ગુજરાતી રોકાણકારો સામાન્ય રીતે થાઇલેન્ડ સાંભળીને સીધા ફૂકેટના દરિયાકિનારે આવેલા કોન્ડો કે વિલા વિશે વિચારે છે. પણ જે લોકો આંકડા જુએ છે તેમને ખબર છે કે ખરી કમાણી હમણાં એક બિલકુલ અલગ સેગમેન્ટમાં થઈ રહી છે: વેરહાઉસ અને ઇન્ડસ્ટ્રિયલ પ્રોપર્ટી. Bangkok Post અનુસાર, થાઇલેન્ડમાં લોજિસ્ટિક્સ સ્પેસની અછત એટલી ગંભીર બની ગઈ છે કે હાલના વેરહાઉસ માલિકો હવે ભાડૂઆતો સાથે પોતાની શરતો પર સોદા કરી શકે છે.
ટૂંકમાં જવાબ: શું આ ખરેખર 8-12% યિલ્ડ આપે છે?
હા, થાઇલેન્ડમાં વેરહાઉસની યિલ્ડ સ્થળ અને પ્રોપર્ટીના પ્રકાર પ્રમાણે વાર્ષિક 8-12% સુધી પહોંચે છે, જે રહેણાંક કોન્ડોમિનિયમ કરતાં 2-3 ગણી વધારે છે. Cushman & Wakefield ના Q2 2026 રિપોર્ટ મુજબ, 2021 થી ઇન્ડસ્ટ્રિયલ જમીનની માંગ પુરવઠા કરતાં 10% થી વધુ આગળ નીકળી ગઈ છે, જેના કારણે જમીનની કિંમતો અને ભાડાં બંને પર સતત દબાણ રહે છે. હાલની અછત કુલ માંગના અંદાજે 15-20% જેટલી ગણાય છે, અને નવા બાંધકામો આ ગેપ ભરવામાં પાછળ રહી જાય છે.
શા માટે વેરહાઉસ સેક્ટર આટલો ગરમ છે?
આનું મુખ્ય કારણ છે Eastern Economic Corridor (EEC), જે ચોનબુરી, રયોંગ અને ચાચોએન્ગસાઓ - આ ત્રણ પ્રાંતોને આવરી લેતો સરકારી વિકાસ કાર્યક્રમ છે. EEC માં ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર રોકાણ 1.5 ટ્રિલિયન THB ને વટાવી ગયું છે. બીજું મોટું કારણ છે ઈ-કોમર્સ: થાઇલેન્ડનું ઓનલાઇન રિટેલ માર્કેટ અંદાજે 850 બિલિયન THB સુધી પહોંચી ગયું છે, અને Shopee, Lazada તથા TikTok Shop જેવી કંપનીઓ સતત પોતાનું વેરહાઉસ નેટવર્ક વિસ્તારી રહી છે. ઓનલાઇન વેચાણમાં દરેક ટકાનો વધારો સીધો વધારાની લોજિસ્ટિક્સ સ્પેસની જરૂરિયાત ઊભી કરે છે.
સાથે સાથે, એક ટર્નકી Grade A વેરહાઉસ બાંધવામાં 8-14 મહિના લાગે છે, જેના કારણે ડેવલપર્સ માંગની ઝડપ સાથે તાલ મિલાવી શકતા નથી. Bangkok Post ના જણાવ્યા મુજબ Q2 2026 માં દેશભરમાં ready-built warehouse (RBW) નો સ્ટોક લગભગ 6.05 મિલિયન ચો.મી. અને ready-built factory (RBF) નો સ્ટોક લગભગ 3.42 મિલિયન ચો.મી. પર સ્થિર રહ્યો, જે દર્શાવે છે કે પુરવઠો કેટલો ટાઈટ થઈ ગયો છે.
