ટૂંકમાં જવાબ
જો તમે પૂછો કે 'થાઈલેન્ડમાં હાલ સાચી તક ક્યાં છે?' તો જવાબ સ્પષ્ટ છે: ૨૦૨૬માં થાઈલેન્ડના કમર્શિયલ પ્રોપર્ટી માર્કેટનું મુખ્ય એન્જિન સેમિકન્ડક્ટર અને ડેટા સેન્ટરમાં આવતું વિદેશી સીધું રોકાણ (FDI) છે, રેસિડેન્શિયલ કોન્ડો સેક્ટર નહીં. ફ્રેઝર્સ પ્રોપર્ટી થાઈલેન્ડના CEOએ જાહેરમાં કહ્યું છે કે ચિપ્સ અને ડેટા સેન્ટરમાં આવતું FDI રેસિડેન્શિયલ સેક્ટરની મંદીની ભરપાઈ કરી રહ્યું છે. ગુજરાતી રોકાણકારો માટે આ સંકેત છે કે પોર્ટફોલિયો વ્યૂહરચના ફરીથી વિચારવાનો સમય આવી ગયો છે.
થાઈલેન્ડનું ઘરેલું બજાર ખરેખર દબાણમાં છે. ઘરેલું દેવું (household debt) ૨૦૨૫ના અંતે બેન્ક ઓફ થાઈલેન્ડના આંકડા મુજબ GDPના ૯૧% જેટલા રેકોર્ડ સ્તરે પહોંચી ગયું છે, જેના કારણે બેન્કોએ લોન આપવામાં કડકાઈ કરી છે અને કોન્ડોમિનિયમના વેચાણમાં ઘટાડો થયો છે. બેંગકોકમાં નવા રેસિડેન્શિયલ પ્રોજેક્ટ લોન્ચ ૨૦૨૩ના શિખર કરતાં આશરે ૩૦% ઘટ્યા છે.
પણ તે જ સમયે, ઈસ્ટર્ન ઈકોનોમિક કોરિડોર (EEC) - જેમાં ચોનબુરી, રયોંગ અને ચાચોએન્ગ્સાઓ પ્રાંતોનો સમાવેશ થાય છે - નવા રોકાણનો મોટો હિસ્સો ખેંચી રહ્યો છે. લોજિસ્ટિક્સ વેરહાઉસ અને ઈન્ડસ્ટ્રિયલ પાર્કની માંગ છેલ્લા ૧૨ મહિનામાં અંદાજે ૧૫-૨૦% વધી હોવાનો અંદાજ છે.
હકીકતો જે દરેક રોકાણકારે જાણવી જોઈએ
- ગૂગલ, માઈક્રોસોફ્ટ અને એમેઝોન એ થાઈલેન્ડમાં ડેટા સેન્ટર બનાવવાની જાહેરાત કરી છે. ગૂગલ ચોનબુરી પ્રાંતમાં એક કેમ્પસમાં રોકાણ કરી રહ્યું છે, અને મોટી ટેક કંપનીઓનું કુલ જાહેર થયેલું રોકાણ US$5 અબજથી વધુ છે
- થાઈલેન્ડનું બોર્ડ ઓફ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ (BOI) EECમાં આવેલા સેમિકન્ડક્ટર અને ડેટા સેન્ટર પ્રોજેક્ટ માટે ૧૩ વર્ષ સુધીની ટેક્સ હોલિડે ઓફર કરે છે
- ૨૦૨૩થી ૨૦૨૬ના મધ્ય સુધીમાં, થાઈલેન્ડે BOI મારફતે ચિપ અને એડવાન્સ ઈલેક્ટ્રોનિક્સ રોકાણ માટે US$26.8 અબજથી વધુની અરજીઓ મેળવી, જે ૮૮૦ પ્રોજેક્ટમાં વહેંચાયેલી છે. પ્રિન્ટેડ સર્કિટ બોર્ડ (PCB) સૌથી મોટો હિસ્સો ધરાવે છે - ૨૨૪ પ્રોજેક્ટ, જેની કિંમત આશરે US$9.85 અબજ - કારણ કે વિશ્વના અડધાથી વધુ મુખ્ય PCB ઉત્પાદકો થાઈલેન્ડમાં વિસ્તરણ કરી રહ્યા છે
- CBRE થાઈલેન્ડ મુજબ, ૨૦૨૫માં EECમાં ઔદ્યોગિક ભાડાના દરો ૮-૧૨% વધ્યા
- લેમ ચાબાંગ પોર્ટ નજીકના ઔદ્યોગિક પાર્કમાં ઓક્યુપન્સી ૮૫-૯૦% ની આસપાસ છે, જે પુરવઠાની અછત તરફ ઈશારો કરે છે
- ફ્રેઝર્સ પ્રોપર્ટી થાઈલેન્ડના જણાવ્યા મુજબ, તેમનો ઔદ્યોગિક વિભાગ હવે રેસિડેન્શિયલ ડેવલપમેન્ટ કરતાં આગળ નીકળીને તેમની મુખ્ય આવકનો સ્રોત બન્યો છે
- ASEANમાં થાઈલેન્ડ ટોચના ત્રણ FDI ડેસ્ટિનેશનમાં સ્થાન ધરાવે છે, જ્યાં તે વિયેતનામ અને ઈન્ડોનેશિયા સાથે સીધી હરીફાઈ કરે છે
- થાઈ બાહત 34-35 THB/USD ની રેન્જમાં સ્થિર રહ્યો છે, જેનાથી ઔદ્યોગિક એસેટના રિટર્ન કરન્સી દૃષ્ટિએ વધુ અંદાજપાત્ર બન્યા છે
ફૂકેટના કોન્ડોથી ઔદ્યોગિક રિયલ એસ્ટેટ કેમ અલગ છે?
