જો તમે ફૂકેટ કે બેંગકોકમાં વિલા ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા છો, તો આ સમાચાર તમારા માટે ખાસ છે: થાઈલેન્ડની સરકારે નોમિની સ્ટ્રક્ચર દ્વારા વિદેશીઓની માલિકીના 1.27 અબજ બાહત (લગભગ 35 મિલિયન ડોલર) ના 33 લક્ઝરી ઘરને તપાસ હેઠળ મૂક્યા છે. જે લોકો વર્ષોથી 'નોમિની કંપની' પદ્ધતિ પર આધાર રાખીને પ્રોપર્ટી ધરાવે છે, તેમના માટે આ માત્ર એક સમાચાર નહીં, પણ પોતાની રોકાણ વ્યૂહરચના ફરી વિચારવાનો સ્પષ્ટ સંકેત છે.
નોમિની માલિકી કેવી રીતે કામ કરે છે તે સમજવું જરૂરી છે: વિદેશી ખરીદનાર થાઈ કંપની બનાવે છે, જેમાં કાગળ પર થાઈ નાગરિકો બહુમતી હિસ્સો ધરાવે છે, પણ વાસ્તવિક નિયંત્રણ અને લાભ વિદેશી વ્યક્તિ પાસે જ રહે છે. છેલ્લા ઘણા દાયકાઓથી આ પદ્ધતિ બજારમાં 'છૂપો નિયમ' બનીને ચાલતી હતી. પરંતુ 2026માં થાઈ સત્તાવાળાઓ માત્ર ચેતવણી આપવાથી આગળ વધીને નક્કર કાર્યવાહી કરવા લાગ્યા છે.
ટૂંકમાં જવાબ: શું થઈ રહ્યું છે?
- The Nation Thailand અનુસાર, 1.27 અબજ બાહતના 33 લક્ઝરી પ્રોપર્ટી તપાસ હેઠળ છે, જેનું કેન્દ્ર બેંગકોકના પટ્ટનાકારન (Pattanakarn) અને ક્રુંગથેપ ક્રીથા (Krungthep Kreetha) વિસ્તારો છે
- આ તપાસનું મુખ્ય લક્ષ્ય એ નોમિની સ્ટ્રક્ચર છે, જેનો ઉપયોગ વિદેશીઓ થાઈલેન્ડમાં જમીનની સીધી માલિકી પરના પ્રતિબંધને ટાળવા માટે કરે છે
- થાઈ કાયદો (Land Code, Section 86) મુજબ વિદેશી નાગરિકોને જમીનની સીધી માલિકી રાખવાની મંજૂરી નથી
- નોમિની સ્ટ્રક્ચર માટે દંડમાં પ્રોપર્ટીની જપ્તી, 20,000 બાહત સુધીનો દંડ, અને Foreign Business Act હેઠળ ફોજદારી કાર્યવાહીનો સમાવેશ થાય છે
- અલગથી, દક્ષિણ થાઈલેન્ડમાં ફૂકેટ, ફાંગ-ન્ગા અને ક્રાબીમાં થયેલી કાર્યવાહીમાં 48 ધરપકડ થઈ અને લગભગ 1.05 અબજ બાહતની સંપત્તિ, 89 જમીનના પ્લોટ સહિત જપ્ત કરવામાં આવી
- કાયદેસર વિકલ્પોમાં કોન્ડોમિનિયમ ખરીદવો (પ્રોજેક્ટના 49% સુધીના વિદેશી ફ્રીહોલ્ડ ક્વોટા હેઠળ) અથવા 30 વર્ષની લીઝહોલ્ડ (રિન્યુઅલ વિકલ્પ સાથે) દ્વારા જમીન મેળવવાનો સમાવેશ થાય છે
- કોન્ડોમિનિયમ બજાર આ કાર્યવાહીથી અસરગ્રસ્ત નથી
તપાસનો ખરો દાયરો કેટલો છે?
આ તપાસ ખાસ કરીને એ ઘર અને વિલા પર કેન્દ્રિત છે જેમાં જમીનનો પ્લોટ જોડાયેલો હોય, કોન્ડોમિનિયમ યુનિટ પર નહીં. કારણ સ્પષ્ટ છે: કાયદાકીય સંઘર્ષ ફક્ત જમીનની માલિકીના મુદ્દે જ ઉભો થાય છે.
તપાસ હેઠળની પ્રોપર્ટીની સરેરાશ કિંમત લગભગ 38.5 મિલિયન બાહત (આશરે 1.07 મિલિયન ડોલર) છે, જે સ્પષ્ટપણે પ્રીમિયમ વિલા સેગમેન્ટ તરફ ઇશારો કરે છે. The Nation Thailand અનુસાર, આ તપાસનું નેતૃત્વ Department of Lands અને Department of Special Investigation (DSI) સંયુક્ત રીતે કરી રહ્યા છે.
