જો તમે ફુકેત કે બેંગકોકમાં ફ્લેટ બુક કરાવવાનું વિચારી રહ્યા હો, તો પહેલા આ સમજી લો: થાઈલેન્ડના ત્રણ સૌથી મોટા ડેવલપર્સ, એટલે કે Sansiri, Raimon Land અને SENA, એકસાથે વિસ્તરણની નીતિ છોડીને રોકડ સાચવવાની નીતિ પર આવી ગયા છે. 2026ના બીજા છ મહિના માટે તેમણે નવા પ્રોજેક્ટ લોન્ચ કરવાને બદલે હાલની ઈન્વેન્ટરી વેચવા પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કર્યું છે. જ્યારે અબજો બાહની સંપત્તિ ધરાવતી કંપનીઓ આવું પગલું ભરે, ત્યારે વિદેશી ખરીદનારે ચેતવું જોઈએ.
આનું કારણ સાદું છે: બેંકોની ધિરાણ શરતો કડક થઈ છે, થાઈલેન્ડ માટેના આર્થિક વૃદ્ધિના અંદાજ ઘટાડવામાં આવ્યા છે, અને મોટા ખેલાડીઓ ખુલ્લેઆમ કબૂલ કરી રહ્યા છે કે અત્યારે વિસ્તરણનો સમય નથી. જે ગુજરાતી રોકાણકારો ઓફ-પ્લાન (નિર્માણાધીન) યુનિટ ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા છે, તેમના માટે આ સ્પષ્ટ સંકેત છે કે વ્યૂહરચના ફરી વિચારવી પડશે.
ટૂંકમાં જવાબ: શું થઈ રહ્યું છે?
- Sansiri, Raimon Land અને SENA ત્રણેયે 2026ના બીજા છ મહિના માટે વૃદ્ધિમાંથી રોકડ-પ્રવાહ વ્યવસ્થાપન તરફ વળવાની જાહેરાત કરી છે
- આનું મુખ્ય કારણ છે નબળી ધિરાણ પરિસ્થિતિ અને થાઈલેન્ડ માટે ઘટાડેલા આર્થિક વૃદ્ધિના અંદાજ
- ડેવલપર્સ નવા પ્રોજેક્ટ લોન્ચ ઘટાડીને હાલની ઈન્વેન્ટરી વેચવા પર ધ્યાન આપી રહ્યા છે
- વિદેશી ખરીદનારો માટે આનો અર્થ છે બાંધકામમાં વિલંબનું વધેલું જોખમ અને પ્રોજેક્ટ યોજનાઓમાં શક્ય ફેરફાર
- રિસેલ માર્કેટ અને તૈયાર, રહેવા લાયક યુનિટ હવે ઓફ-પ્લાન કરતાં વધુ સલામત વિકલ્પ બની રહ્યા છે
- ખરીદનારની સોદાબાજી શક્તિ વધી છે: ડેવલપર્સ વેચાણ ઝડપી બનાવવા ડિસ્કાઉન્ટ અને ઓફર આપવા વધુ તૈયાર છે
શા માટે થાઈલેન્ડના ડેવલપર્સે વૃદ્ધિને બદલે રોકડ બચાવવાનું પસંદ કર્યું?
બેંકોએ ધિરાણની શરતો કડક બનાવી છે, અને થાઈ ખરીદનારોના મોર્ટગેજ અરજીઓ એક વર્ષ પહેલાં કરતાં વધુ પ્રમાણમાં નકારાઈ રહી છે. બેંક ઓફ થાઈલેન્ડના આંકડા મુજબ, 2026ના પહેલા છ મહિનામાં થાઈ ખરીદનારો માટે મોર્ટગેજ નકારવાનો દર ઐતિહાસિક રીતે ઊંચો રહ્યો, જેના કારણે સ્થાનિક માંગ મર્યાદિત રહી. સ્થાનિક માંગ નબળી પડી છે, અને 2026ના બીજા છ મહિના માટે GDP અંદાજ ઘટાડવામાં આવ્યા છે. આવી પરિસ્થિતિમાં નવો પ્રોજેક્ટ લોન્ચ કરવો એટલે અનિશ્ચિત વળતરના સમયગાળા માટે મૂડી ફ્રીઝ કરવી.
મુખ્ય તથ્યો: આ ત્રણ કંપનીઓ કોણ છે?
