જો તમે ફૂકેટ કે સમુઈમાં થાઈ કંપની મારફતે વિલા કે જમીન ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા હો, તો 2026નું આ સમાચાર તમારા માટે ખાસ મહત્વનું છે. ટૂંકમાં જવાબ: થાઈલેન્ડે વિદેશીઓ માટે જમીન ખરીદી પર પ્રતિબંધ મૂક્યો નથી, પરંતુ મે 2026માં ડિપાર્ટમેન્ટ ઓફ લેન્ડ્સે ત્રણ 'અર્જન્ટ' પરિપત્રો દ્વારા નોમિની કંપની સ્ટ્રક્ચરની તપાસ માટે એક રાષ્ટ્રીય ડેટાબેઝ અને એકસમાન ચેકલિસ્ટ લાગુ કરી છે. અગાઉ દરેક ઓફિસર પોતાની રીતે નિર્ણય લેતા હતા, હવે આખા દેશમાં એક જ ધોરણ લાગુ પડે છે.
શું બદલાયું - કાયદો કે તેનું અમલીકરણ?
ગુજરાતી અને ભારતીય રોકાણકારો માટે આ સમજવું જરૂરી છે: આ કોઈ નવો કાયદો નથી. 1954ના લેન્ડ કોડ મુજબ વિદેશીઓ થાઈલેન્ડમાં જમીન સીધી ખરીદી શકતા નથી, ફક્ત કોન્ડોમિનિયમ યુનિટ ખરીદી શકે છે (તે પણ બિલ્ડિંગના 49% વિદેશી ક્વોટા હેઠળ). છેલ્લા બે દાયકામાં આ નિયમની આસપાસ એક આખું ઉદ્યોગ ઊભું થયું: થાઈ લિમિટેડ કંપની બનાવો, વિદેશી 49% શેર રાખે, થાઈ નોમિની શેરહોલ્ડર 51% રાખે, કંપની જમીન ખરીદે અને વિદેશી તેના પર રહે. વકીલો, એજન્ટો અને કેટલાક ડેવલપર્સે વર્ષોથી આ પદ્ધતિને 'સામાન્ય ઉકેલ' તરીકે વેચી છે.
હવે મે 2026ના ત્રણ પરિપત્રો આ અસંગતતાને દૂર કરવા માટે લાવવામાં આવ્યા છે. Silk Legal નામની લો ફર્મ, જેણે સૌપ્રથમ આ પરિપત્રોનું વિગતવાર વિશ્લેષણ પ્રકાશિત કર્યું, તેમના મતે આ કાયદામાં ફેરફાર નથી પણ અમલીકરણનું એકીકરણ છે.
મુખ્ય તથ્યો
- મે 2026માં ડિપાર્ટમેન્ટ ઓફ લેન્ડ્સ દ્વારા ત્રણ પરિપત્રો તમામ પ્રાંતીય લેન્ડ ઓફિસોને મોકલવામાં આવ્યા.
- 2 મિલિયન THB (આશરે $57,000)થી વધુની રોકડ ટ્રાન્ઝેક્શન અને 5 મિલિયન THB (આશરે $143,000)થી વધુની સંપત્તિ હવે લેન્ડ કોડની કલમ 74 હેઠળ ફંડના સ્રોત અને નાણાકીય સ્થિતિની આપોઆપ તપાસને ટ્રિગર કરે છે.
- માત્ર કાયદેસર વારસો (inheritance) આ આપોઆપ તપાસમાંથી મુક્ત છે.
- જમીન ધરાવતી દરેક કાનૂની સંસ્થાનો યુનિફાઇડ ડેટાબેઝ તૈયાર થઈ રહ્યો છે, જેમાં નોંધણી તારીખ, ખરીદીની તારીખ, મૂલ્યાંકિત કિંમત અને જણાવેલ વ્યવસાયિક હેતુ સામેલ છે.
- નિર્ધારિત મર્યાદાથી વધુ વિદેશી શેરહોલ્ડિંગ ધરાવતી કંપનીઓને હાઈ રિસ્ક તરીકે વર્ગીકૃત કરવામાં આવે છે અને તેમની વધુ ઊંડી તપાસ થાય છે.
- તપાસમાં શેરહોલ્ડર રજિસ્ટ્રી વિશ્લેષણ, ડિપાર્ટમેન્ટ ઓફ બિઝનેસ ડેવલપમેન્ટ (DBD) સાથે ક્રોસ-ચેક, નાણાકીય નિવેદનો, કોન્ટ્રાક્ટ અને પ્રોપર્ટીની ઓન-સાઇટ ઇન્સ્પેક્શનનો સમાવેશ થાય છે.
- પ્રાદેશિક પ્રોપર્ટી રિપોર્ટિંગ મુજબ, ફૂકેટ, કોહ સમુઈ, કોહ ફાંગન અને ક્રાબી જેવા ટૂરિસ્ટ હોટસ્પોટ્સમાં 11,000થી વધુ કંપનીઓ પહેલેથી જ સમીક્ષા હેઠળ છે.
તપાસ ખરેખર કેવી રીતે થાય છે?
