થાઈલેન્ડમાં પ્રોપર્ટી કોન્ટ્રેક્ટની 5 જાળ: ટાઇટલ ચોખ્ખું હોય તો પણ પૈસા કેવી રીતે ડૂબે છે

ફૂકેટમાં 10 લાખ ડોલરની વિલા ખરીદનારે એક જ બેઠકમાં ત્રણ દસ્તાવેજ પર સહી કરી: જમીનનું લીઝ, બંધારણનું ફ્રીહોલ્ડ ટાઇટલ અને મેનેજમેન્ટ કંપની સાથે સર્વિસ એગ્રીમેન્ટ. વકીલોએ પેકેજમાં એક ક્લોઝ શોધ્યું જે ડેવલપરને ફક્ત મોડા ભરાયેલા પાણીના બિલના કારણે આખું પેકેજ, જમીનના લીઝ સહિત, રદ કરવાનો હક આપતું હતું.

વાટાઘાટોમાં એ ક્લોઝ કઢાવી નાખવામાં આવ્યું. ન કઢાવ્યું હોત તો, 10 લાખ ડોલરની મિલકત એક ચૂકવેલા ન હોય એવા યુટિલિટી ઇન્વૉઇસ પર નિર્ભર રહી હોત.

ટૂંકો જવાબ: થાઈલેન્ડમાં sale and purchase agreement પર કોઈ ફરજિયાત નોટરી રિવ્યુ નથી, અને ડેવલપર-લેન્ડલોર્ડના સ્ટાન્ડર્ડ ફોર્મ તેમના પોતાના વકીલો દ્વારા, તેમની જ તરફેણમાં લખાયેલા હોય છે. ટાઇટલ (chanote) સામાન્ય રીતે ચોખ્ખું જ હોય છે; ખરું નુકસાન કરારના શબ્દોમાં થાય છે, ખાસ કરીને ક્રોસ-ડિફોલ્ટ ક્લોઝમાં જે એક કરારના ભંગને બીજા બધા કરાર રદ કરવાનું કારણ બનાવે છે.

ક્રોસ-ડિફોલ્ટ ક્લોઝ કેમ સૌથી ખતરનાક છે?

જમીન-લીઝ-પ્લસ-સ્ટ્રક્ચર મોડલ ફૂકેટ અને કોહ સમુઈમાં કાયદેસર અને સામાન્ય છે, પણ તે ત્રણ કે વધુ દસ્તાવેજોથી બનેલું છે, અને નબળી કડી હંમેશા સાંધા પર હોય છે. ત્રીજા પક્ષને રિસેલ, વારસો, મેનેજમેન્ટ કંપની બદલાય ત્યારે, અથવા પડોશીઓ સાથે વિવાદ થાય ત્યારે શું થાય તે તપાસો. જમીનનું લીઝ 30 વર્ષનું હોય અને બે વખત રિન્યુઅલનું વચન હોય, તો પૂછો: બીજા રિન્યુઅલને હકીકતમાં કોણ સુરક્ષિત કરે છે? સામાન્ય રીતે લેન્ડલોર્ડની સદ્‌ભાવના સિવાય કંઈ નહીં, અને અહીં જ તમારા વકીલનો પ્રામાણિક જવાબ કોઈપણ ચમકતી સેલ્સ પ્રેઝન્ટેશન કરતાં વધુ મૂલ્યવાન છે.

30 વર્ષનું લીઝ પોતે લેન્ડ ડિપાર્ટમેન્ટમાં રજિસ્ટર્ડ અને કાયદેસર રીતે સુરક્ષિત હોય છે. પણ વધુ બે 30-વર્ષના રિન્યુઅલનું વચન એ લેન્ડલોર્ડ તરફથી કરારીય પ્રતિબદ્ધતા છે, ઓટોમેટિક હક નહીં. લેન્ડલોર્ડ કોણ છે અને તે નાદાર થાય કે જમીન વેચી દે તો શું થાય, એ ચકાસવું જરૂરી છે.

ઑફ-પ્લાન કોન્ડો અને બેંગકોકના મોલ લીઝમાં કઈ જાળ સામાન્ય છે?