ભાડાં અને ઓક્યુપન્સીના આંકડા
- Eastern Economic Corridor (EEC) માં Grade A વેરહાઉસનું સરેરાશ ભાડું 175-200 THB/ચો.મી./મહિનો છે, જે વાર્ષિક 5-7% વધે છે
- બેંગકોકના બહારના વિસ્તારોમાં Grade B સુવિધાઓનું ભાડું 120-150 THB/ચો.મી./મહિનો રહે છે
- પ્રાંતિય વિસ્તારોમાં સાદા હેંગરનું ભાડું 80-100 THB/ચો.મી./મહિનો જેટલું છે
- મુખ્ય લોજિસ્ટિક્સ હબમાં ઓક્યુપન્સી રેટ 90% થી વધારે રહે છે
- લીઝ ટર્મ સામાન્ય રીતે 3-5 વર્ષ ની હોય છે, ફિક્સ્ડ ઈન્ડેક્સેશન સાથે, જેનાથી કેશ ફ્લો અગાઉથી અંદાજી શકાય છે
રોકાણ માટે કેટલી મૂડી જોઈએ?
વેરહાઉસ સેગમેન્ટમાં પ્રવેશ ખર્ચ રહેણાંક પ્રોપર્ટી કરતાં ઘણો ઊંચો હોય છે. 2,000-5,000 ચો.મી. ની ગુણવત્તાયુક્ત ફેસિલિટીની કિંમત 30-80 મિલિયન THB (અંદાજે 800,000 થી 2.2 મિલિયન USD) જેટલી થાય છે. કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ પર પ્રોપર્ટી ટેક્સ 0.3% (assessed value પર) છે, જે મોટાભાગના યુરોપિયન દેશો કરતાં નોંધપાત્ર રીતે ઓછો છે.
જેમની પાસે આટલી મોટી મૂડી ન હોય તેમના માટે Thai Industrial REITs (જેમ કે WHA Premium Growth Freehold REIT, AIMIRT અને અન્ય) SET એક્સચેન્જ પર લિસ્ટેડ છે અને માત્ર થોડા હજાર THB થી રોકાણ શરૂ કરી શકાય છે. આ REITs ડિવિડન્ડ યિલ્ડ વાર્ષિક 6-8% આપે છે.
વિદેશીઓ માટે માલિકીના નિયમો શું છે?
થાઇલેન્ડમાં વિદેશી વ્યક્તિ સીધી જમીન ખરીદી શકતી નથી, અને વેરહાઉસ પ્રોપર્ટીમાં જમીનનો સમાવેશ થાય જ છે. તેથી સામાન્ય રીતે ત્રણ રીતે રોકાણ કરવામાં આવે છે:
- વિદેશી ભાગીદારી સાથે થાઇ લિમિટેડ કંપની બનાવવી
- લાંબા ગાળાનું જમીન લીઝહોલ્ડ (30+30 વર્ષ) લેવું
- લિસ્ટેડ REITs દ્વારા પરોક્ષ રોકાણ કરવું
જેમને ફૂકેટ કે બેંગકોકના રહેણાંક પ્રોજેક્ટ્સ સાથે માલિકીના માળખાનો અનુભવ છે, તેમના માટે આ ખ્યાલો પરિચિત લાગશે, ફક્ત સ્કેલ અને કોન્ટ્રાક્ટ મોટા હોય છે.
ક્યાં રોકાણ કરવું શ્રેષ્ઠ ગણાય?
ત્રણ ઝોન ખાસ ધ્યાન ખેંચે છે:
- સમુત પ્રાકાન પ્રાંત - સુવર્ણભૂમિ એરપોર્ટ અને લેમ ચબાંગ પોર્ટની નજીક
- ચોનબુરી - EEC અને ઓટોમોટિવ ઇન્ડસ્ટ્રીનું કેન્દ્ર
- પથુમ થાની - બેંગકોકનું ઉત્તર દિશાનું લોજિસ્ટિક્સ હબ
બેંગકોક અને પટ્ટાયા વચ્ચેનો મોટરવે 7 કોરિડોર થાઇ વેરહાઉસ લોજિસ્ટિક્સનો 'ગોલ્ડન ટ્રાયેંગલ' ગણાય છે.
