કામલામાં એક વિલા ખરીદનાર ગ્રાહક ત્રણ અઠવાડિયાથી હોટેલ ઓપરેટિંગ લાયસન્સ પર સહી થવાની રાહ જોઈ રહ્યો હતો. 25 મે 2026ના રોજ ખબર પડી કે સહી કરવા માટે કોઈ ત્યાં હાજર જ નથી - ફૂકેટના ત્રણેય જિલ્લાના ચીફને એકસાથે બેંગકોક ટ્રાન્સફર કરી દેવાયા હતા.
શું થયું છે અને કેમ?
ડિપાર્ટમેન્ટ ઓફ પ્રોવિન્શિયલ એડમિનિસ્ટ્રેશનના 20 મે 2026ના આદેશ મુજબ, સ્ટેટ એડમિનિસ્ટ્રેશન એક્ટ 1991ની કલમ 32 હેઠળ 5 અધિકારીઓને 25 મે થી 24 જૂન 2026 સુધી, એટલે કે 30 દિવસ માટે, હંગામી ધોરણે બદલવામાં આવ્યા છે. જે 5 અધિકારીઓ પર આ લાગુ પડે છે તેમાં ડેપ્યુટી ગવર્નર (એડમિનિસ્ટ્રેટિવ અફેર્સ), મુઆંગ ફૂકેટ, થલાંગ અને કાથુ - આ ત્રણેય જિલ્લાના ચીફ, અને પ્રોવિન્શિયલ ડિઝાસ્ટર પ્રિવેન્શન ઓફિસના વડાનો સમાવેશ થાય છે. આ કોઈ બરતરફી કે ક્રિમિનલ કેસ નથી, પણ આંતરિક તપાસ દરમિયાન વસ્તુલક્ષિતા જાળવવા માટેની એક પ્રમાણભૂત પ્રક્રિયા છે.
આ પગલું એકલું નથી. થાઈલેન્ડ સરકારે ફૂકેટ અને સુરત થાનીમાં નોમિની કંપનીઓ અને ગેરકાયદે જમીન પ્રવૃત્તિ સાથે સંકળાયેલા અધિકારીઓ સામે વ્યાપક તપાસના આદેશો પહેલેથી જ આપી દીધા છે. વળી, ફૂકેટ પર BOI સાથે જોડાયેલી લગભગ 360 કંપનીઓની અલગ સમીક્ષામાં ફક્ત 8 કંપનીઓ જ પોતાની મંજૂર બિઝનેસ પ્લાન સાથે સંપૂર્ણપણે મેળ ખાતી જોવા મળી.
કોન્ડોમિનિયમ ખરીદનારને શું ફેર પડે છે?
જવાબ સીધો છે: લગભગ કંઈ નહીં. ચનોટ ટાઇટલ ધરાવતા સંપૂર્ણ કોન્ડોમિનિયમની ટ્રાન્સફર લેન્ડ ડિપાર્ટમેન્ટ મારફતે થાય છે, જે આ ટ્રાન્સફર આદેશની બહાર છે. જરૂરી દસ્તાવેજો અને (USD 50,000થી વધુની રકમ માટે) ફોરેન એક્સચેન્જ ટ્રાન્ઝેક્શન ફોર્મ તૈયાર હોય તો રજિસ્ટ્રેશન લગભગ એક બિઝનેસ ડેમાં પૂરું થાય છે. જો બજેટ 6 મિલિયન THBથી ઓછું હોય અને તમે પૂર્ણ થયેલા પ્રોજેક્ટમાં ફોરેન ક્વોટા (બિલ્ડિંગના સેલેબલ એરિયાના 49%)માં જોઈ રહ્યા હોવ, તો આ સમગ્ર ઘટના તમને સ્પર્શતી નથી.
