જો તમે ફૂકેત કે થાઈલેન્ડના કોઈ પણ રિસોર્ટ વિસ્તારમાં થાઈ મિત્ર કે ભાગીદારના નામે વિલા કે જમીન રાખી હોય, તો હવે સાવધાન થવાનો સમય આવી ગયો છે. થાઈલેન્ડના તમામ 77 પ્રાંતોમાં નોમિની જમીન માલિકીની તપાસ ચાલી રહી છે, ફક્ત EEC ઝોન કે રિસોર્ટ વિસ્તારો પૂરતી નહીં. Land Code Actની કલમ 96 હેઠળ વિદેશીની જમીન માલિકી પર પ્રતિબંધ છે, અને ભંગ કરવા પર 20,000 THB સુધીનો દંડ તથા જમીનનું ફરજિયાત વેચાણ થઈ શકે છે. Foreign Business Actની કલમ 36 હેઠળ નોમિની સ્ટ્રક્ચર વાપરવા બદલ 3 વર્ષ સુધીની જેલ અને 1 મિલિયન THB સુધીનો દંડ થઈ શકે છે.
શું થયું અને શા માટે હવે?
વડાપ્રધાન અનુતિન ચાર્નવિરાકુલે સીધો આદેશ આપ્યો છે: આખા થાઈલેન્ડમાં નોમિની જમીન માલિકી માળખાની તપાસ કરવામાં આવે. આનું મૂળ કારણ ઈસ્ટર્ન ઈકોનોમિક કોરિડોર (EEC)માં ચીની મૂડીનો પ્રવાહ છે, પણ આ તવાઈનો વ્યાપ EECના ત્રણ પ્રાંતોથી ઘણો આગળ વધી ગયો છે. ફૂકેત, કોહ સામુઈ, ચિયાંગ માઈ અને દરેક મોટા રિસોર્ટ વિસ્તાર જ્યાં વર્ષોથી વિદેશીઓએ થાઈ નોમિની મારફતે ચૂપચાપ જમીન ખરીદી છે, તે તમામ હવે તપાસ હેઠળ છે.
ગુજરાતી બોલતા રોકાણકારો માટે આ સંકેત અવગણવા જેવો નથી. નોમિની વ્યવસ્થાને લાંબા સમયથી 'ગ્રે એરિયા'ની સામાન્ય પ્રથા ગણવામાં આવતી હતી, પણ હવે તે સક્રિય રીતે કાયદેસર કાર્યવાહી થતા ઉલ્લંઘનની શ્રેણીમાં જઈ રહી છે.
EEC શું છે અને તેની અસર કેટલી મોટી છે?
EEC એટલે 2018માં સ્થાપાયેલો ખાસ આર્થિક ઝોન, જે ચોનબુરી, રયોંગ અને ચાચોએન્ગસાઓ પ્રાંતોમાં ફેલાયેલો છે. EECO (Eastern Economic Corridor Office)ના ડેટા મુજબ, 2025ના અંત સુધીમાં આ ઝોનમાં જાહેર થયેલ કુલ રોકાણ 1.9 ટ્રિલિયન THBથી વધુ થયું છે. વડાપ્રધાનનો સીધો આદેશ મળ્યા બાદ, થાઈલેન્ડના જમીન વિભાગે દેશવ્યાપી પ્રોપર્ટી રજિસ્ટ્રી ઓડિટ શરૂ કરવાનું નક્કી કર્યું છે.
આ ધ્યાનમાં રાખવા જેવી વાત છે કે EEC બેંગકોક માટે એક પ્રકારનું રાષ્ટ્રીય ગૌરવ છે, થાઈ આર્થિક નીતિનું ફ્લેગશિપ પ્રોજેક્ટ, અને સરકાર ઈચ્છતી નથી કે મુખ્ય જમીન સંપત્તિ છૂપા વિદેશી નિયંત્રણ હેઠળ જાય. પણ આ તપાસનું મોજું ફક્ત ચીની રોકાણકારો પૂરતું મર્યાદિત નથી, બધી રાષ્ટ્રીયતાના રોકાણકારો તેની ઝપેટમાં આવે છે.
નોમિની સ્કીમ ખરેખર કેવી રીતે કામ કરે છે?
એક લાક્ષણિક નોમિની સ્કીમ આ રીતે ચાલે છે: વિદેશી વ્યક્તિ જમીન ખરીદી માટે નાણાં આપે છે, જ્યારે થાઈ નાગરિક (ઘણી વાર ભૂતપૂર્વ ભાગીદાર, ડ્રાઈવર કે ઓળખીતો) કાયદેસર માલિક તરીકે નોંધાય છે. કાગળ પર, જમીન સંપૂર્ણપણે થાઈ નાગરિકની ગણાય છે.
