ફૂકેત કે કો સમુઈમાં તમારા એજન્ટે કહ્યું હોય કે 'થાઈ કંપની બનાવો, 51% શેર થાઈ પાર્ટનર પાસે રહેશે, બાકી નિયંત્રણ તમારું' - તો 2026માં આ સલાહ પહેલા જેટલી સલામત નથી રહી. મે 2026માં થાઈલેન્ડના ડિપાર્ટમેન્ટ ઓફ લેન્ડ્સે દેશના તમામ પ્રોવિન્શિયલ લેન્ડ ઓફિસને ત્રણ 'મોસ્ટ અર્જન્ટ' પરિપત્રો મોકલ્યા, અને હવે ચોનબુરી અને ફૂકેતમાં રજિસ્ટ્રેશન વિન્ડો પર ખરીદદારોને એવા સવાલો પુછાય છે જે પહેલા ભાગ્યે જ પુછાતા: થાઈ શેરહોલ્ડરના પૈસા ક્યાંથી આવ્યા, એનું કામ શું છે, રોકડમાં ચૂકવણી કેમ થઈ.
શું ખરેખર બદલાયું છે?
કાયદો બિલકુલ બદલાયો નથી. વિદેશીઓ હજુ પણ થાઈલેન્ડમાં સીધી જમીન ખરીદી શકતા નથી, અને થાઈ-બહુમતી ધરાવતી કંપની ટેકનિકલી હજુ પણ ખરીદી શકે છે. જે બદલાયું છે તે છે ચકાસણીની પ્રક્રિયા. લેન્ડ ઓફિસોને હવે ડિપાર્ટમેન્ટ ઓફ બિઝનેસ ડેવલપમેન્ટ (DBD)ના ડેટાબેઝ સાથે કંપનીના ડેટાની ક્રોસ-ચેકિંગ કરવાની, ફાઈનાન્શિયલ રેકોર્ડ માંગવાની, અને સાઈટ વિઝિટ કરવાની ફરજ પડાઈ છે.
જે થ્રેશોલ્ડ ઉપર ઊંડી તપાસ શરૂ થાય છે તે સ્પષ્ટ છે: 20 લાખ THB અથવા વધુની રોકડ ચૂકવણી, અથવા 50 લાખ THBથી વધુ મૂલ્યની સંપત્તિ. આ લાઈનની ઉપર ઓફિસ ડીલમાં સંકળાયેલા દરેક વ્યક્તિની ફંડની ઉત્પત્તિ, આવક અને નોકરીની તપાસ કરે છે.
આ નિયમો જૂના સોદાઓને પણ લાગુ પડે છે?
હા, અને આ જ સૌથી મોટો ફેરફાર છે. આ પરિપત્રો ફક્ત નવા ટ્રાન્ઝેક્શન પર જ નહીં, પણ પાંચ-દસ વર્ષ પહેલા ખરીદેલી કંપનીઓની હાલની માલિકી પર પણ લાગુ પડે છે. જે કંપનીઓમાં કેપિટલ, શેરહોલ્ડિંગ કે કંટ્રોલમાં વિદેશી ભાગીદારી નિર્ધારિત થ્રેશોલ્ડથી વધુ હોય તેમને 'હાઈ-રિસ્ક' તરીકે ફ્લેગ કરવામાં આવે છે અને શેરહોલ્ડર રજિસ્ટ્રી, DBD ફાઈલિંગ, ફાઈનાન્શિયલ ડોક્યુમેન્ટ્સ, કોન્ટ્રાક્ટ અને ફિઝિકલ સાઈટ ઈન્સ્પેક્શન સહિતની ઊંડી તપાસમાંથી પસાર થવું પડે છે.
ડિપાર્ટમેન્ટ સ્પષ્ટ કહે છે કે હાઈ-રિસ્ક વર્ગીકરણ એ ફક્ત સ્ક્રીનિંગ ટૂલ છે, ગુનાની સાબિતી નથી. લિસ્ટ પર આવવાનો અર્થ એ નથી કે કંપની આપોઆપ દોષિત ગણાય.
આ સ્કીમ શરૂ કેવી રીતે થઈ?
આ પદ્ધતિ તેના હાલના યુઝર્સ કરતાં પણ જૂની છે. 1990ના દાયકાના બીજા ભાગમાં એશિયન ફાઈનાન્શિયલ ક્રાઈસિસ પછી થાઈલેન્ડે લેન્ડ કોડમાં ફેરફાર કર્યા વગર જ પ્રોપર્ટી માર્કેટ વિદેશી મૂડી માટે ખોલ્યું. વિદેશીઓને ફ્રીહોલ્ડ કોન્ડોમિનિયમ અને લીઝ મળ્યા, પણ જમીન બહાર રહી ગઈ.