ફૂકેટ કે બેંગકોકમાં કોન્ડો ખરીદવું હજુ પણ શક્ય છે, પણ ૨૦૨૬માં ઝડપી કેપિટલ એપ્રિસિએશનની અપેક્ષા રાખવી અવાસ્તવિક ગણાશે. બેંક લોન કડક થઈ ગઈ છે અને થાઈ ખરીદદારોની માંગ, જે ભાવનો પાયો નક્કી કરે છે, નબળી પડી છે.
ઔદ્યોગિક સેગમેન્ટ સંપૂર્ણપણે અલગ તર્ક પર ચાલે છે. અહીં માંગ અબજો ડોલરના બજેટ ધરાવતી મલ્ટિનેશનલ કંપનીઓમાંથી આવે છે, જે લાંબા ગાળાના લીઝ કરાર પર હસ્તાક્ષર કરે છે અને એસેટ માલિકો માટે સ્થિર, અંદાજપાત્ર કેશ ફ્લો ઉત્પન્ન કરે છે. Stock Exchange of Thailand (SET) પર લિસ્ટેડ ફ્રેઝર્સ પ્રોપર્ટી ઈન્ડસ્ટ્રિયલ REIT (FTREIT) જેવા REIT, ફેક્ટરી સીધી ખરીદ્યા વગર આ સેગમેન્ટમાં એક્સપોઝર આપે છે.
એક વ્યવહારુ ફાયદો: વિદેશીઓ માટે થાઈ ઔદ્યોગિક પ્રોપર્ટીમાં રોકાણ ગોઠવવું ઘણીવાર રેસિડેન્શિયલ યુનિટ ખરીદવા કરતાં સરળ હોય છે. REITમાં વિદેશી માલિકી પર કોઈ પ્રતિબંધ નથી, Foreign Exchange Transaction (FET) સર્ટિફિકેટ સાથે થાઈ બેંક મારફતે ફંડ ટ્રાન્સફર કરવાની જરૂર નથી, અને કોન્ડોમિનિયમને લાગુ પડતા ૪૯% વિદેશી ક્વોટાનો પણ સવાલ નથી.
એ નોંધવા જેવું છે કે મોટા હાયપરસ્કેલ રોકાણકારો હવે જમીનની કિંમત કરતાં પાવર અને યુટિલિટી ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરથી વધુ સીમિત થઈ રહ્યા છે. ડેટા સેન્ટર ડેવલપરોને ઘણીવાર ૫૦૦ MW સુધીની વિશ્વસનીય વીજ ક્ષમતાની જરૂર પડે છે, અને ઘણા ૫૦થી ૧૦૦ રાઈ (rai) ના પ્લોટ શોધી રહ્યા છે જ્યાં સ્થિર વીજળી, પાણી અને ફાઈબર કનેક્શન ઉપલબ્ધ હોય - આ અછત જ નક્કી કરી રહી છે કે EECના આગામી પ્રોજેક્ટ ક્યાં ઊભા થશે.
જો તમે EECમાં પ્રોપર્ટીનું નિરીક્ષણ કરવા થાઈલેન્ડની મુલાકાત લેવાનું વિચારી રહ્યા હો, તો ચોનબુરી અને રયોંગ પ્રાંત સુવર્ણભૂમિ એરપોર્ટથી લગભગ દોઢ કલાકના અંતરે છે, જેથી બે-ત્રણ દિવસમાં મુખ્ય ઔદ્યોગિક સ્થળોની મુલાકાત શક્ય બને છે.
થાઈલેન્ડનું ઔદ્યોગિક પ્રોપર્ટી સેક્ટર વૈશ્વિક સેમિકન્ડક્ટર સપ્લાય ચેઈનની પુનર્રચનાના કારણે એક બહુ-વર્ષીય વૃદ્ધિ ચક્રની શરૂઆતમાં છે. જે રોકાણકારો પરિચિત ફૂકેટ કોન્ડોમિનિયમથી આગળ જોવા તૈયાર છે, તેમના માટે આ સેગમેન્ટ સ્પષ્ટ અને સ્થાપિત નિયમો ધરાવતા દેશમાં મલ્ટિનેશનલ કંપનીઓમાંથી ડોલર-આધારિત કેશ ફ્લોની તક આપે છે.
સ્રોત: Bangkok Post