેડ સપ્લાય કરતાં 20-35% પ્રીમિયમ પર હોય છે. 2025માં ફૂકેટમાં વિલા વેચાણ 12.9% વધ્યું, અને માંગ મુખ્યત્વે એ પ્રોજેક્ટ્સ પર કેન્દ્રિત રહી જે મેનેજમેન્ટ, સર્વિસ અને મજબૂત લોકેશન ઓફર કરે છે, ખાસ કરીને વેસ્ટ કોસ્ટ પર (Bang Tao, Layan, Kamala).
પણ અહીં એક વાસ્તવિકતા સમજવી જરૂરી છે: આ પ્રીમિયમ રિસેલમાં સારી રીતે ટ્રાન્સફર થતું નથી. પ્રથમ ખરીદદાર મેનેજમેન્ટ કંપની અને લોબી માટે 20-35% વધુ ચૂકવે છે; પાંચ વર્ષ પછીનો બીજો ખરીદદાર વિસ્તારના પ્રતિ ચોરસ મીટર ભાવ અને પાછલા વર્ષની ખરેખરી નેટ યીલ્ડ જુએ છે. જો બ્રોશરમાં દર્શાવેલી 7-8% ની જગ્યાએ ખરેખરી નેટ રિટર્ન 4-5% નીકળે, તો પ્રીમિયમ ગાયબ થઈ જાય છે.
શું બેકલોગ પ્રોજેક્ટ પૂરો થવાની ગેરંટી છે?
ના, બિલકુલ નહીં. થાઈલેન્ડમાં કેટલાક દેશોમાં જોવા મળતી 'એસ્ક્રો' જેવી સિસ્ટમ નથી જ્યાં પ્રોજેક્ટ પૂરો થાય ત્યાં સુધી પૈસા બ્લોક્ડ એકાઉન્ટમાં રહે. કોન્ટ્રાક્ટની ચુકવણી સીધી ડેવલપર પાસે જાય છે અને ચાલુ બાંધકામ માટે વપરાય છે. ખરેખરું સુરક્ષા કવચ ડેવલપરની ફાઈનાન્શિયલ સ્થિતિ, પૂરા થયેલા પ્રોજેક્ટ્સનો ટ્રેક રેકોર્ડ, અને સેલ કોન્ટ્રાક્ટનું સ્ટ્રક્ચર જ છે. એટલે જ પબ્લિક ફાઈનાન્શિયલ ડિસ્ક્લોઝરનું વ્યવહારુ મૂલ્ય છે, માત્ર પ્રતિષ્ઠાનું નહીં.
વધુમાં, Bang Tao, Layan અને Kamala જેવા વેસ્ટ કોસ્ટ વિસ્તારોમાં ગીચ બાંધકામ ચાલી રહ્યું છે. જ્યારે આજનો બેકલોગ પૂરો થયેલી બિલ્ડિંગમાં ફેરવાશે ત્યાં સુધીમાં એ જ ભાડૂયાત પૂલ માટે સ્પર્ધા વધુ તીવ્ર બની જશે.
અમારો મત: ક્યારે રોકાણ કરવું અને ક્યારે નહીં
જો તમારું બજેટ 5-6 મિલિયન બાહ્ટથી ઓછું છે, તો બ્રાન્ડેડ ફૂકેટ તમારા માટે નથી. આ પ્રાઈસ પોઈન્ટ પર બ્રાન્ડ પ્રીમિયમ યીલ્ડ ખાઈ જાય છે, અને તમે સેંકડો સમાન સ્ટુડિયો સાથે સ્પર્ધા કરશો. આ સેગમેન્ટમાં BTS/MRT સ્ટેશન નજીકના બેંગકોક કોન્ડો વધુ યોગ્ય છે, જ્યાં ભાડૂયાત વર્ષભર રહે છે, ચાર મહિના માટે નહીં.
8 મિલિયન બાહ્ટથી ઉપરના રેન્જમાં તર્ક બદલાય છે. ત્યાં અમે ત્રણ ચકાસી શકાય તેવા માપદંડ પર પ્રોજેક્ટ પસંદ કરીશું: ડેવલપર પબ્લિકલી લિસ્ટેડ છે અને પોતાનો બેકલોગ ડિસ્ક્લોઝ કરે છે, ઓપરેટર ટાપુ પર પહેલેથી પ્રોપર્ટીઝ ચલાવે છે અને તેના વાસ્તવિક ઓક્યુપન્સી આંકડા ઉપલબ્ધ છે, અને લીઝ એગ્રીમેન્ટ 6% થી ઉપરની ગેરંટીડ યીલ્ડનું વચન આપતું નથી (એવા વચનો સામાન્ય રીતે ફૂલેલી એન્ટ્રી પ્રાઈસથી સરભર થાય છે).
એક પગલું જે ઘણા ખરીદદારો ચૂકી જાય છે: ફેબ્રુઆરીમાં નહીં, ઓફ-સીઝનમાં મુલાકાત લો. જુલાઈ કે સપ્ટેમ્બરમાં બીચ અને રોડની વાસ્તવિક ઓક્યુપન્સી પીક મહિનાઓ કરતાં વધુ ઈમાનદારીથી દેખાય છે. થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટીના અનુભવ પ્રમાણે, આ એક જ મુલાકાત ઘણી ભૂલો ટાળી શકે છે.
સ્રોત: Dzen (hatamatata)