માર્કેટે એનો જવાબ શોધ્યો: થાઈ કંપની જ્યાં 51% શેર થાઈ નાગરિકો પાસે હોય, પણ ખરેખરો કંટ્રોલ પ્રેફર્ડ શેર, વેઈટેડ વોટિંગ રાઈટ્સ, શેર પ્લેજ એગ્રીમેન્ટ અને પાવર ઓફ એટર્ની મારફતે વિદેશી રોકાણકાર પાસે રહે. કો સમુઈ, હુઆ હિન અને ફૂકેતના વેસ્ટ કોસ્ટ પર આખેઆખી શેરીઓ આ જ ઢાંચામાં બનેલી છે.
2006માં ઈન્ટિરિયર મિનિસ્ટ્રીએ પહેલી વાર આ ખામી બંધ કરવાનો પ્રયાસ કર્યો હતો, પણ સૂચનાઓ હતી, ચકાસવાના ટૂલ્સ નહોતા. લેન્ડ ઓફિસને ફક્ત કાગળોનું ફોલ્ડર દેખાતું, કનેક્ટેડ ડેટાબેઝ નહીં. 2026ના પરિપત્રો બરાબર આ જ ખૂટતી કડી પૂરી કરે છે.
નોમિની શેરહોલ્ડર માટે સજા શું છે?
ફોરેન બિઝનેસ એક્ટ હેઠળ નોમિની માલિકી હજુ પણ ફોજદારી ગુનો છે. 1 લાખથી 10 લાખ THB સુધીનો દંડ અને ત્રણ વર્ષ સુધીની જેલ, વિદેશી ખરીદદાર અને ફ્રન્ટ શેરહોલ્ડર બનવા સંમત થતા થાઈ નાગરિક બંને માટે લાગુ પડે છે. ઈન્ડસ્ટ્રી રિપોર્ટિંગ મુજબ, દેશભરમાં 46,000થી વધુ કંપનીઓ પર વિદેશી ભાગીદારીની શંકાસ્પદ નોમિની સ્ટ્રક્ચર બાબતે ઓડિટ ચાલી રહ્યું છે.
ફૂકેત, સમુઈ, કો પંગન અને ક્રાબીમાં ચાલી રહેલી તપાસમાં ક્લાસિક 51% થાઈ શેરહોલ્ડિંગ પાછળ સંપૂર્ણ વિદેશી મેનેજમેન્ટ અને ફાઈનાન્સિંગ છુપાયેલું જોવા મળે છે, અને કેટલીક પ્રોપર્ટી-લિંક્ડ એન્ટિટીની મની લોન્ડરિંગની શંકાએ ફરી તપાસ થઈ રહી છે.
સૌથી પહેલા જે બંધ પડશે તે છે બંધ થવાની અણી પર બનેલી 'પેકેજ' કંપની: ડીલ પૂરી થવાના એક અઠવાડિયા પહેલા બનાવેલી, ત્રણ થાઈ શેરહોલ્ડરો જેમના ફાઈનાન્શિયલ રેકોર્ડમાં કોઈ આવક કે એકાઉન્ટ એક્ટિવિટી ન દેખાય. બીજી ભૂલભરેલી માન્યતા: થાઈ પતિ કે પત્ની તરફથી ફંડની અંગત પ્રકૃતિ સાબિત કરતો પત્ર કાયમ માટે ફાઈલ બંધ કરી દેશે. એ એક ચોક્કસ રજિસ્ટ્રેશન પૂરતું જ કામ કરે છે; જમીન કંપનીના નામે હોય તો આખું સ્ટ્રક્ચર બચતું નથી.
શું જમીન જપ્ત થઈ શકે?