દક્ષિણ થાઈલેન્ડમાં થયેલી કાર્યવાહી કેટલી મોટી હતી?
Bangkok Post અને The Phuket News મુજબ, ફૂકેટ, ફાંગ-ન્ગા અને ક્રાબીમાં થયેલી સમાંતર કાર્યવાહીમાં 500થી વધુ અધિકારીઓ સામેલ હતા. તેમાં 40 મંજૂર ધરપકડ વોરંટ અને 13 લાગુ કરેલા સર્ચ વોરંટના પરિણામે 48 શંકાસ્પદ લોકોની ધરપકડ થઈ, જેમાં 27 થાઈ અને 21 વિદેશી નાગરિકોનો સમાવેશ છે. આ વિદેશીઓમાં ઇઝરાયલ, ફ્રાન્સ, પોલેન્ડ, સ્વિટ્ઝરલેન્ડ, યુકે, નેધરલેન્ડ્સ, રશિયા અને દક્ષિણ આફ્રિકાના નાગરિકો હતા.
2025માં જ થાઈલેન્ડે વિદેશી માલિકીવાળી થાઈ કંપનીઓ પર તપાસ કડક કરી હતી, DBD (Department of Business Development) સિસ્ટમ મારફતે શેરહોલ્ડર વેરિફિકેશન ચેક ઉમેરીને. બજારના અંદાજ મુજબ, ફૂકેટમાં વિદેશીઓની માલિકીવાળા વિલાનો 70% સુધીનો ભાગ કોઈક પ્રકારના નોમિની સ્ટ્રક્ચર દ્વારા ધારણ કરાયેલો છે.
નોમિની સ્ટ્રક્ચરના દંડ કેટલા ગંભીર છે?
Foreign Business Act (1999) હેઠળ, દંડ 10 લાખ બાહત સુધી અને/અથવા 3 વર્ષ સુધીની જેલની સજા થઈ શકે છે. Land Code વધુમાં એ પણ જરૂરી બનાવે છે કે ઉલ્લંઘન શોધાયા પછી 180 દિવસની અંદર જમીનનું ફરજિયાત વેચાણ થવું જોઈએ. જો વેચાણ ન થાય, તો માલિકી રાજ્યને ટ્રાન્સફર થઈ જાય છે.
આ કોઈ કાલ્પનિક ધમકી નથી. 2024માં કોહ સમુઈમાં ઘણા વિલા આ જ કારણોસર જપ્ત કરવામાં આવ્યા હતા. એટલે જો કોઈએ નોમિની ધ્વારા વિલા ખરીદ્યો હોય, અને ઉલ્લંઘન સાબિત થાય, તો કોર્ટ છ મહિનાની અંદર પ્રોપર્ટી વેચવાનો આદેશ આપી શકે છે. ખરીદનાર ન મળે તો સંપત્તિ સીધી જપ્ત થાય છે.
કાયદેસર રીતે થાઈલેન્ડમાં ઘર કેવી રીતે ખરીદવું?
ગુજરાતી રોકાણકારો માટે સૌથી સલામત અને સામાન્ય રસ્તો છે લીઝહોલ્ડ. આમાં તમે 30 વર્ષ માટે જમીન લીઝ પર લો છો, જેમાં બે વધારાના ટર્મ માટે રિન્યુ કરવાનો અધિકાર હોય છે, જ્યારે મકાનનું બંધારણ તમારા નામે રજિસ્ટર થઈ શકે છે.
બીજો રસ્તો છે વાસ્તવિક (નોમિની નહીં) થાઈ કંપની મારફતે ખરીદી કરવી, જેમાં કંપની ખરેખર બિઝનેસ ઓપરેશન ચલાવે અને થાઈ પાર્ટનર્સ સાચા હોય. પણ આ રસ્તો ગંભીર કાનૂની સહાય માંગી લે તેવો છે.
નીચેના મુદ્દા ધ્યાનમાં રાખવા જરૂરી છે:
- કોન્ડોમિનિયમ ફ્રીહોલ્ડ: પ્રોજેક્ટના 49% સુધીના વિદેશી ક્વોટામાં કાયદેસર માલિકી
- લીઝહોલ્ડ: 30 વર્ષ + રિન્યુઅલ, જપ્તીનું જોખમ નથી
- ખરી થાઈ કંપની: કાયદેસર, પણ જટિલ અને નિષ્ણાત વકીલની જરૂર
શું આ કાર્યવાહી કોન્ડોમિનિયમ બજારને અસર કરશે?