ઑફ-પ્લાન કોન્ડોમાં ખરું કામ ટાઇટલ પર નહીં, પેમેન્ટ શેડ્યુલ પર છે. ઇન્સ્ટોલમેન્ટને કેલેન્ડર તારીખો સાથે નહીં, બાંધકામના માઇલસ્ટોન સાથે જોડો. બંને બાજુ સરખા દંડની માંગ કરો: જો મોડા હપ્તા પર તમે ફી ભરો, તો ડેવલપરે મોડા હેન્ડઓવર માટે ભરવું જોઈએ. હેન્ડઓવર વખતે 'ખામી' શું ગણાશે તે અગાઉથી નક્કી કરો, નહીં તો પ્લાસ્ટરની ક્વોલિટીનો વિવાદ સ્વાદનો વિવાદ બની જશે.

બેંગકોકના મોલ રિટેલ લીઝ સામાન્ય રીતે 10% વાર્ષિક ઇન્ડેક્સેશન સાથે લેન્ડલોર્ડનો દર 18 મહિને કોઈ વાટાઘાટ વગર ફરીથી નક્કી કરવાનો હક જોડે છે. એક દસ્તાવેજીકૃત કેસમાં દર લોક કરવાથી ટેનન્ટને મિડ-સાઇઝ મોલ યુનિટ પર વર્ષે લગભગ 5,000 ડોલર બચ્યા.

પટ્ટાયાના કન્સ્ટ્રક્શન કોન્ટ્રાક્ટ લગભગ હંમેશા મોડા ચુકવણી માટે ખરીદદારને દંડ કરે છે, પણ મોડા હેન્ડઓવર માટે ડેવલપરને ભાગ્યે જ. આ અસમાનતા ચોક્કસ ડેડલાઇન અને ફિનિશિંગ સ્ટાન્ડર્ડ ઉમેરીને ઠીક કરી શકાય છે.

લાઇસન્સિંગ અને ફ્રેન્ચાઇઝ કરારમાં શું ચૂકી જવાય છે?

સમુઈ અને બેંગકોકના લાઇસન્સિંગ-ફ્રેન્ચાઇઝ કરારમાં ઘણી વાર બ્રાન્ડ પ્રોટેક્શન નથી હોતું અને એકતરફી રોયલ્ટી ફેરફારની છૂટ હોય છે. સમુઈના એક ટુરિઝમ બિઝનેસ ડીલમાં ગેરંટી અને કોમ્પેન્સેશન ક્લોઝ ઉમેરવાથી લગભગ 100,000 ડોલરનું જોખમ ટળ્યું.

જો ટ્રેડમાર્ક થાઈલેન્ડમાં રજિસ્ટર્ડ ન હોય, તો સુરક્ષા માટે કંઈ જ નથી. જો રોયલ્ટી માત્ર એક પત્રથી બદલી શકાય, તો તમારું ફાઇનાન્શિયલ મોડલ પહેલો પત્ર આવે ત્યાં સુધી જ ટકે છે.

સરખામણી કોષ્ટક

કઈ ભૂલો સૌથી વધુ મોંઘી પડે છે?

માત્ર ટાઇટલ ચકાસીને અટકી જવું એ સૌથી સામાન્ય ભૂલ છે. ચોખ્ખું chanote તમને એકતરફી કરારથી બચાવતું નથી. ટ્રાન્સલેશન પર આંધળો ભરોસો રાખવો પણ જોખમી છે: થાઈ કોર્ટમાં થાઈ-ભાષાનું વર્ઝન જ પ્રભાવી ગણાય છે, અંગ્રેજી અથવા બીજી ભાષાનું વર્ઝન માત્ર સંદર્ભ માટે હોય છે. કયું વર્ઝન લાગુ પડશે તે સ્પષ્ટ ક્લોઝ માંગો, અને બંને વર્ઝન એક સ્વતંત્ર ટ્રાન્સલેટર પાસે ચેક કરાવો.

મોડા-હેન્ડઓવર દંડને 'ઇલાજ' માનવો પણ અડધો સાચો ઉપાય છે: ક્લોઝ લખાય છે, ડેવલપર એક વર્ષ મોડો ડિલિવર કરે છે, અને પ્રોજેક્ટ કંપનીના ખાતામાં પૈસા જ ન હોય તો વસૂલવાનું કંઈ રહેતું નથી. દંડ ત્યારે જ કામ કરે છે જ્યારે તેની સાથે માઇલસ્ટોન-આધારિત પેમેન્ટ, બેંક ગેરંટી, અથવા છેલ્લો હપ્તો રોકી રાખવાની જોગવાઈ હોય.