- Sansiri થાઈલેન્ડની સૌથી મોટી લિસ્ટેડ ડેવલપર કંપની છે, જેનું બજાર મૂલ્ય (Stock Exchange of Thailand, SET મુજબ) 40 અબજ બાહથી વધુ છે. તેનું બ્રેક મારવાનું નિર્ણય એ કંપની-વિશિષ્ટ નહીં પણ સમગ્ર બજારની સમસ્યાનો સંકેત આપે છે
- Raimon Land બેંગકોક અને રિસોર્ટ વિસ્તારોમાં પ્રીમિયમ કોન્ડોમિનિયમમાં નિષ્ણાત છે. તેનું રોકડ-વ્યવસ્થાપન તરફનું વલણ સીધું જ વિદેશી રોકાણકારો પસંદ કરતા લક્ઝરી સેગમેન્ટને અસર કરે છે
- SENA Development મિડ-માર્કેટ સેગમેન્ટમાં કાર્યરત છે, જે દર્શાવે છે કે આ દબાણ ફક્ત ટોચના સેગમેન્ટમાં નહીં, પરંતુ દરેક ભાવ સ્તર પર અનુભવાઈ રહ્યું છે
- માર્કેટ વિશ્લેષકોના અંદાજ મુજબ, ગયા વર્ષની સરખામણીમાં નવા પ્રોજેક્ટ લોન્ચમાં 15-25% ઘટાડો થઈ શકે છે
- કોન્ડોમિનિયમ માટેનો વિદેશી માલિકી ક્વોટા (એક બિલ્ડિંગના વેચાણપાત્ર વિસ્તારના મહત્તમ 49%) નો અર્થ એ છે કે ડેવલપર્સ ફક્ત વિદેશી ખરીદનારો દ્વારા ઘટતી સ્થાનિક માંગની ભરપાઈ કરી શકતા નથી
- Bangkok Postના અહેવાલ મુજબ, એક સમાંતર નિયમનકારી પગલું આ મંદીને વધુ ઘેરી બનાવી રહ્યું છે: સત્તાવાળાઓએ ફુકેત, કોહ સામુઈ, ક્રાબી, ફાંગ-ંગા, બેંગકોક અને ચિયાંગ માઈમાં નોમિની જમીન-માલિકી માળખાં સામે કડક કાર્યવાહી વધારી છે, જેના કારણે ઘણા વિદેશી ખરીદનારો પોતાના માલિકી માળખા અને ટેક્સ ઈતિહાસની સમીક્ષા કરવા માટે વિલા ખરીદી પાછળ ઠેલી રહ્યા છે
- ફુકેત અને કોહ સામુઈના રિસોર્ટ બજારો પ્રવાસન પ્રવાહને કારણે વધુ સ્થિતિસ્થાપક દેખાઈ રહ્યા છે, જોકે ત્યાં પણ નવા પ્રોજેક્ટ લોન્ચની ગતિ ધીમી પડી છે
શું અત્યારે ઓફ-પ્લાન યુનિટ ખરીદવું યોગ્ય રહેશે?
સાવધાનીપૂર્વક આગળ વધો. મોટા ડેવલપર્સના એવા પ્રોજેક્ટ કે જેમાં **70%**થી વધુ યુનિટ પહેલેથી વેચાયેલા હોય અને ફાઈનાન્સિંગ કન્ફર્મ થયેલું હોય, તે પ્રમાણમાં સલામત ગણાય છે. જ્યારે ઓછા વેચાણ ટકાવારીવાળા શરૂઆતના તબક્કાના પ્રોજેક્ટમાં જોખમ વધારે છે.
થાઈલેન્ડમાં કયા વિસ્તારો આ મંદીથી ઓછા પ્રભાવિત છે?
મજબૂત આંતરરાષ્ટ્રીય માંગ ધરાવતા રિસોર્ટ ઝોન, ખાસ કરીને ફુકેતના પશ્ચિમ કિનારા (Bang Tao, Laguna, Kamala), અને સેન્ટ્રલ બેંગકોક (Sukhumvit, Silom, Sathorn) ઓછા પ્રભાવિત છે, કારણ કે અહીં જમીનની મર્યાદિત ઉપલબ્ધતા ભાવોને ટેકો આપતી રહે છે.
