એક ગુજરાતી રોકાણકાર જે 6-7% ભાડાનું વળતર જોઈને ફૂકેટમાં કોન્ડો બુક કરવાનું વિચારે છે, તેણે પહેલા એક સાદો સવાલ પૂછવો જોઈએ: અમેરિકાનું સરકારી બોન્ડ, જેમાં કોઈ ક્રેડિટ રિસ્ક નથી અને ગમે ત્યારે વેચી શકાય, હાલ કેટલું આપે છે? જવાબ છે 4.78%, 1 સપ્ટેમ્બર 2026ના ડેટા મુજબ. જ્યારે આ આંકડો 1.5% હતો, ત્યારે 6-7%નું વળતર ચાર ગણું પ્રીમિયમ લાગતું હતું. હવે એ પ્રીમિયમ ફક્ત બે-ત્રણ ટકા પોઈન્ટ જેટલું રહ્યું છે, અને એટલા માટે તમે બાહ્ટ કરન્સીનું જોખમ, ઓફ-સીઝન ખાલી પડેલા યુનિટનું જોખમ, મેનેજમેન્ટ ફી અને ટેક્સ બધું સ્વીકારો છો.
અમેરિકાનું 4.78% યીલ્ડ ફૂકેટના રિયલ એસ્ટેટને કેવી રીતે અસર કરે છે?
સીધી અસર મોર્ટગેજ મારફતે નથી થતી, કારણ કે ફૂકેટમાં વિદેશી ખરીદદારોને થાઈ બેંકમાંથી સ્ટાન્ડર્ડ મોર્ટગેજ મળતું નથી. મોટાભાગની ડીલ કેશમાં અથવા ડેવલપરના ઇન્સ્ટોલમેન્ટ પ્લાનથી થાય છે. અસર બે રસ્તે આવે છે: પહેલું, રોકાણકારનું પૈસા ક્યાં મૂકવા એ ગણિત બદલાય છે, કારણ કે રિસ્ક-ફ્રી ડોલર રિટર્ન વધી ગયો છે. બીજું, ખરીદદારની પોતાની ધીરાણ ક્ષમતા ઘટે છે, ખાસ કરીને યુરોપિયન ખરીદદારો માટે, જ્યાં યુરોપિયન બોન્ડ યીલ્ડ 15 વર્ષની ટોચે પહોંચ્યા છે અને બિઝનેસ ક્રેડિટ લાઈન મોંઘી થઈ છે.
ઓસ્ટ્રેલિયામાં આનું ઉદાહરણ જોવા મળ્યું: નવા હાઈકિંગ સાયકલની આશંકા આવતાં જ હાઉસિંગ-લિંક્ડ સ્ટોક્સ સૌથી પહેલા ઘટ્યા. હોંગકોંગનો હેંગ સેંગ ઇન્ડેક્સ પણ શેઈનના નબળા ડેબ્યુ પછી નબળો પડ્યો, જે દર્શાવે છે કે રોકાણકારોનું મન હાલ સાવધ છે.
જાપાનનું 3% બોન્ડ કેમ એશિયાના રિયલ એસ્ટેટ માટે મહત્વનું છે?
જાપાન ત્રણ દાયકા સુધી લગભગ મફતમાં ઉધાર લેતું હતું. હવે તેનું 10-વર્ષનું બોન્ડ 3% આપે છે, જે એક સમયે અશક્ય લાગતું હતું. સસ્તા યેનથી ફાઇનાન્સ થયેલા રોકાણો, જેમાં દક્ષિણપૂર્વ એશિયાની રિયલ એસ્ટેટ પણ સામેલ છે, હવે એટલા આકર્ષક નથી રહ્યા. જ્યારે ઘરેલુ બોન્ડ 3% આપે, ત્યારે વિદેશમાં પૈસા મોકલવાનું કારણ ઓછું થઈ જાય છે, અને આ મૂડી ધીમે ધીમે જાપાન પાછી ખેંચાય છે.
તેલના ભાવ 91 ડોલર: ફૂકેટના બાંધકામ ખર્ચ પર શું અસર?
બ્રેન્ટ ક્રૂડ હાલ 91 ડોલર પ્રતિ બેરલ નજીક છે, અને યુરોપિયન ગેસ પણ ઘણા વર્ષોની ટોચે છે. થાઈલેન્ડ પોતાનું લગભગ બધું તેલ આયાત કરે છે, એટલે આ સીધું બાંધકામ સામગ્રી અને શિપિંગ ખર્ચમાં ઉમેરાય છે. જે ડેવલપર્સ ઓફ-પ્લાન પ્રોજેક્ટ પર ગેરંટીડ રિટર્ન વચન આપી રહ્યા છે, તેમના માટે આ ખાસ જોખમી સમય છે, કારણ કે મોંઘી મૂડી અને મોંઘું બાંધકામ બંને એકસાથે આવ્યા છે.