વેકેશનની ઝડપે સહી કરવી પણ ખતરનાક છે: ડિપોઝિટ એક દિવસમાં જાય છે, પણ કરાર એક મહિનાની ચકાસણીને લાયક છે. Reservation agreement માં લગભગ હંમેશા નોન-રિફન્ડેબલ ડિપોઝિટ ક્લોઝ હોય છે, એટલે પૈસા ટ્રાન્સફર થાય એ પહેલાં વાટાઘાટ કરો, પછી નહીં.

ડિસ્પ્યુટ-રિઝોલ્યુશન સેક્શનને અવગણવું પણ સામાન્ય ભૂલ છે. સિંગાપોરમાં આર્બિટ્રેશન સાંભળવામાં પ્રભાવશાળી લાગે છે, પણ તેનો ખર્ચ હજારો ડોલરમાં જાય છે, જે 5 મિલિયન THB ની ડીલ માટે તર્કસંગત નથી. રિટેલ-સ્કેલ ખરીદી માટે, પ્રોપર્ટીની નજીકની થાઈ કોર્ટ વધુ યોગ્ય પસંદગી છે.

લીગલ રિવ્યુ પર કેટલો ખર્ચ અને સમય લાગે?

માર્કેટ અંદાજ મુજબ, સ્ટાન્ડર્ડ કોન્ડો ખરીદીની રિવ્યુ થોડા હજાર બાહ્તમાં થાય છે; લીઝહોલ્ડ અને કોર્પોરેટ સ્ટ્રક્ચરિંગવાળી વિલા માટે વધુ ખર્ચ અને સમય લાગે છે. આ ખર્ચને ડીલના કદ સામે તોલો: 10 મિલિયન THB થી ઉપરની પ્રોપર્ટી પર રિવ્યુ છોડી દેવી એ પૈસા બચાવવાનો તર્કસંગત રસ્તો નથી.

મારો સ્પષ્ટ મત: ડેવલપરના પોતાના શબ્દોમાં લખેલા પેકેજ પર ક્યારેય સહી ન કરો, ભલે સેલ્સ મેનેજર કહે કે તે 'સ્ટાન્ડર્ડ અને અફેરફાર' છે. હકીકતમાં તે સતત બદલાય છે, ખાસ કરીને એવા પ્રોજેક્ટમાં જે હજુ પૂરેપૂરા વેચાયા નથી. જોકે એક શરત: જો ડીલનું કદ લગભગ 3 મિલિયન THB થી ઓછું હોય, તો કોર્પોરેટ ડોક્યુમેન્ટ ચેક અને લેન્ડ ઑફિસ વિઝિટ સાથેની સંપૂર્ણ રિવ્યુ, નફાનો મોટો ભાગ ખાઈ શકે છે. એ કિસ્સામાં ચાર ક્લોઝ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરો: ટર્મિનેશન, પેમેન્ટ, ટ્રાન્સફર ઑફ રાઇટ્સ, અને ડિસ્પ્યુટ રિઝોલ્યુશન.

ડિપોઝિટ મોકલતા પહેલાં, Kivilab Property ના due diligence ચેકલિસ્ટ મુજબ, ટાઇટલ-એન્કમ્બ્રન્સ, વિક્રેતાની અધિકૃતતા, પરમિટ, વિદેશી ફ્રીહોલ્ડ ક્વોટા, sale and purchase agreement, અને પેમેન્ટ ડોક્યુમેન્ટેશન એ છ ભાગોની સ્ટ્રક્ચર્ડ રિવ્યુ કરાવો. ડ્રાફ્ટ કોન્ટ્રાક્ટ કોઈ સ્વતંત્ર વકીલને મોકલો અને ટર્મિનેશન, અસાઇનમેન્ટ અને ઇન્ડેક્સેશન ક્લોઝ ખાસ ચકાસવાનું કહો. થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટી જેવા સ્થાનિક નિષ્ણાતોની મદદથી આ પ્રક્રિયા થોડા દિવસોમાં પૂરી થાય છે, અને એ કોઈપણ ડિસ્કાઉન્ટ કરતાં તમારી વાટાઘાટની સ્થિતિ વધુ મજબૂત બનાવે છે.

સ્રોત: Kivilab Property