ટૂંકમાં જવાબ: શું બદલાયું અને શું નથી બદલાયું
જો તમે ફૂકેટ કે પટાયામાં કોન્ડો ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા છો, તો પહેલી વાત સ્પષ્ટ સમજી લો: વિદેશી માલિકીનો ક્વોટા હજુ પણ 49% પર જ છે, અને 75% સુધી વધારવાની વાત ફક્ત ચર્ચાનો વિષય છે, કાયદો નથી. 1 જુલાઈ 2026થી ટ્રાન્સફર ફી ઘટીને 0.01% થઈ છે, પણ આ ફાયદો કેવળ થાઈ નાગરિકોને મળે છે. વિદેશી ખરીદદારે હજુ પણ પૂરા 2% ટ્રાન્સફર ફી ચૂકવવી પડે છે, જે 1 કરોડ THBની પ્રોપર્ટી પર 199,000 THB (લગભગ $5,700) જેટલો તફાવત ઊભો કરે છે. આ કોઈ નાની ભૂલ નથી, પણ તમારા ક્લોઝિંગ ખર્ચમાં ખરેખરી રકમ છે.
વિદેશી માલિકીનો 49%નો નિયમ ક્યાંથી આવ્યો?
આ નિયમ કંઈ નવો નથી. કોન્ડોમિનિયમ એક્ટ 1979માં જ લખાયેલો છે અને દાયકાઓથી અનેક સંશોધનો છતાં તેનું મૂળ સિદ્ધાંત બદલાયું નથી: વિદેશીઓ કોન્ડો યુનિટ પર ફ્રીહોલ્ડ ટાઇટલ રાખી શકે છે, પણ એક જ પ્રોજેક્ટમાં કુલ વિદેશી માલિકી ટોટલ સેલેબલ ફ્લોર એરિયાના 49%થી વધુ ન હોવી જોઈએ. બાકીના 51% પર થાઈ નાગરિકો અથવા થાઈ-બહુમતી કંપનીઓની માલિકી જરૂરી છે.
ફૂકેટ, પટાયા અને બેંગકોકના લોકપ્રિય પ્રોજેક્ટ્સમાં આ ક્વોટા બિલ્ડિંગ પૂરું થાય તે પહેલાં જ ભરાઈ જાય છે. જે ખરીદદાર મોડો પહોંચે તેની સામે બે વિકલ્પ રહે છે: થાઈ-કંપની સ્ટ્રક્ચર (જેમાં પોતાની કાનૂની અને પાલન સંબંધિત જટિલતાઓ છે) અથવા 30-વર્ષનું લીઝહોલ્ડ. બંનેમાંથી કોઈ પણ સીધા ફ્રીહોલ્ડ માલિકી જેટલું મજબૂત નથી.
શું 75% ક્વોટા અને 99-વર્ષ લીઝની વાત સાચી છે?
2024માં શ્રેત્થા થાવિસિનની સરકારે વિદેશી મૂડી આકર્ષવા માટે અનેક પગલાંનું પેકેજ રજૂ કર્યું, જેમાં ક્વોટા 75% સુધી વધારવાની અને જમીન લીઝ 99 વર્ષ સુધી લંબાવવાની દરખાસ્તો સામેલ હતી. બંને દરખાસ્તોનો થાઈ સમાજના અમુક વર્ગોએ વિરોધ કર્યો, એ ડરથી કે વિદેશી માલિકી વધવાથી ભાવ ઊંચકાશે અને સ્થાનિક ખરીદદારો પોતાના જ બજારમાંથી બહાર ધકેલાઈ જશે.
ઓગસ્ટ 2026 સુધીમાં, બંનેમાંથી એક પણ દરખાસ્ત ઔપચારિક કાયદા સ્વરૂપે આગળ વધી નથી. થાઈ સરકારના સૂત્રો બંને દરખાસ્તોને 'અભ્યાસ હેઠળ' ગણાવે છે, જે વ્યવહારમાં વર્ષોના વિલંબ અથવા કોઈ ફેરફાર ન થવાનો પણ સંકેત આપી શકે છે. જે ખરીદદારો ભવિષ્યના ક્વોટા વધારાની ધારણા પર પોતાનો સોદો ગોઠવે છે, તેઓ વાસ્તવમાં એવા સમયપત્રક પર દાવ લગાવે છે જેની ખાતરી કોઈ આપી શકતું નથી.
ટ્રાન્સફર ફીની 0.01% છૂટ: કોને મળે છે અને કોને નહીં?
1 જુલાઈ 2026ના રોયલ ગેઝેટ ડિક્રીએ ટ્રાન્સફર ફી ઘટાડીને 0.01% કરી, અને ઘણા અંગ્રેજી અને પ્રાદેશિક સ્રોતોએ તેને બધા માટે લાગુ ડિસ્કાઉન્ટ ગણાવ્યો. કેટલાક બ્રોકરોએ તો 'ટ્રાન્સફર ફી બધા માટે 0.01% ઘટી' એવી જાહેરાત પણ કરી, જે સાચું નથી. ડિક્રીનો કાનૂની ટેક્સ્ટ આ ફાયદો ફક્ત યોગ્યતા ધરાવતા થાઈ નાગરિકો સુધી જ સીમિત રાખે છે.