ટૂંકા ગાળાના ભાડા માટે વિલા ખરીદો છો? સાવધાન રહો
હોટેલ એક્ટ 2004 હેઠળના લાયસન્સ ડિસ્ટ્રિક્ટ રજિસ્ટ્રાર દ્વારા જ ઇશ્યૂ થાય છે, અને ટાપુના ત્રણેય જિલ્લાના ચીફ એક મહિના માટે ગેરહાજર છે. જે વિક્રેતા 'બે અઠવાડિયામાં લાયસન્સ મળી જશે' કહે છે, તે એવી વસ્તુનું વચન આપી રહ્યો છે જે હવે તેના નિયંત્રણમાં નથી. પહેલેથી ઇશ્યૂ થયેલો લાયસન્સ નંબર માંગો, અથવા છેલ્લી ચુકવણી લાયસન્સની પુષ્ટિ સાથે જોડો.
જેની પાસે પહેલેથી પ્રોપર્ટી છે અને ભાડે આપી છે, તેમણે તપાસવું જોઈએ કે લાયસન્સ કોના નામે રજિસ્ટર્ડ છે અને તે ક્યારે એક્સપાયર થાય છે. જૂનમાં રિન્યુઅલ સામાન્ય કરતાં ધીમા ચાલશે.
હિલસાઇડ પ્રોજેક્ટ પર જોખમ કેમ વધારે છે?
ડિઝાસ્ટર પ્રિવેન્શન ઓફિસના વડાની બદલી સૂચક છે: હિલસાઇડ મંજૂરીના ઇતિહાસ હવે તપાસ હેઠળ છે. ઓગસ્ટ 2024ના કારોન લેન્ડસ્લાઇડમાં 13 લોકોના મોત પછી, ફૂકેટ પર હિલસાઇડ કન્સ્ટ્રક્શન પર દેખરેખ કડક કરાઈ હતી, જેમાં 80 મીટરથી વધુ ઊંચાઈ અને ઢાળવાળી જમીન પર બાંધકામ પર પ્રાંતિય નિયમો લાગુ કરાયા. જે પ્રોજેક્ટે 'અનફોર્મલ' રીતે પરમિટ મેળવ્યા હોય, તેને માત્ર વિલંબનું જ નહીં, અસ્તિત્વ ટકાવવાનું જોખમ પણ છે.
અમારો સ્પષ્ટ મત: રજિસ્ટર્ડ પ્રોજેક્ટમાં ચનોટ ડીલ સાથે આગળ વધો, પણ નોર સોર 3 ગોર ટાઇટલ ધરાવતી જમીન અથવા 80 મીટરથી ઊંચી કોઈપણ વિલા માટે, પરત ફરેલા અથવા નવા નિયુક્ત અધિકારીની સહી ન મળે ત્યાં સુધી (જૂનના અંત સુધીમાં અપેક્ષિત) રોકાઈ જાવ. અપવાદ ત્યારે જ છે જ્યારે વિક્રેતા મે 2026 પહેલાની તારીખ ધરાવતા સંપૂર્ણ પરમિટ સેટ બતાવી શકે.
કયા દસ્તાવેજો પર અસર થાય છે?
| દસ્તાવેજ/પ્રક્રિયા | કોણ ઇશ્યૂ કરે | ટ્રાન્સફરથી અસર | ખરીદનારે શું કરવું |
|---|---|---|---|
| કોન્ડોમિનિયમ ટાઇટલ ટ્રાન્સફર | ફૂકેટ લેન્ડ ઓફિસ | ના | સામાન્ય રીતે આગળ વધો |
| 3 વર્ષથી વધુની લીઝ રજિસ્ટ્રેશન | ફૂકેટ લેન્ડ ઓફિસ | ના | વિલંબ કર્યા વગર રજિસ્ટર કરો |
| હોટેલ ઓપરેટિંગ લાયસન્સ | ડિસ્ટ્રિક્ટ રજિસ્ટ્રાર (અમ્ફુર) | હા | ચુકવણી લાયસન્સ ઇશ્યૂ સાથે જોડો |
| હાઉસ બુક અને યલો બુક | ડિસ્ટ્રિક્ટ ઓફિસ | હા | 2-3ના બદલે 4-8 અઠવાડિયાનું બજેટ રાખો |
| બિલ્ડિંગ પરમિટ (Or.1) | મ્યુનિસિપાલિટી અથવા OrBorTor | આંશિક | રજિસ્ટ્રીમાં અધિકૃતતા ચકાસો |
| હિલસાઇડ અને EIA મંજૂરીઓ | પ્રાંત અને સંબંધિત એજન્સીઓ | હા | સમીક્ષા પૂરી થાય ત્યાં સુધી ડીલ મોકૂફ રાખો |
શું ભાવ ઘટવાની અપેક્ષા રાખવી જોઈએ?