લેન્ડ કોડ સત્તાવાળાઓને ગેરકાયદે હસ્તગત જમીન નિર્ધારિત સમયમાં વેચી નાખવાનો આદેશ આપવાની અને ન માનવા પર ફરજિયાત વેચાણ કરાવવાની સત્તા આપે છે. છતાં, વ્યવહારમાં માસ કન્ફિસ્કેશન જોવા મળ્યું નથી, અને હાલમાં પણ એની અપેક્ષા રાખવી યોગ્ય નથી - રિસોર્ટ પ્રોવિન્સોમાં માંગનો મોટો હિસ્સો વિદેશી ખરીદદારો પર નિર્ભર છે, એટલે રાજકીય રીતે આ ખૂબ ખર્ચાળ પગલું બની જાય. વધુ વાસ્તવિક પરિણામ છે: રિવ્યુમાં ફસાયેલું હાઈ-રિસ્ક સ્ટ્રક્ચર જ્યારે મહિનાઓ સુધી રિસેલ અટકાવે અને ખરીદદાર પાછળ હટતા ડિસ્કાઉન્ટ વધતું જાય.
હવે શું પસંદ કરવું - કંપની, લીઝ કે કોન્ડો?
મારો અભિપ્રાય સ્પષ્ટ છે: જો તમે થાઈ કંપની અને રજિસ્ટર્ડ લોંગ-ટર્મ લીઝ વચ્ચે નિર્ણય લઈ રહ્યા છો, તો ઘર-જમીન માટે લીઝ પસંદ કરો. 30 વર્ષની લીઝહોલ્ડ, ચનોટ ટાઈટલની પાછળ લેન્ડ ઓફિસમાં રજિસ્ટર્ડ, અધિકારો ઓછા આપે છે, પણ ઓડિટમાં તૂટતી નથી અને તમને ફોજદારી કેસનો ભાગ બનાવતી નથી. 49% વિદેશી માલિકી ક્વોટામાં આવતું કોન્ડોમિનિયમ યુનિટ વિદેશીઓ માટે ઉપલબ્ધ સંપૂર્ણ ફ્રીહોલ્ડનું એકમાત્ર સ્વરૂપ છે, અને એ હજુ પણ સૌથી કંટાળાજનક પણ સૌથી સલામત વિકલ્પ છે.
એક ચેતવણી: કોર્પોરેટ સ્ટ્રક્ચરને સંપૂર્ણપણે નકારવું પણ ઉતાવળિયું ગણાય. વાસ્તવિક ઓપરેશન, સાચા થાઈ પાર્ટનર, યોગ્ય રીતે ચૂકવેલી કેપિટલ અને વર્ષોના ક્લીન ફાઈલિંગ ધરાવતી કંપની રિવ્યુ પાસ કરી જાય છે. મુશ્કેલી એ છે કે આવી કંપની પાછળ ખરેખરો ખર્ચ અને ખરેખરો બિઝનેસ જોઈએ, ફક્ત શેલ નહીં.
જો બજેટ 50-60 લાખ THBની આસપાસ પૂર્ણ થયેલા કોન્ડોમિનિયમ યુનિટ માટે હોય, તો આમાંનું કંઈ લાગુ પડતું નથી - કોઈ કંપની નહીં, કોઈ નોમિની નહીં, અને એપ્રેઈઝ્ડ વેલ્યુ પર કોઈ સોર્સ-ઓફ-ફંડ થ્રેશોલ્ડ પણ ટ્રિગર થતું નથી. અહીં સ્ટ્રક્ચર કરવા જેવું કંઈ જ નથી.
ટ્રાન્સફર વખતે ધ્યાનમાં રાખવા જેવી બાબતો
લેન્ડ ઓફિસમાં ટાઈટલ ટ્રાન્સફર માટે વ્યક્તિગત હાજરી અથવા થાઈ કાનૂની ફોર્મેટમાં સખત રીતે તૈયાર થયેલ પાવર ઓફ એટર્ની જરૂરી છે, અને ઓફિસો હવે વ્યક્તિગત હાજરી પર વધુ કડક બની છે. ટ્રિપ પ્લાન કરતી વખતે ક્યુ, વેલ્યુએશન અને બેંક ડ્રાફ્ટ માટે બે-ત્રણ કામકાજી દિવસનું બફર રાખો.
જો તમારું વિલા હાલમાં કંપની મારફતે છે, તો આ અઠવાડિયે એક સાદું પગલું લેવા જેવું છે: DBD કંપની એક્સ્ટ્રેક્ટ મેળવો અને જુઓ કે લેન્ડ ઓફિસ ખરેખર શું જોઈ રહી છે. ખર્ચ નહિવત્ છે, એક દિવસમાં થઈ જાય છે, અને રિસ્ટ્રક્ચરિંગનો નિર્ણય વેચવાનો સમય આવે એ પહેલા લેવો વધુ સારો રહે છે.
સ્રોત: Restate.ru