2024-2025માં ફૂકેતમાં પહેલેથી જ આવા દાખલા બન્યા છે જ્યાં જમીન વિભાગે બેંક ટ્રાન્સફરની તપાસ કરીને નોમિની માલિકી સાબિત કરી અને ફરજિયાત વેચાણનો આદેશ આપ્યો. બજારના અંદાજ મુજબ, ફૂકેત અને પટાયામાં 10 થી 15% વિલા નોમિની વ્યવસ્થા મારફતે માળખાગત છે.
આ વખતે ફેર શું છે? અનુતિન નોમિની માળખા સામે યુદ્ધ જાહેર કરનારા પ્રથમ વડાપ્રધાન નથી, 2006, 2014 અને 2019માં પણ આવા અભિયાનો થયા હતા. પણ 2026 મૂળભૂત રીતે અલગ છે. હવે અધિકારીઓ પાસે ડિજિટલ પ્રોપર્ટી રજિસ્ટ્રી, બેંક ટ્રાન્ઝેક્શન ડેટા અને Anti-Money Laundering Office (AMLO) મારફતે ક્રોસ-ચેકિંગ ક્ષમતા છે. ટેકનિકલ દ્રષ્ટિએ, નોમિની સ્કીમ ઓળખવી હવે ઘણી સહેલી બની ગઈ છે.
તમારા પર વ્યવહારુ રીતે શું અસર થાય છે?
જો તમે થાઈ વ્યક્તિ મારફતે વિલા કે જમીન ધરાવો છો, તો તમારી સ્થિતિ સંવેદનશીલ બની ગઈ છે. જમીન વિભાગ કેશ ફ્લોનું વિશ્લેષણ કરી રહ્યું છે: પ્રોપર્ટી માટે કોણે ચૂકવણી કરી, તેની જાળવણી કોણ કરે છે, ત્યાં ખરેખર કોણ રહે છે. જો પેટર્ન નોમિની માલિકી તરફ ઈશારો કરે, તો ગંભીર પરિણામો આવી શકે છે: 180 દિવસમાં ફરજિયાત વેચાણ, નાણાકીય દંડ, અને શક્ય ફોજદારી કાર્યવાહી.
સારા સમાચાર એ છે કે કાયદેસર વિકલ્પો અસ્તિત્વમાં છે અને સારી રીતે કામ પણ કરે છે:
- 30 વર્ષની લીઝહોલ્ડ: લેન્ડ ડિપાર્ટમેન્ટ સાથે નોંધાયેલ, તમારા ઉપયોગના અધિકારનું રક્ષણ કરે છે, રિન્યુઅલ વિકલ્પો સાથે
- કોન્ડોમિનિયમ ખરીદી: વિદેશી ક્વોટા હેઠળ સંપૂર્ણ ફ્રીહોલ્ડ ટાઈટલ મળે છે
- થાઈ કંપની મારફતે માળખું: અસલી વ્યાવસાયિક પ્રવૃત્તિ અને વાસ્તવિક થાઈ શેરહોલ્ડરો સાથે માન્ય છે, પણ તેના માટે કાયદેસર અમલ ખૂબ ચોકસાઈથી થવો જરૂરી છે
કોન્ડોમિનિયમ માલિકોને શું અસર થાય?
આ સૌથી મહત્વનો રાહતદાયક મુદ્દો છે: કોન્ડોમિનિયમ પર આ તપાસની કોઈ અસર નથી. Condominium Act B.E. 2522 હેઠળ, વિદેશીઓ કોઈ પણ કોન્ડોમિનિયમ પ્રોજેક્ટના કુલ યુનિટોના 49% સુધી કાયદેસર માલિકી ધરાવી શકે છે. ફૂકેત કે પટાયામાં કોન્ડો ખરીદનારા ગુજરાતી રોકાણકારો માટે આ સ્પષ્ટ સંકેત છે કે તેમનું રોકાણ સુરક્ષિત છે, જ્યાં સુધી પ્રોજેક્ટનો વિદેશી ક્વોટા ઓળંગાયો ન હોય.
49% થી વધુ વિદેશી શેરહોલ્ડિંગ ધરાવતી થાઈ કંપનીઓને વિદેશી એન્ટિટી ગણવામાં આવે છે અને તે જમીન ધરાવી શકતી નથી, આ મુદ્દો કંપની મારફતે માળખું બનાવતા પહેલા ધ્યાનમાં રાખવો જરૂરી છે.