ધારો કે ફૂકેટમાં એક થાઈ કંપની, જેમાં બે થાઈ શેરહોલ્ડર અને એક વિદેશી શેરહોલ્ડર (49% હિસ્સા સાથે) છે, તેણે 15 મિલિયન THBમાં વિલા ખરીદ્યો છે. અગાઉ લેન્ડ ઓફિસ કોઈ પ્રશ્ન વગર આ ડીલ નોંધી લેતી હતી. હવે સિસ્ટમ આપોઆપ આ કંપનીને હાઈ રિસ્ક તરીકે ફ્લેગ કરે છે. અધિકારીઓ શેરહોલ્ડર રજિસ્ટ્રી તપાસશે: થાઈ સહ-માલિકો કોણ છે? તેમનો વ્યવસાય શું છે? તેમનું નાણું ક્યાંથી આવ્યું? શું કંપની ખરેખર બિઝનેસ ચલાવે છે કે માત્ર એક પ્રોપર્ટી રાખવા માટે જ અસ્તિત્વમાં છે? ક્યારેક ઇન્સ્પેક્ટર રૂબરૂ મુલાકાત લઈને જુએ છે કે ત્યાં ખરેખર કોણ રહે છે.
2 મિલિયન THBની રોકડ મર્યાદા ખાસ નોંધપાત્ર છે, કારણ કે થાઈલેન્ડના રિસોર્ટ વિસ્તારો અને રિસેલ માર્કેટમાં રોકડ પેમેન્ટ સામાન્ય છે. હવે આવા દરેક ટ્રાન્ઝેક્શન પર એન્ટી-મની-લોન્ડરિંગ કાયદા (AMLA) સાથે ઓવરલેપ થતી ફંડ-સ્રોત તપાસ લાગુ પડશે, જે અસ્પષ્ટ ડીલ માટે વધુ એક અવરોધ ઊભો કરે છે.
પ્રાદેશિક તુલના: થાઈલેન્ડ એકલું નથી
દક્ષિણપૂર્વ એશિયામાં થાઈલેન્ડ એકમાત્ર દેશ નથી જે વિદેશી માલિકી પર નજર કડક કરી રહ્યું છે. વિયેતનામે 2024માં પોતાના હાઉસિંગ કાયદામાં વિદેશી ખરીદદારો માટે નવા નિયંત્રણો ઉમેર્યા. ઈન્ડોનેશિયા સમયાંતરે બાલીમાં વિદેશી ખરીદદારો માટેના નિયમો બદલે છે. પરંતુ થાઈલેન્ડનો અભિગમ અલગ છે: અહીં કાયદો બદલાયો નથી, ફક્ત તેનું અમલીકરણ આખરે મજબૂત બન્યું છે.
જેમની પાસે પહેલેથી નોમિની સ્ટ્રક્ચર દ્વારા જમીન છે, તેમના માટે સ્થિતિ અનિશ્ચિત છે. પરિપત્રો મુખ્યત્વે નવા ટ્રાન્ઝેક્શન અને હાલના બેઝની સ્ક્રીનિંગને લક્ષ્ય બનાવે છે, પણ તૈયાર થઈ રહેલો ડેટાબેઝ જમીન ધરાવતી દરેક કાનૂની સંસ્થાને આવરી લે છે, જૂના સોદા સહિત. મતલબ કે દસ વર્ષ પહેલાં એક વિલા માટે બનાવેલી કંપની પણ હવે સમીક્ષા હેઠળ આવી શકે છે.
રોકાણકારોએ હવે શું કરવું જોઈએ?
પહેલું પગલું: લાયકાત ધરાવતા થાઈ વકીલ પાસે તમારા હાલના સ્ટ્રક્ચરનું ઓડિટ કરાવો. બીજું: વૈકલ્પિક રસ્તાઓ વિચારો - લોંગ-ટર્મ લીઝહોલ્ડ (30 વર્ષ, રિન્યુઅલ ઓપ્શન સાથે), વિદેશી ક્વોટા હેઠળ કોન્ડોમિનિયમ માલિકી, અથવા થાઈલેન્ડ બોર્ડ ઓફ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ (BOI) મારફતે રોકાણ, જે અમુક કિસ્સાઓમાં વિદેશીઓને સીધી જમીન માલિકીની મંજૂરી આપે છે.
ડિપાર્ટમેન્ટ ઓફ લેન્ડ્સના નવા નિર્દેશો સ્પષ્ટ સંકેત આપે છે: છૂટીછવાઈ, અસંગત તપાસનો યુગ પૂરો થઈ રહ્યો છે. જો તમે થાઈલેન્ડમાં પ્રોપર્ટીમાં રોકાણ કરેલું છે અથવા કરવાનું વિચારી રહ્યા છો, તો ઇન્સ્પેક્ટર બારણે આવે તે પહેલાં તમારું ઓનરશિપ સ્ટ્રક્ચર અત્યારે જ ચકાસાવો. થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટીના નિષ્ણાતો તમને યોગ્ય, કાયદેસર માળખું પસંદ કરવામાં મદદ કરી શકે છે.
સ્રોત: The CITY Asia