ના. વિદેશીઓને પ્રોજેક્ટના 49% ફોરેન ઓનરશિપ ક્વોટા અંતર્ગત કોન્ડોમિનિયમ યુનિટ (ફ્રીહોલ્ડ) ધારણ કરવાનો કાયદેસર અધિકાર છે. આ સિસ્ટમ Condominium Act માં નિર્ધારિત છે અને નોમિની સ્ટ્રક્ચર સાથે તેને કોઈ સંબંધ નથી. તેથી ફૂકેટ કે બેંગકોકમાં કોન્ડો ખરીદવા ઈચ્છતા ગુજરાતી રોકાણકારો માટે આ સંપૂર્ણપણે સલામત વિકલ્પ છે.
કયા વિસ્તારોમાં જોખમ સૌથી વધુ છે?
ફૂકેટ, કોહ સમુઈ, પટ્ટાયા અને હુઆ હિનમાં વિદેશીઓની માલિકીવાળા લક્ઝરી વિલાની સૌથી વધુ સાંદ્રતા છે, અને એટલે જ ત્યાં નોમિની સ્ટ્રક્ચર અને કાર્યવાહીની તીવ્રતા પણ સૌથી વધુ છે.
શું અત્યારે થાઈલેન્ડમાં પ્રોપર્ટી ખરીદવી યોગ્ય છે?
હા, જો કાનૂની સ્ટ્રક્ચર બરાબર હોય તો ચોક્કસ. કોન્ડોમિનિયમ બજાર સંપૂર્ણપણે ખુલ્લું છે, બેંગકોકમાં ભાડાની ઉપજ વાર્ષિક 5-7% રહે છે, અને ફૂકેટમાં સારી રીતે મેનેજ કરેલી પ્રોપર્ટી 8-10% સુધી પહોંચી શકે છે. મુખ્ય વાત એ છે કે લાયસન્સ ધરાવતા વકીલો સાથે કામ કરવું અને 'ગ્રે એરિયા' સ્ટ્રક્ચરથી દૂર રહેવું.
જો મારી પાસે પહેલેથી નોમિની મારફતે પ્રોપર્ટી હોય, તો શું કરવું?
તાત્કાલિક જમીન કાયદામાં નિષ્ણાત થાઈ વકીલની સલાહ લો. વિકલ્પોમાં કંપનીને કાયદેસર સ્વરૂપમાં પુનર્ગઠન કરવું, લીઝહોલ્ડમાં રૂપાંતરિત કરવું, અથવા તપાસ તમારા વિસ્તારમાં પહોંચે તે પહેલાં પ્રોપર્ટી વેચી નાખવાનો સમાવેશ થાય છે.
ખરીદી પહેલાં કાનૂની સ્ટ્રક્ચર ચકાસવા માટે, વિક્રેતા સાથે કોઈ સંબંધ ન ધરાવતા સ્વતંત્ર વકીલ પાસેથી કાનૂની રિવ્યૂ કરાવો. એ ખાતરી કરો કે થાઈ શેરહોલ્ડર્સ સાચા વ્યક્તિઓ છે, જેમની આવક ચકાસી શકાય તેવી છે, અને કંપની ખરેખર બિઝનેસ ચલાવે છે તથા ટેક્સ ભરે છે.
શું આ કાર્યવાહીથી વિલાની કિંમતો બદલાશે?
ટૂંકા ગાળામાં, ગૌણ (સેકન્ડરી) બજારમાં સપ્લાય વધી શકે છે, કારણ કે કેટલાક માલિકો તપાસ પોતાના વિસ્તારમાં પહોંચે તે પહેલાં ઉતાવળે વેચવાનો પ્રયાસ કરશે. આનાથી ઓછી કિંમતે લીઝહોલ્ડ વિલા ખરીદવાની તક ઈચ્છુક ખરીદદારો માટે ખુલી શકે છે.
આ પરિસ્થિતિ કોઈ સંકટ નથી, પણ બજારનું સામાન્યીકરણ છે. થાઈલેન્ડ સ્થિરપણે વધુ પારદર્શિતા તરફ આગળ વધી રહ્યું છે, અને જે રોકાણકારો કાયદાની અંદર રહીને પોતાનો ડીલ ગોઠવે છે તેમને જ ફાયદો થશે. 2026 માટેનો સૌથી સ્પષ્ટ નિયમ એ છે: કિંમત કરતાં કાનૂની રીતે યોગ્ય ટ્રાન્ઝેક્શન સ્ટ્રક્ચર વધુ મહત્વનું છે. કાનૂની સલાહમાં કંજૂસી કરવી તમારા સંપૂર્ણ રોકાણને જોખમમાં મૂકી શકે છે. થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટીની ટીમ તમને યોગ્ય, કાયદેસર માર્ગ શોધવામાં મદદ કરવા તૈયાર છે.
સ્રોત: The Nation Thailand