જોખમો શું છે?
વેરહાઉસ રોકાણ સહેલું નથી. મુખ્ય જોખમોમાં સામેલ છે: વિદેશી માલિકી માટેનું કાનૂની માળખું ગૂંચવણભર્યું હોવું, એક કે બે મુખ્ય ભાડૂઆત પર વધારે પડતી નિર્ભરતા, THB માં આવક હોવાથી કરન્સી એક્સપોઝર, અને 3-5 વર્ષમાં નવા પ્રોજેક્ટ્સ આવવાથી સંભવિત ઓવરસપ્લાય. પૂરનું જોખમ પણ ધ્યાનમાં રાખવું જરૂરી છે, 2011 માં આવેલા પૂરે અયુથ્યા આસપાસની સેંકડો ઇન્ડસ્ટ્રિયલ ફેસિલિટીઓને નુકસાન પહોંચાડ્યું હતું.
વેરહાઉસ vs કોન્ડો: સરખામણી
| પરિબળ | વેરહાઉસ | બેંગકોક કોન્ડો | ફૂકેટ વિલા |
|---|---|---|---|
| વાર્ષિક યિલ્ડ | 8-12% | 3-5% | 5-7% |
| લીઝ ટર્મ | 3-5 વર્ષ | મહિનાવાર/ટૂંકા ગાળાનું | મોસમ પ્રમાણે બદલાય |
| ભાડૂઆત પ્રકાર | કોર્પોરેટ | વ્યક્તિગત | ટૂરિસ્ટ/Airbnb |
| પ્રવેશ ખર્ચ | ઊંચો (30-80M THB) | મધ્યમ | મધ્યમ |
| મોસમી અસર | નહિવત્ | ઓછી | વધારે |
વેરહાઉસના ફાયદા સ્પષ્ટ છે: લાંબા લીઝ ટર્મ, વધુ સ્થિર યિલ્ડ, ટૂરિઝમની મોસમ કે Airbnb સ્પર્ધાની કોઈ અસર નહીં, અને વ્યક્તિગત ભાડૂઆતોને બદલે કોર્પોરેટ ભાડૂઆતો. નુકસાનમાં ઊંચો પ્રવેશ ખર્ચ અને પ્રોફેશનલ એસેટ મેનેજમેન્ટની જરૂરિયાત ગણી શકાય.
પહેલી વાર રોકાણ કરનારે શું કરવું?
થાઇલેન્ડનું વેરહાઉસ સેક્ટર હજુ પણ આંતરરાષ્ટ્રીય રોકાણકારો માટે ઓછું જાણીતું છતાં ખૂબ મજબૂત એસેટ ક્લાસ છે. પુરવઠાની માળખાકીય અછત, ઈ-કોમર્સનો ગ્રોથ અને EEC માં સતત સરકારી રોકાણ - આ ત્રણેય મળીને યિલ્ડ માટે એક ટકાઉ પાયો બનાવે છે. જેમને પહેલી વાર આ સેગમેન્ટમાં ઉતરવું છે તેમના માટે સૌથી સમજદારીભર્યો રસ્તો છે: પહેલા Thai Industrial REITs થી શરૂઆત કરો, બજારને અંદરથી સમજો, અને પછી લીઝહોલ્ડ સ્ટ્રક્ચર દ્વારા સીધા રોકાણનો વિચાર કરો. જો તમે ફૂકેટ કે અન્ય વિસ્તારોમાં રહેણાંક પ્રોપર્ટી ઉપરાંત આવી કોમર્શિયલ તકો પણ ચકાસવા માંગતા હો, તો થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટીની ટીમ યોગ્ય માર્ગદર્શન આપી શકે છે.
સ્ત્રોત: Bangkok Post