ટૂંકમાં જવાબ
થાઇલેન્ડમાં દર દસમાંથી એક રહેણાંક યુનિટ ખાલી છે. Thailand Business News મુજબ, 16.4 લાખ (1.64 million) હાઉસિંગ યુનિટમાં કોઈ રહેતું નથી, અને આ નિષ્ક્રિય ઇન્વેન્ટરીની કુલ કિંમત 3.45 ટ્રિલિયન baht (અંદાજે $96 બિલિયન) જેટલી થાય છે, જે શ્રીલંકાના સંપૂર્ણ વાર્ષિક GDP જેટલી રકમ છે. ગુજરાતી રોકાણકારો માટે જેઓ બેંગકોક કે મુખ્ય ભૂમિના પ્રાંતોમાં કોન્ડો ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા છે, આ સીધી ચેતવણી છે: mass-market સેગમેન્ટ ઓવરહીટેડ છે, અને લોકેશનની ઊંડી તપાસ કર્યા વગર off-plan ખરીદી કરવાથી તમારી મૂડી વર્ષો સુધી ફસાઈ શકે છે.
આંકડા શું કહે છે?
- થાઇલેન્ડમાં 16.4 લાખ રહેણાંક યુનિટ ખાલી છે, જે દેશના ઇતિહાસમાં સૌથી મોટો સપ્લાય ઓવરહેંગ છે
- ખાલી હાઉસિંગની કુલ કિંમત 3.45 ટ્રિલિયન baht (આશરે $96 બિલિયન) છે
- મોટાભાગના ખાલી યુનિટ બેંગકોકના ઉપનગરો અને મધ્ય થાઇલેન્ડના ઔદ્યોગિક પ્રાંતોમાં કેન્દ્રિત છે
- વિશ્લેષકો સુધારાની માંગ કરી રહ્યા છે: સટ્ટાકીય ખરીદી પર અંકુશ, vacancy tax, અને બાંધકામ ક્વોટામાં ફેરફાર
- ફૂકેત અને સમુઈ જેવા રિસોર્ટ બજારો સ્થિર વિદેશી માંગ અને મર્યાદિત જમીન પુરવઠાને કારણે ઓછા અસરગ્રસ્ત છે; Knight Frank Thailand મુજબ ફૂકેતનું લક્ઝરી સેગમેન્ટ 2026 સુધી મજબૂત રહેશે
- રોકાણકારો માટે સાર એ છે: સટ્ટાકીય ભાવ વૃદ્ધિ નહીં, પણ ભાડાની ઉપજ (rental yield) પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરો
સમસ્યા કેટલી મોટી છે?
થાઇલેન્ડના કુલ આશરે 17 મિલિયન પ્રોપર્ટીના હાઉસિંગ સ્ટોક સામે 16.4 લાખ યુનિટ ખાલી છે. વેકેન્સી રેટ **9%**થી વધારે છે, જે મોટાભાગના આંતરરાષ્ટ્રીય વિશ્લેષકો માટે ચિંતાજનક ગણાતી 5-7%ની મર્યાદા કરતાં ઘણો વધારે છે.
બેંગકોક અને તેના ઉપનગરો સૌથી વધુ સરપ્લસ પેદા કરે છે. બજારના અંદાજ મુજબ ખાલી કોન્ડોમિનિયમમાંથી 40% સુધી mass-market પ્રોજેક્ટ્સ (3 મિલિયન baht થી ઓછી કિંમતના સ્ટુડિયો અને 1-બેડરૂમ યુનિટ)માં છે, જ્યાં ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર હજુ વિકસિત નથી.
ઓવરપ્રોડક્શનનું ગણિત: થાઇ ડેવલપરો લાંબા સમયથી બાંધકામ શરૂ થાય તે પહેલાં જ off-plan વેચાણના વોલ્યુમ પર આધારિત મોડેલ પર કામ કરે છે. સટ્ટાકીય ખરીદદારો 10-20% ડિપોઝિટ ભરે છે, એવી આશાએ કે પ્રોજેક્ટ પૂરો થાય તે પહેલાં યુનિટ ફ્લિપ કરી શકે. જ્યારે બજાર ધીમું પડે, ત્યારે આ યુનિટ ન વેચાય છે કે ન ભાડે અપાય છે.
ટેક્સનો અભાવ: થાઇલેન્ડમાં ખાલી પ્રોપર્ટી પર કોઈ અસરકારક ટેક્સ નથી. 2020માં લાગુ થયેલ Land and Building Tax નો દર માત્ર 0.02-0.3% (assessed value પર) છે, જે માલિકોને ખાલી યુનિટ વેચવા કે ભાડે આપવા મજબૂર કરવા માટે પૂરતો નથી.
વિદેશી ક્વોટાનો ઉપયોગ અસમાન છે: ટોપ-ટિયર ફૂકેત અને સેન્ટ્રલ બેંગકોકના પ્રોજેક્ટ્સમાં 49% વિદેશી માલિકી ક્વોટા સંપૂર્ણ વેચાઈ ગયો છે, જ્યારે ઉપનગરીય કોન્ડોમાં માત્ર 5-15% વિદેશી ઉપયોગ જોવા મળે છે.
