ફૂકેટની લેન્ડ ઓફિસમાં હવે એક સવાલ સામાન્ય થઈ ગયો છે: 'તમારા ત્રણ થાઈ શેરહોલ્ડરો પાસે શેર ખરીદવાના પૈસા ક્યાંથી આવ્યા, અને તેમની ઈન્કમ ડિક્લેરેશન ક્યાં છે?' બે-ત્રણ વર્ષ પહેલાં આ કાગળ કોઈ બીજી નજર નાખ્યા વગર સ્વીકારાઈ જતાં હતાં. હવે એ Department of Business Development ના ડેટાબેઝ સામે ચેક થાય છે.
સીધો જવાબ એ છે કે 2026માં થાઈલેન્ડમાં વિદેશીઓ માટે પ્રોપર્ટીના અધિકારોમાં કોઈ છૂટછાટ આપવામાં આવી નથી. જે બદલાયું છે એ એ છે કે સરકારે પહેલેથી અસ્તિત્વમાં રહેલા નિયમોનું અમલીકરણ શરૂ કરી દીધું છે. વ્યક્તિગત વિદેશી ખરીદનાર માટે એકમાત્ર સીધો અને કાયદેસર રસ્તો હજુ પણ કન્ડોમિનિયમ યુનિટની ફ્રીહોલ્ડ માલિકી છે, જે બિલ્ડિંગના કુલ ફ્લોર એરિયાના 49% વિદેશી ક્વોટાની અંદર હોવી જોઈએ.
થાઈ કંપની સ્ટ્રક્ચર ખરેખર કેમ તૂટી પડ્યું?
દાયકાઓ સુધી, 51% સ્થાનિક શેરહોલ્ડિંગવાળી થાઈ કંપની જમીન સાથેનો વિલા 'ખરીદવાનો' પ્રમાણભૂત રસ્તો રહ્યો. કાગળ પર બધું બરાબર દેખાતું, કંપની થાઈ છે એટલે એ જમીન રાખી શકે. પણ હકીકતમાં થાઈ શેરહોલ્ડરોએ ક્યારેય એક બાહ્ત પણ રોકાણ કર્યું ન હતું, મેનેજમેન્ટમાં ભાગ લીધો ન હતો, અને ખાલી બ્લેન્ક શેર ટ્રાન્સફર ફોર્મ પર સાઈન કરી દીધા હતા.
જ્યારે Land Department જુએ કે 2 મિલિયન THB ની રજિસ્ટર્ડ કેપિટલવાળી કંપનીએ 25 મિલિયનનો પ્લોટ ખરીદ્યો, અને DBD બતાવે કે એ થાઈ શેરહોલ્ડરોએ ક્યારેય ઈન્કમ ડિક્લેરેશન ફાઈલ કરી નથી અને તેઓ બીજી 20 કંપનીઓમાં પણ લિસ્ટેડ છે, ત્યારે વધુ સવાલ પૂછવાની જરૂર રહેતી નથી. 2025થી, Land Department અને DBD હવે ડેટા શેર કરે છે જેથી જમીન-ધારક કંપનીઓમાં થાઈ શેરહોલ્ડરો પાછળના મૂડીના સ્ત્રોતની ચકાસણી થઈ શકે.
નોમિની માલિકી Foreign Business Act હેઠળ ફોજદારી અપરાધ છે, જેની સજા 100,000 થી 1 મિલિયન THB દંડ અને ત્રણ વર્ષ સુધીની જેલ છે, અને આ જવાબદારી થાઈ નોમિની શેરહોલ્ડર પર પણ લાગુ પડે છે. એપ્રિલ 2026માં DBD Order No. 1/2026 હેઠળ વિદેશી ભાગીદારીવાળી 46,000થી વધુ કંપનીઓની સામુહિક તપાસ શરૂ થઈ ગઈ, જેમાં કડક દંડ અને નોમિની જણાય તો કંપની ફરજિયાત વિસર્જનનો વિકલ્પ પણ સામેલ છે.
કન્ડોમિનિયમનો 49% ફોરેન ક્વોટા શું છે?
કન્ડોમિનિયમમાં ફોરેન ક્વોટા બિલ્ડિંગના તમામ યુનિટના કુલ ફ્લોર એરિયાના 49% છે, યુનિટની સંખ્યાનો 49% નહીં. ટ્રાન્ઝેક્શન લેન્ડ ઓફિસમાં રજિસ્ટર થાય એ પહેલાં કન્ડોમિનિયમના જુરિસ્ટિક પર્સન (બિલ્ડિંગ મેનેજમેન્ટ કંપની) તરફથી સર્ટિફિકેટ દ્વારા આ ક્વોટા કન્ફર્મ કરાય છે.
આ ક્વોટા બિલ્ડિંગ-બિલ્ડિંગ પ્રમાણે અસમાન રીતે ભરાય છે. Rawai કે Bang Tao જેવા લોકપ્રિય પ્રોજેક્ટ્સમાં ક્વોટા સંપૂર્ણપણે ભરાયેલો હોઈ શકે, ભલે વિક્રેતા કંઈ પણ કહે. ડિપોઝિટ આપતાં પહેલાં જુરિસ્ટિક પર્સન પાસેથી અપડેટેડ સર્ટિફિકેટ માંગવું અને એ ચેક કરવું કે તમે જે ચોક્કસ યુનિટ ઈચ્છો છો એ ક્વોટાની અંદર આવે છે કે નહીં - આ એક પગલું જ સૌથી વધુ તણાવ બચાવે છે.
વિદેશીઓ થાઈલેન્ડમાં જમીન કેમ ખરીદી શકતા નથી?