જો તમે વિદેશી નાગરિક તરીકે તમારા પોતાના નામે કોન્ડો ખરીદો છો, તો ગણતરી સીધી છે: તમારે 2% ટ્રાન્સફર ફી ચૂકવવી પડશે, કોઈ અપવાદ નથી. આ જ ડિક્રી હેઠળ મોર્ટગેજ રજિસ્ટ્રેશન ફી પણ 0.01% સુધી ઘટાડાઈ છે, પણ ફરી એકવાર માત્ર થાઈ નાગરિકો માટે. આ છૂટ 1 જુલાઈ 2026થી 30 જૂન 2027 સુધી લાગુ રહેશે.
ફૂકેટમાં ક્વોટા કેવી રીતે માપવામાં આવે છે?
ફૂકેટમાં ખાસ ધ્યાન રાખવા જેવી વાત: વિદેશી ફ્રીહોલ્ડ ક્વોટા યુનિટની સંખ્યાથી નહીં, પણ ફ્લોર એરિયાથી ગણવામાં આવે છે. એટલે થોડાક મોટા યુનિટ્સ જ આખો ક્વોટા ધારણા કરતાં વહેલો ભરી શકે છે. તેથી ડિપોઝિટ આપતાં પહેલાં ડેવલપર અથવા જુરિસ્ટિક (મેનેજમેન્ટ) ઓફિસ પાસેથી લેખિત ક્વોટા કન્ફર્મેશન માંગવું અને લેન્ડ ઓફિસમાં જાતે ચકાસવું જરૂરી છે.
રીસેલ કરવા વિચારો છો? આ છૂટનો ફાયદો તમને પણ મળી શકે
નવી ફી સ્ટ્રક્ચરમાં એક છુપો ફાયદો પણ છે. જો તમે ડિસ્કાઉન્ટ વિન્ડો (30 જૂન 2027 સુધી) દરમિયાન તમારો યુનિટ થાઈ ખરીદદારને વેચો, તો તેની ટ્રાન્સફર ફી બચત તમારી પ્રોપર્ટીને રીસેલ માર્કેટમાં વધુ આકર્ષક બનાવી શકે છે. 50 લાખ THBના યુનિટ પર ખરીદદારની બચત લગભગ 100,000 THB જેટલી થાય છે, જે વાટાઘાટોમાં એક નોંધપાત્ર મુદ્દો બની શકે છે.
સ્રોત: ReloSale
FAQ
શું વિદેશીઓ 2026માં થાઈલેન્ડમાં કોન્ડો ખરીદી શકે છે?
હા. વિદેશીઓ પ્રોજેક્ટના કુલ સેલેબલ ફ્લોર એરિયાના 49% ક્વોટામાં કોન્ડો યુનિટ પર ફ્રીહોલ્ડ ટાઇટલ રાખી શકે છે. ચુકવણી વિદેશી કરન્સીમાં થાઈ બેંક દ્વારા ટ્રાન્સફર થવી જરૂરી છે, જેનાથી ફોરેન એક્સચેન્જ ટ્રાન્ઝેક્શન (FET) દસ્તાવેજ બને છે.
શું ક્વોટા સાચે જ 75% સુધી વધારવામાં આવ્યો છે?
ના. ઓગસ્ટ 2026 સુધીમાં ક્વોટા 49% પર જ છે. 75%ની દરખાસ્ત ચર્ચામાં છે, પણ તે હજુ સંસદમાં બિલ સ્વરૂપે રજૂ થઈ નથી.
વિદેશી ખરીદદારે કોન્ડો ખરીદતી વખતે કેટલી ટ્રાન્સફર ફી ચૂકવવી પડે?
પ્રોપર્ટીની આકારેલી કિંમતના 2%. ઘટાડેલો 0.01% દર, જે 1 જુલાઈ 2026થી 30 જૂન 2027 સુધી લાગુ છે, તે માત્ર થાઈ નાગરિકોને જ મળે છે.
શું ખરીદીને બદલે 99-વર્ષની લીઝ લઈ શકાય?
ના. હાલના કાયદા મુજબ મહત્તમ લીઝહોલ્ડ ટર્મ 30 વર્ષ છે. 99-વર્ષની લીઝ સ્ટ્રક્ચરની ચર્ચા થઈ છે, પણ તે અપનાવવામાં આવી નથી.
કોઈ પ્રોજેક્ટનો 49% વિદેશી ક્વોટા ભરાઈ જાય તો શું થાય?
પછી વિદેશી ખરીદદારો માટે 30-વર્ષનું લીઝહોલ્ડ અથવા થાઈ કંપની સ્ટ્રક્ચર જ વિકલ્પ રહે છે. બંનેમાં સીધા ફ્રીહોલ્ડ માલિકીની સરખામણીએ કાનૂની મર્યાદાઓ અને જોખમો રહેલા છે. થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટી જેવા નિષ્ણાતોની સલાહ લેવાથી ડિપોઝિટ પહેલાં ક્વોટા સ્થિતિ ચકાસવામાં મદદ મળી શકે છે.