હવે શું કરવું જોઈએ?
જો તમારી પાસે થાઈ વ્યક્તિ કે કંપની મારફતે જમીન કે વિલા છે, તો 2026ના અંત પહેલાં કાનૂની ઓડિટ પૂરું કરવાની ભલામણ કરવામાં આવે છે. Thai Law Society સાથે નોંધાયેલા અને વિદેશી ગ્રાહકોના સીધા અનુભવ ધરાવતા લૉ ફર્મ સાથે કામ કરો. કોઈ પણ 'કન્સલ્ટન્ટ' જે તમારા માટે નોમિની સ્કીમ ગોઠવવાની ઓફર કરે, તેનાથી દૂર રહો.
થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટી ખાતે, અમે ગુજરાતી બોલતા રોકાણકારોને શરૂઆતથી જ કાયદેસર અને ટકાઉ માળખા પસંદ કરવામાં મદદ કરીએ છીએ, જેથી ભવિષ્યમાં આવી કોઈ તપાસનો ડર ન રહે.
સ્ત્રોત: EECO (Eastern Economic Corridor Office)
FAQ
થાઈલેન્ડમાં નોમિની જમીન માલિકી એટલે શું?
આ એવી વ્યવસ્થા છે જ્યાં વિદેશી વ્યક્તિ જમીન ખરીદી માટે નાણાં આપે છે, પણ થાઈ નાગરિક કાયદેસર માલિક તરીકે નોંધાય છે. થાઈ કાયદા હેઠળ, આ Land Code Act અને Foreign Business Act બંનેનું ઉલ્લંઘન ગણાય છે.
નોમિની માલિકી માટે સજા શું છે?
Foreign Business Act હેઠળ 1 મિલિયન THB સુધીનો દંડ અને 3 વર્ષ સુધીની જેલ થઈ શકે છે. જમીન વિભાગ 180 દિવસમાં પ્રોપર્ટીના ફરજિયાત વેચાણનો આદેશ પણ આપી શકે છે.
આ તપાસ કોન્ડોમિનિયમ માલિકોને અસર કરે છે?
ના. વિદેશીઓ પાસે કોન્ડોમિનિયમ યુનિટ માલિકીનો કાયદેસર અધિકાર રહે છે, જ્યાં સુધી પ્રોજેક્ટનો વિદેશી માલિકી ક્વોટા (કુલ ફ્લોર એરિયાના 49%) ઓળંગાયો ન હોય. આ Condominium Act B.E. 2522 હેઠળ નિયંત્રિત છે.
2026ની તવાઈ પહેલાના અભિયાનોથી કેવી રીતે અલગ છે?
હવે અધિકારીઓ ડિજિટલ ટૂલ્સનો ઉપયોગ કરે છે: AMLO મારફતે બેંક ટ્રાન્ઝેક્શન ક્રોસ-ચેકિંગ, પ્રોપર્ટી રજિસ્ટ્રીનું વિશ્લેષણ, અને ટેક્સ રેકોર્ડની સમીક્ષા. અગાઉના અભિયાનો મોટે ભાગે મેન્યુઅલ ઓડિટ અને ટીપ-ઓફ પર આધારિત હતા.
વિદેશી વ્યક્તિ થાઈલેન્ડમાં કાયદેસર જમીન ખરીદી શકે?
સીધી જમીન માલિકી પર પ્રતિબંધ છે, કેટલાક દુર્લભ અપવાદો સિવાય (BOI મારફતે 40 મિલિયન THB કે તેથી વધુના રોકાણ). કાયદેસર વિકલ્પોમાં લાંબા ગાળાની લીઝહોલ્ડ, ફ્રીહોલ્ડ હેઠળ કોન્ડોમિનિયમ ખરીદી, અથવા સાચી રીતે કાર્યરત થાઈ કંપની મારફતે માલિકીનો સમાવેશ થાય છે.
જો મારો વિલા થાઈ નોમિનીના નામે નોંધાયેલ હોય તો શું કરવું?
તરત જ થાઈ જમીન કાયદામાં નિષ્ણાત લાયસન્સ ધરાવતા વકીલની સલાહ લો. વિકલ્પોમાં લીઝહોલ્ડ માળખામાં રૂપાંતર, પ્રોપર્ટીનું વેચાણ, અથવા સંપૂર્ણ કાયદેસર માળખા મારફતે માલિકીનું પુનર્ગઠન સામેલ છે.