Land Code હેઠળ વિદેશીઓના પોતાના નામે જમીનની માલિકી સામાન્ય રીતે માન્ય નથી. અમુક નાના અપવાદ છે, જેમ કે અમુક વારસાના કિસ્સા, અને Section 96 bis, જે 40 મિલિયન THBની લઘુત્તમ મંજૂર રોકાણ સાથે અને Ministry of Interior ની મંજૂરી સાથે રહેણાંક ઉપયોગ માટે 1 rai સુધીના પ્લોટની છૂટ આપે છે. વ્યવહારમાં આવી બહુ ઓછી મંજૂરીઓ આપવામાં આવી છે.
30+30+30 લીઝ સ્ટ્રક્ચરમાં શું ખોટું છે?
લીઝહોલ્ડ વિલા વેચનારા ઘણી વાર એને '90 વર્ષની માલિકી' કહીને માર્કેટ કરે છે. હકીકતમાં રજિસ્ટ્રેબલ લીઝ ટર્મ 30 વર્ષ છે; આગળના 30+30 વર્ષના એક્સટેન્શન લેન્ડ રજિસ્ટ્રીમાં નોંધાતા નથી અને એ માત્ર હાલના જમીન માલિકની વ્યક્તિગત જવાબદારી રહે છે.
થાઈ કેસ લૉએ વારંવાર આવા રિન્યુઅલને વ્યક્તિગત કોન્ટ્રેક્ટ્યુઅલ અધિકાર ગણ્યો છે, જે જમીનના નવા માલિકને ઓટોમેટિકલી ટ્રાન્સફર થતો નથી. જ્યાં સુધી ડેવલપર બિઝનેસમાં રહે અને પોતાની પ્રતિષ્ઠાની કાળજી લે ત્યાં સુધી બધું સરળ ચાલે છે. વર્ષ 31 પર સાચી કસોટી આવે છે, અને રિસોર્ટ વિસ્તારોમાં એટલી જૂની લીઝહોલ્ડ હજુ દુર્લભ હોવાથી માર્કેટ પાસે એના આંકડા હજુ નથી.
ફંડ ટ્રાન્સફર અને FET ફોર્મ કેમ જરૂરી છે?
ફ્રીહોલ્ડ રજિસ્ટર કરવા માટે ફંડ વિદેશથી ટ્રાન્સફર થવા જોઈએ: પૈસા વિદેશી કરન્સીમાં આવવા જોઈએ, અને 50,000 US ડોલર કે તેથી વધુની રકમ માટે બેંક Foreign Exchange Transaction (FET) ફોર્મ ઈશ્યુ કરે છે, જેના વગર લેન્ડ ઓફિસ ડીલ પ્રોસેસ કરશે નહીં.
સારા સમાચાર એ છે કે વિદેશથી વાયર થયેલા ફંડ અને હાથમાં વેલિડ FET ફોર્મ સાથે ખરીદેલ કન્ડોમિનિયમ ફ્રીહોલ્ડ છેલ્લા બે વર્ષમાં એક દિવસ પણ રજિસ્ટર કરવામાં અઘરું બન્યું નથી. નોમિની સ્ટ્રક્ચર પર જેટલી કડક ચકાસણી થાય છે, એટલો જ ફોરેન-ક્વોટા યુનિટ્સનો સેકન્ડરી માર્કેટ વધુ પ્રેડિક્ટેબલ બનતો જાય છે.
અમારો મત: ક્યારે થાઈ કંપની સ્ટ્રક્ચરથી દૂર રહેવું?
2026માં, 30-40 મિલિયન THB કરતાં ઓછા બજેટવાળા ખરીદનારે રહેણાંક ખરીદી માટે થાઈ કંપની સ્ટ્રક્ચરનો વિચાર જ ન કરવો જોઈએ. જોખમ એ નથી કે કાલે ઈન્સ્પેક્ટર આવી જશે. જોખમ એ છે કે રીસેલ સમયે, વકીલ સાથે કામ કરતો ખરીદનાર આવો ડીલ કરવાની જ ના પાડી દેશે, અને એસેટ કાયદેસર બનવાનું બંધ થાય એ પહેલાં જ લિક્વિડિટી ગુમાવી દેશે.
એક વાજબી અપવાદ છે: જો તમે વાસ્તવમાં ચાલતો થાઈ બિઝનેસ ધરાવો છો, જેમાં સાચું ટર્નઓવર, સ્ટાફ, અને પોતાના પૈસા રોકતા પાર્ટનર્સ છે, તો એ કંપની દ્વારા જમીન રાખવી કોઈ ગોકળગાયનો રસ્તો નથી, એ સ્ટાન્ડર્ડ કોર્પોરેટ પ્રેક્ટિસ છે.
99 વર્ષની લીઝ અને 75% ક્વોટા વિશેની અફવાઓનું શું થયું?
2024માં Cabinet એ સંબંધિત મંત્રાલયોને બે પ્રસ્તાવ પર અભ્યાસ કરવાનું કહ્યું હતું: મહત્તમ લેન્ડ લીઝ ટર્મ 99 વર્ષ સુધી લંબાવવી, અને કન્ડોમિનિયમમાં ફોરેન ક્વોટા 75% સુધી વધારવો. ફૂકેટના ઇન્ટરનેશનલ બાયર સમુદાયમાં મહિનાઓ સુધી આ જ ચર્ચા ચાલી. 2026 સુધીમાં, બંનેમાંથી કોઈ પણ કાયદો બન્યો નથી. 'દેશ વેચી નાખવો' વાળી રાજકીય દલીલ મૂડી આકર્ષવાની દલીલ કરતાં વધુ મજબૂત સાબિત થઈ.
સ્ત્રોત: DBD Order No. 1/2026, aiproperty-phuket.com દ્વારા ટાંકવામાં આવેલ