ના, અને આ સૌથી મોટી ભૂલ છે જે ખરીદનારો કરે છે - એવું માનવું કે તપાસના કારણે ભાવ ઘટશે. અગાઉની ભ્રષ્ટાચાર વિરોધી ઝુંબેશોના માર્કેટ ડેટા દર્શાવે છે કે પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થવાના સમયગાળા લંબાયા હતા, ભાવ ઘટ્યા નહોતા. ઉંચી માંગવાળા વિસ્તારોમાં સપ્લાય, માંગ કરતાં વધુ ઝડપથી ટાઇટ થયો. 'સ્કેન્ડલ ડિસ્કાઉન્ટ'ની રાહ જોવી ભૂલભરેલી છે: ડિસ્કાઉન્ટ એ ડેવલપર્સ પાસેથી આવે છે જેમની પાસે ડોક્યુમેન્ટેશનની સમસ્યાઓ છે, અને ડિસ્કાઉન્ટ ખરીદવાનો અર્થ છે તેમની સમસ્યાઓ ખરીદવી.
બીજું જોખમ છે નોમિની ઓનરશિપ સ્ટ્રક્ચર દ્વારા થાઈ કંપનીઓ મારફતે ખરીદી. આ જ સ્ટ્રક્ચર 'ઇન્ફ્લુએન્શિયલ ગ્રુપ્સ' તપાસમાં સૌથી વધુ ધ્યાનમાં આવવાની શક્યતા છે - એક હકીકત જે ફૂકેટ પરની લગભગ 360 BOI-લિંક્ડ કંપનીઓમાંથી ફક્ત 8 જ પોતાની મંજૂર બિઝનેસ પ્રવૃત્તિ સાથે વાસ્તવમાં મેળ ખાતી હોવાના તારણથી સ્પષ્ટ થાય છે. વધુ સલામત રસ્તો: સ્વ-ગોઠવેલી કંપની અને નામમાત્ર થાઈ શેરહોલ્ડર્સના બદલે લેન્ડ ઓફિસ સાથે સીધી રજિસ્ટર્ડ 30 વર્ષની લીઝહોલ્ડ.
સોર પોર કોર 4-01 જમીન વિદેશીને ક્યારેય વેચી કે લીઝ પર આપી શકાતી નથી, અને નોર સોર 3 ગોર માટે અલગ બાઉન્ડરી વેરિફિકેશન જરૂરી છે. વિક્રેતાએ આપેલી કોપીના બદલે, ટ્રાન્ઝેક્શનની તારીખ સાથે લેન્ડ ઓફિસમાંથી તાજું એક્સટ્રેક્ટ માંગો. કોન્ટ્રાક્ટમાં એવી કલમ પણ હોવી જોઈએ જે સરકારી એજન્સીની કાર્યવાહીના કારણે થતાં હેન્ડઓવર વિલંબ અને તેની જવાબદારીને સ્પષ્ટ કરે.
25 જૂને આ 5 અધિકારીઓ પોતાની જગ્યાએ પરત ફરશે કે આ ટ્રાન્સફર કાયમી બની જશે, તેનો હજુ કોઈ જવાબ નથી. તેના પરથી જ નક્કી થશે કે જુલાઈમાં ટાપુ પરનું પરમિટિંગ વાતાવરણ સામાન્ય થશે કે વધુ કડક બનશે.
સ્રોત: Pattaya People