જો તમે ફૂકેતમાં કે થાઈલેન્ડના કોઈ પણ ટૂરિસ્ટ વિસ્તારમાં થાઈ લિમિટેડ કંપની મારફતે વિલા કે જમીન ધરાવો છો, તો હવે સમય આવી ગયો છે કે તમે તમારી માલિકીનું માળખું ચકાસી લો. થાઈલેન્ડના ડિપાર્ટમેન્ટ ઓફ બિઝનેસ ડેવલપમેન્ટ (DBD) એ 36,277 વિદેશી-સંકળાયેલી કંપનીઓને, જે જમીન ધરાવે છે, ઔપચારિક તપાસ હેઠળ મૂકી છે. આ છેલ્લા ઘણા વર્ષોમાં નોમિની સ્ટ્રક્ચર સામેની સૌથી મોટી કાર્યવાહી છે.
શા માટે આટલી મોટી તપાસ થઈ રહી છે?
થાઈલેન્ડમાં ફોરેન બિઝનેસ એક્ટ (1999) મુજબ, જે કંપનીમાં વિદેશી મૂડી 49% થી ઓછી હોય તેને 'થાઈ કંપની' ગણવામાં આવે છે અને તે જમીન ધરાવી શકે છે. વર્ષોથી ઘણા વિદેશી રોકાણકારોએ આ જોગવાઈનો ઉપયોગ કરીને, કાગળ પર થાઈ શેરહોલ્ડરો દેખાડી, વાસ્તવિક નિયંત્રણ પોતાની પાસે રાખ્યું છે. DBD નું મુખ્ય લક્ષ્ય એવી 31,516 કંપનીઓ છે જ્યાં વિદેશી હિસ્સો 49% થી નીચે નોંધાયેલો છે, પરંતુ વાસ્તવિક નિર્ણય-શક્તિ વિદેશી માલિકોના હાથમાં હોવાની શંકા છે.
Thairath ના અહેવાલ મુજબ, આ તપાસ 16 પ્રાંતોમાં ફેલાયેલી છે, જેમાં બેંગકોક અને તેની આસપાસના પાંચ પ્રાંતો ઉપરાંત ચોનબુરી, સુરત થાની અને ફૂકેત જેવા દસ મોટા ટૂરિસ્ટ પ્રાંતોનો સમાવેશ થાય છે. એટલે કે આ કોઈ એક જ રિસોર્ટ માર્કેટ પૂરતી કાર્યવાહી નથી, પરંતુ સમગ્ર દેશવ્યાપી નીતિ-પરિવર્તન છે.
ટૂંકમાં જવાબ
- 36,277 કંપનીઓ, જેમાં વિદેશી ભાગીદારી છે, થાઈ જમીન કાયદાના પાલન માટે DBD ની તપાસ હેઠળ છે
- મુખ્ય ધ્યાન 31,516 કંપનીઓ પર છે, જ્યાં વિદેશી શેરહોલ્ડિંગ 49% થી ઓછું છે, જે ઘણી વખત નોમિની થાઈ શેરહોલ્ડરો સાથે વપરાય છે
- લેન્ડ કોડ સીધી વિદેશી જમીન માલિકી પર પ્રતિબંધ મૂકે છે; થાઈ-બહુમતી કંપની જ કાયદેસર માર્ગ છે, અને તેના દુરુપયોગ પર હવે નજર છે
- નોમિની સ્ટ્રક્ચર માટે દંડ 10 લાખ થાઈ બાહ્ત (1 million THB) સુધી અને/અથવા 3 વર્ષ કેદ (ફોરેન બિઝનેસ એક્ટ હેઠળ) છે, પરંતુ સૌથી મોટું જોખમ છે 180 દિવસમાં ફરજિયાત જમીન વેચાણ
- આ તપાસ 16 પ્રાંતોમાં ફેલાયેલી છે, જેમાં બેંગકોકનો મેટ્રો વિસ્તાર અને ફૂકેત, સુરત થાની (કોહ સામુઈ), ચોનબુરી જેવા ટૂરિસ્ટ સ્થળોનો સમાવેશ થાય છે
- જેમની જમીન થાઈ કંપની મારફતે છે, તેમણે તાત્કાલિક કાનૂની ઓડિટ કરાવવું જોઈએ
કાયદાકીય માળખું અને આંકડા શું કહે છે?