સરકારનું પગલું હજુ બાકી: ઓવરસપ્લાય ધરાવતા વિસ્તારોમાં નવા બાંધકામ પરમિટ પર પ્રતિબંધ અને બહુવિધ પ્રોપર્ટી ધરાવતા માલિકો પર પ્રોગ્રેસિવ ટેક્સની ચર્ચા ચાલી રહી છે, પણ હજુ સુધી કોઈ ચોક્કસ બિલ પસાર થયું નથી.
સરેરાશ ગ્રોસ ભાડા ઉપજ બેંગકોકના ઉપનગરીય mass-market કોન્ડોમાં ઘટીને વાર્ષિક 3-4% થઈ ગઈ છે, જ્યારે ફૂકેતના વિલા અને કોન્ડો શોર્ટ-ટર્મ ભાડા દ્વારા સતત 6-8% આપે છે.
આ સ્થિતિ કેમ સર્જાઈ?
થાઇલેન્ડનું પ્રોપર્ટી બજાર દાયકાઓથી એક જ મોડેલ પર ચાલે છે: ડેવલપર બાંધે, સટ્ટોડિયા ફ્લિપ કરે, અને અંતિમ વપરાશકર્તા છેલ્લે આવે. તેજીના વર્ષોમાં આ મોડેલથી બધાને ફાયદો થયો. પણ 2022 પછી, mass સેગમેન્ટમાં ભાવ વૃદ્ધિ ધીમી પડી, થાઇલેન્ડના મધ્યમ વર્ગની ખરીદશક્તિ નબળી પડી, અને મોર્ટગેજ રેટ વધ્યા. પરિણામ: એવા યુનિટના ગોડાઉન ભરાયા જેને કોઈ ખરીદવા કે ભાડે લેવા તૈયાર નથી.
સમસ્યાની તીવ્રતા દરેક જગ્યાએ સરખી નથી. Better-than-Freehold ના રિપોર્ટ મુજબ, થાઇલેન્ડની સૌથી મોટી distressed-asset મેનેજર કંપની BAM એ પુષ્ટિ કરી છે કે બજાર હજુ તળિયે પહોંચ્યું નથી. તેમના મતે, આશરે 7 લાખ (700,000) અવેચાયેલા યુનિટ સામે વાસ્તવિક ખરીદશક્તિ ધરાવતા 1 લાખથી ઓછા (100,000) પરિવારો છે, એટલે કે લગભગ સાત ગણો ઓવરસપ્લાય. આ જ અસમાનતામાં ડિસ્કાઉન્ટની તક છુપાયેલી છે, પણ માત્ર એવા ખરીદદારો માટે જેઓ સંપૂર્ણપણે નિયમો પાળતા ownership structures વાપરે છે, કારણ કે થાઇલેન્ડે nominee arrangements પર નિયમો કડક કર્યા છે.
ફૂકેત, સમુઈ અને પટ્ટાયા અલગ કેમ છે?
ફૂકેત, સમુઈ અને પટ્ટાયાનું રિસોર્ટ પ્રોપર્ટી બજાર જુદા નિયમો પર ચાલે છે. અહીં માંગ વિદેશી ખરીદદારો અને પ્રવાસીઓના આગમનથી ચાલે છે, જે 2025માં 36 મિલિયનથી વધુ થયું. ટાપુઓ પર જમીન ભૌતિક રીતે મર્યાદિત છે, અને કડક પર્યાવરણીય નિયમોને કારણે નવું બાંધકામ પણ મર્યાદિત છે. ફૂકેતના લક્ઝરી વિલા સેગમેન્ટમાં વિદેશી ખરીદદારો હજુ પણ પ્રભુત્વ ધરાવે છે, સમુઈ અને ફાંગનમાં ખાસ કરીને વિદેશી ખરીદદારીની પ્રવૃત્તિ ઊંચી છે, અને સમૃદ્ધ આંતરરાષ્ટ્રીય ખરીદદારો, જેઓ લાઇફસ્ટાઇલ, વિશ્વસનીય ડેવલપર અને ભાડાની આવકની સંભાવનાને પ્રાધાન્ય આપે છે, તેમનામાં વિલા કોન્ડો કરતાં વધુ સારો દેખાવ કરી રહ્યા છે.
મુખ્ય ભલામણ
બેંગકોકના ઉપનગરોમાં mass-market કોન્ડો સેગમેન્ટથી દૂર રહો. તેના બદલે રિસોર્ટ વિસ્તારો કે પ્રીમિયમ સેન્ટ્રલ બેંગકોક પ્રોજેક્ટ્સ પર ધ્યાન આપો, જ્યાં ભાડાની ઉપજ સાબિત રીતે 6%થી વધારે હોય. કોઈપણ કરાર પર સહી કરતાં પહેલાં વિદેશી ક્વોટા ઉપયોગ અને વાસ્તવિક ભાડા પ્રદર્શન ડેટા ચકાસો. જો તમે થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટી દ્વારા યોગ્ય માર્ગદર્શન લેશો, તો આવા જોખમોથી બચી શકાય છે.
સ્ત્રોત: Bangkok Post