શું અત્યારે ડેવલપર પાસેથી ડિસ્કાઉન્ટ મેળવવો શક્ય છે?
હા, અને હાલના બજારના થોડા ફાયદાઓમાંનો આ એક છે. ઝડપી વેચાણ ઈચ્છતા ડેવલપર્સ મફત ફર્નિચર પેકેજ, લિસ્ટ પ્રાઈસ પર 5-10% ડિસ્કાઉન્ટ, ઓછા ડાઉન-પેમેન્ટવાળી હપ્તા યોજનાઓ, અથવા ટ્રાન્સફર ફીની ભરપાઈ ઓફર કરી રહ્યા છે.
તૈયાર (completed) યુનિટ ખરીદવું ઓફ-પ્લાન કરતાં વધુ સલામત છે?
હાલના માહોલમાં, નિઃશંકપણે હા. તૈયાર કોન્ડોમિનિયમનું બાંધકામ ગુણવત્તા માટે નિરીક્ષણ થઈ શકે છે અને તરત જ ભાડે આપી શકાય છે. તેમાં કોઈ બાંધકામ જોખમ નથી અને ડેવલપરની રોકડ સ્થિતિ પર કોઈ નિર્ભરતા નથી.
થાઈ ડેવલપરની આર્થિક સ્થિતિ કેવી રીતે ચકાસવી?
પબ્લિકલી લિસ્ટેડ ડેવલપર્સે Stock Exchange of Thailand (SET) મારફતે નાણાકીય નિવેદનો જાહેર કરવા ફરજિયાત છે. Debt-to-Equity ગુણોત્તર, નહીં વેચાયેલી ઈન્વેન્ટરીનું સ્તર, અને છેલ્લા બે ત્રિમાસિકના રોકડ-પ્રવાહના વલણો ચકાસો.
જો ડેવલપર મારો પ્રોજેક્ટ ફ્રીઝ કરી દે તો શું કરવું?
થાઈલેન્ડમાં બાંધકામ દરમિયાન ખરીદનારના નાણાંનું રક્ષણ કરતો કોઈ ફરજિયાત વીમો નથી. ડિપોઝિટ પરત મળવી કે નહીં તે સંપૂર્ણપણે વ્યક્તિગત કરારની શરતો પર આધારિત છે. સમસ્યા ઊભી થાય તે પહેલાં જ, કરાર પર સહી કરતાં પહેલાં વકીલની સલાહ લો.
થાઈલેન્ડનું નવું-બાંધકામ બજાર ક્યારે સુધરવાની અપેક્ષા છે?
મોટાભાગના વિશ્લેષકો 2027ના બીજા ત્રિમાસિક પહેલાં કોઈ નોંધપાત્ર સુધારાની અપેક્ષા રાખતા નથી. આ મોટા ભાગે બેંક ઓફ થાઈલેન્ડના વ્યાજ દર અંગેના નિર્ણયો અને પ્રવાસી આગમનની ગતિ પર આધારિત છે.
નિષ્કર્ષ: આ કડાકો નથી, સુધારો છે
થાઈલેન્ડના બજારની હાલની સ્થિતિ પતન નથી, પરંતુ એક કુદરતી સુધારો છે. સમજદાર રોકાણકાર માટે આ એક તક છે: ડેવલપર્સ સોદાબાજી માટે તૈયાર છે, પસંદગીનો વ્યાપ વધ્યો છે, અને ખરીદનારો વચ્ચેની સ્પર્ધા ઓછી છે. મુખ્ય નિયમ એ છે કે પારદર્શક નાણાકીય રિપોર્ટિંગ ધરાવતા સ્થાપિત ડેવલપર્સના તૈયાર અથવા લગભગ-તૈયાર પ્રોજેક્ટને પ્રાધાન્ય આપો, ખાસ કરીને હવે જ્યારે નોમિની-માલિકી પરની ચકાસણી ફુકેત અને અન્ય મુખ્ય બજારોમાં ખરીદનારોના નિર્ણયોને ફરીથી આકાર આપી રહી છે.
જો તમે થાઈલેન્ડમાં યોગ્ય પ્રોપર્ટી શોધી રહ્યા હો, તો થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટીની ટીમ તમને સાચો, પારદર્શક વિકલ્પ પસંદ કરવામાં મદદ કરી શકે છે.
સ્ત્રોત: Bangkok Post