શું 2026માં ફૂકેટના કોન્ડોના ભાવ ઘટશે?
પૂર્ણ થયેલા પ્રોજેક્ટ્સ, જેમને બે સીઝનનો ભાડાનો ટ્રેક રેકોર્ડ છે, તેમના ભાવમાં મોટો ઘટાડો થવાની શક્યતા ઓછી છે. પરંતુ જે ડેવલપર્સને બાંધકામ પૂરું કરવા માટે તાત્કાલિક કેશની જરૂર છે, ખાસ કરીને શરૂઆતના તબક્કાના પ્રોજેક્ટમાં, ત્યાં ડિસ્કાઉન્ટ મળવાની શક્યતા વધુ છે. તેલના ઊંચા ભાવ નવા બાંધકામનો ખર્ચ વધારે છે, જે નવી બિલ્ડિંગ પર મોટા ભાવ ઘટાડા સામે વિરોધી પરિબળ છે.
તો શું થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટીમાં રોકાણ કરવાનો સાચો સમય નથી?
અમારો મત સ્પષ્ટ છે: અમેરિકાનું 10-વર્ષનું યીલ્ડ 4.78% પર હોય ત્યારે, કાગળ પર લખેલા ગેરંટીડ રિટર્નના આધારે ઓફ-પ્લાન પ્રોજેક્ટ ખરીદવો જોખમી છે. એ ગેરંટી માત્ર ડેવલપરની બેલેન્સ શીટ જેટલી જ મજબૂત હોય છે, અને મોંઘા પૈસાના આ સાયકલમાં જ નબળા ડેવલપર્સ પોતાનું વચન તોડવાનું શરૂ કરે છે. વધુ સમજદારીભર્યો રસ્તો છે: ઓછામાં ઓછી બે સીઝનનો ઓક્યુપન્સી ઇતિહાસ ધરાવતી પૂર્ણ બિલ્ડિંગ પસંદ કરો, જ્યાં તમે ફોરકાસ્ટ સ્પ્રેડશીટ નહીં, પણ મેનેજમેન્ટ કંપનીના વાસ્તવિક રિપોર્ટ જોઈ શકો.
જો તમે વર્ષમાં ત્રણ-ચાર મહિના રહેવા માટે, અંગત ઉપયોગ માટે ખરીદી રહ્યા છો, અને યુનિટને બોન્ડ પોર્ટફોલિયોના વિકલ્પ તરીકે નથી જોતા, તો આ બધો ગણિત તમારે લાગુ પડતો નથી. તમારી સરખામણી ફેડ ફંડ્સ રેટ સામે નહીં, પણ એટલા મહિનાના ભાડા સામે થવી જોઈએ.
થાઈલેન્ડ પક્ષે શું ફાયદો રહે છે?
મોંઘું તેલ અને વૈશ્વિક મહાગાઈ બધા દેશોને એકસમાન અસર નથી કરતા. થાઈલેન્ડ હજુ પણ અમેરિકા અને યુરોપની સરખામણીમાં ઓછો ફુગાવો અને ઓછો પોલિસી રેટ ધરાવે છે. બાહ્ટ, ટૂરિઝમ-આધારિત કરંટ એકાઉન્ટ સરપ્લસના કારણે, ઐતિહાસિક રીતે મજબૂત કરન્સી તરીકે વર્તે છે. જો આગામી ઈઝિંગ સાયકલમાં ડોલર નબળો પડે, તો બાહ્ટમાં રહેલી સંપત્તિ આજે દેખાય છે તેના કરતાં વધુ સારી કામગીરી બતાવી શકે. પણ કરન્સી અંદાજ સૌથી અવિશ્વસનીય ભાગ છે, એટલે તેને તમારા યીલ્ડ મોડેલમાં પાયા તરીકે ના ગણો.
એક વ્યવહારુ સલાહ: લો-સીઝનમાં બિલ્ડિંગ જોવા જાઓ અને મેનેજમેન્ટ કંપની સાથે વાત કરો. જાન્યુઆરીના ચમકતા ફોટા કરતાં લો-સીઝનનો ખાલી પડેલો ફ્લોર વધુ સાચી તસવીર બતાવે છે, અને ફ્લાઈટ-હોટલ પણ સસ્તા મળે છે.
તમારા શોર્ટલિસ્ટમાં રહેલી દરેક પ્રોપર્ટી પર આ ટેસ્ટ કરો: શું તે ડોલરમાં 4.78%ના રિસ્ક-ફ્રી રેટ કરતાં વધુ નેટ રિટર્ન આપે છે, અને શું તમે પાંચ વર્ષ સુધી તેને પકડી રાખવા તૈયાર છો? આ બંનેમાંથી કોઈ એકનો જવાબ 'ના' હોય, તો શોધ ચાલુ રાખો.
સ્ત્રોત: CNA (Channel News Asia)