- ફોરેન બિઝનેસ એક્ટ (1999) મુજબ 49% થી વધુ વિદેશી મૂડી ધરાવતી કોઈ પણ કંપની 'વિદેશી કંપની' ગણાય છે; આનાથી ઓછું હોય તો તે થાઈ ગણાય અને જમીન ધરાવી શકે
- DBD હવે માત્ર શેરહોલ્ડર રજિસ્ટર જ નહીં, પણ વાસ્તવિક નિયંત્રણ પણ તપાસી રહ્યું છે: નિર્ણય કોણ લે છે, ખરીદીના પૈસા કોણે આપ્યા, અને આવક કોને મળે છે
- લેન્ડ કોડ એક્ટ B.E. 2497 (1954) વિદેશીઓને સીધી જમીન માલિકી પર સંપૂર્ણ પ્રતિબંધ મૂકે છે, સિવાય કે બોર્ડ ઓફ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ મંજૂર પ્રોજેક્ટ્સ કે જેમાં ઓછામાં ઓછું 40 મિલિયન થાઈ બાહ્તનું રોકાણ જરૂરી હોય
- બજારના અંદાજ મુજબ ફૂકેતમાં વિદેશી-માલિકીના વિલાઓમાંથી 60-70% સુધી થાઈ કંપનીઓ મારફતે, નોમિની શેરહોલ્ડરો સાથે નોંધાયેલા છે
- સંબંધિત કાર્યવાહીમાં, ઓગસ્ટ 2026માં ફૂકેતના નોમિની નેટવર્ક સામે ચોથા તબક્કાની કાર્યવાહીમાં 16 લોકો પર કાર્યવાહી થઈ (10 થાઈ, 6 વિદેશી નાગરિકો, જેમાં કેનેડિયન, રશિયન અને એક કઝાખ નાગરિકનો સમાવેશ), જેઓ નામ-માત્ર માલિકી હેઠળ ચાલતા બિઝનેસ સાથે જોડાયેલા હતા
- ફૂકેતમાં જમીન માલિકી અંગેની વ્યાપક તપાસમાં 361 કંપનીઓની ચકાસણી થઈ, જેમાં 149 કાનૂની સંસ્થાઓ શંકાસ્પદ વિદેશી શેરહોલ્ડિંગ સાથે જમીન ધરાવતી મળી આવી, જેની સામે 114 કેસ દાખલ થયા અને 39 દંડ ફટકારવામાં આવ્યા
- આ તપાસની અસર કોન્ડોમિનિયમ પર નથી પડતી: વિદેશીઓ ફ્રીહોલ્ડ યુનિટ સીધા ધરાવી શકે છે, જ્યાં સુધી બિલ્ડિંગમાં વિદેશી ક્વોટા 49% થી નીચે રહે
ફૂકેત અને કોહ સામુઈના વિલા બજાર પર શું અસર થશે?
ટૂંકા ગાળામાં, જમીન વેચાણનો પુરવઠો વધી શકે છે, કારણ કે કેટલાક માલિકો ઓર્ડર મળે તે પહેલાં જ વેચવાનું પસંદ કરશે. મધ્યમ ગાળામાં, બજાર લીઝહોલ્ડ સ્ટ્રક્ચર અને કોન્ડોમિનિયમ તરફ વળી શકે છે, જેનાથી એ સેગમેન્ટમાં માંગ અને ભાવ બંને વધવાની શક્યતા છે. 2022 થી જ સંસદીય સમિતિઓ રિસોર્ટ વિસ્તારોમાં મોટા પાયે વિદેશી જમીન સંપાદન અંગે ચર્ચા કરી રહી હતી; વધતા જમીન ભાવ અને પ્રીમિયમ સ્થળોમાં વિદેશી મૂડીના કેન્દ્રીકરણ અંગેની જાહેર ચિંતાએ આ પ્રક્રિયાને વેગ આપ્યો.
ગુજરાતી રોકાણકારો માટે વ્યવહારુ સલાહ
જો તમે થાઈલેન્ડમાં પ્રોપર્ટીમાં રોકાણ કરવાનું વિચારી રહ્યા છો અથવા પહેલેથી થાઈ કંપની મારફતે જમીન ધરાવો છો, તો નીચેના મુદ્દા ધ્યાનમાં રાખો:
- પહેલા સ્વતંત્ર કાનૂની ઓડિટ કરાવો, જેથી ખબર પડે કે તમારું સ્ટ્રક્ચર જોખમમાં છે કે નહીં
- જો જોખમ હોય, તો લીઝહોલ્ડમાં રૂપાંતર, સાચા થાઈ ભાગીદારને સામેલ કરવા, અથવા બિલ્ડિંગ પરના અધિકારો રાખીને જમીન વેચવા જેવા વિકલ્પો વિચારો
- કોઈ પણ ડીલ પહેલા રૂબરૂ મુલાકાત લો, વકીલને મળો, અને તમામ દસ્તાવેજો સ્થળ પર ચકાસો
- થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટી જેવી અનુભવી ટીમની મદદથી કાયદેસર અને પારદર્શક માળખું પસંદ કરવું વધુ સલામત રહેશે
આ તપાસનું કદ, 36,277 કંપનીઓ અને 16 પ્રાંતોમાં ફેલાયેલું, દર્શાવે છે કે આ કોઈ એક-વખતની ઝુંબેશ નથી, પરંતુ લાંબા ગાળાનું નીતિ-પરિવર્તન છે. જેઓ વહેલા પોતાનું માળખું સુધારશે તેમની સંપત્તિ અને માનસિક શાંતિ બંને સુરક્ષિત રહેશે, જ્યારે જેઓ આ સંકેતને અવગણશે તેમને ફરજિયાત વેચાણ અને ફોજદારી કાર્યવાહીનું જોખમ રહેશે.
સ્ત્રોત: Thairath