થાઈ કરોડપતિઓ લંડન છોડી ટોકિયો તરફ, પણ ફૂકેત કેમ જીતી રહ્યું છે?

જો તમે એશિયામાં મિલકત રોકાણના પ્રવાહો પર નજર રાખો છો, તો એક વાત સ્પષ્ટ છે: ફૂકેતના પ્રીમિયમ વિલા ટોકિયો કરતાં 6-8% વાર્ષિક ભાડું આપે છે, જ્યારે ટોકિયોમાં આ આંકડો માત્ર 3.5-4.5% રહે છે, અને પ્રવેશ કિંમત પણ 2-3 ગણી ઓછી છે. આ કારણે જ, જ્યારે થાઈ કરોડપતિઓ લંડન છોડી જાપાન તરફ દોડી રહ્યા છે, ત્યારે UAE, મધ્ય-પૂર્વ અને ચીનના રોકાણકારો ફૂકેત તરફ વળી રહ્યા છે. આ લેખમાં આપણે આ આખું ચિત્ર - અને ગુજરાતી રોકાણકાર માટે તેનો અર્થ શું છે - વિગતવાર જોઈશું.

લંડનમાંથી થાઈ મૂડીનું પલાયન કેમ થઈ રહ્યું છે?

ધ નેશન થાઈલેન્ડના અહેવાલ મુજબ, શ્રીમંત થાઈ રોકાણકારો યુકેમાં પોતાનું રોકાણ ઓછું કરી રહ્યા છે. કારણ સ્પષ્ટ છે: માલિકીનો ખર્ચ સતત વધી રહ્યો છે અને રાજકીય અનિશ્ચિતતા યથાવત છે. બિન-નિવાસીઓ માટે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી લેન્ડ ટેક્સ સરચાર્જ સ્ટાન્ડર્ડ દર ઉપર વધારાના 2% લગાવે છે, અને કંપની મારફતે રાખેલી ઉચ્ચ-મૂલ્યની મિલકતો પર વાર્ષિક ATED ટેક્સ 4,150 GBP થી શરૂ થાય છે. આ બધા ખર્ચા ઉમેરાતાં, લંડનની મિલકત હવે એટલી નફાકારક રહી નથી.

આ પૈસા બેંગકોક પાછા નથી આવી રહ્યા, પણ ટોકિયો અને હોક્કાઈડોના સ્કી રિસોર્ટ નિસેકો તરફ વહી રહ્યા છે. નબળો યેન, સ્થિર કાનૂની વ્યવસ્થા, અને ટોકિયોમાં 3.5-4.5% વાર્ષિક ભાડાની ઉપજ - આ બધું જાપાનને આકર્ષક બનાવે છે.

ટોકિયો અને નિસેકોનું ગણિત શું કહે છે?

જાપાન ઈકોનોમિક ઈન્સ્ટિટ્યુટ ઓફ રિયલ એસ્ટેટના જણાવ્યા મુજબ, ટોકિયોના 23 વિશેષ વોર્ડમાં નવા કોન્ડોમિનિયમના ભાવ 2024-2025 દરમિયાન 20% થી વધુ વધ્યા છે, અને કેન્દ્રીય વિસ્તારોમાં પ્રતિ ચોરસ મીટર ભાવ હવે $15,000 થી વધુ છે. જાપાનનો યેન 2025માં ડોલર સામે ઘણા વર્ષોના તળિયે ટ્રેડ થયો, જેનાથી વિદેશી ખરીદદારો માટે પ્રવેશ સસ્તો બન્યો, પણ ભાડાની આવક ડોલરમાં કન્વર્ટ કરતી વખતે કરન્સી જોખમ પણ વધ્યું.

નિસેકોમાં પ્રીમિયમ ચેલેટના ભાવ છેલ્લા પાંચ વર્ષમાં બમણા થયા છે, પરંતુ પીક ઓક્યુપન્સી ફક્ત 4 મહિના (ડિસેમ્બરથી માર્ચ) જ ટકે છે. એટલે કે આખા વર્ષની આવક એ ટૂંકી સીઝન પર જ નિર્ભર છે.

જાપાનમાં વિદેશીઓ કોઈ પ્રતિબંધ વગર જમીન અને મકાનની સંપૂર્ણ માલિકી (ફ્રીહોલ્ડ) રાખી શકે છે, જોકે ખરીદી વેરો આકારેલી કિંમતના લગભગ 3-4% જેટલો હોય છે, ઉપરાંત રજિસ્ટ્રેશન ફી અલગ.

ફૂકેત આ બંને સામે કેમ ટકે છે?

બેંગકોક પોસ્ટના અહેવાલ મુજબ, વૈશ્વિક અસ્થિરતાના કારણે લક્ઝરી રિયલ એસ્ટેટમાં રસ ફૂકેત તરફ વ્યાપક રીતે વળી રહ્યો છે. UAE, મધ્ય-પૂર્વ અને ચીનના ખરીદદારો હવે ફૂકેતને માત્ર ટૂંકા ગાળાની સટ્ટાબાજી નહીં, પરંતુ પોતાનો બીજો બેઝ બનાવવાનું સ્થળ ગણી રહ્યા છે.

ફૂકેતના પ્રીમિયમ સેગમેન્ટમાં પ્રતિ ચોરસ મીટર સરેરાશ ભાવ $4,000-7,000 છે - એટલે કે ટોકિયો કરતાં લગભગ 2-3 ગણો ઓછો. અને સૌથી મહત્વની વાત: અહીં ટુરિસ્ટ સીઝન 8-10 મહિના સુધી ચાલે છે, જેના કારણે ભાડાની આવક ઘણી વધુ સ્થિર રહે છે.

નીચેનું કોષ્ટક ત્રણેય બજારોની સરખામણી સ્પષ્ટ કરે છે:

ફૂકેતનું આકર્ષણ મોસમી નહીં પણ માળખાકીય છે: તાજેતરના બજાર ડેટા મુજબ, ફૂકેત મિલકતની 62% માંગ થાઈલેન્ડની બહારથી આવે છે, અને ખરીદદારો 141 દેશોમાંથી આવે છે. થાઈલેન્ડ બજાર અંદાજો મુજબ વિદેશી પ્રત્યક્ષ રોકાણ માટે એશિયાના ટોચના-5 સ્થળોમાં સ્થાન ધરાવે છે.

ગુજરાતી રોકાણકાર માટે આનો શું અર્થ છે?

ગુજરાતી પરિવારો માટે વિદેશમાં મિલકત ખરીદવી એ હંમેશા બે બાબતો પર નિર્ભર રહ્યું છે: સલામતી અને સ્થિર વળતર. લંડન કે યુરોપની મિલકતોમાં હવે ટેક્સનું ભારણ અને અનિશ્ચિતતા વધી છે, જ્યારે જાપાનનું બજાર ભૌગોલિક રીતે થાઈ રોકાણકારો માટે વધુ પરિચિત છે (સાંસ્કૃતિક નિકટતા અને ફ્લાઈટ કનેક્ટિવિટીના કારણે) - એ કારણ વ્યાપક આંતરરાષ્ટ્રીય રોકાણકાર માટે એટલું લાગુ પડતું નથી.

ફૂકેત આ બંને વચ્ચે એક સંતુલિત વિકલ્પ ઓફર કરે છે: સારી ફ્લાઈટ કનેક્ટિવિટી, બેંગ તાઓ (Bang Tao) અને લગૂના (Laguna) જેવા વિસ્તારોમાં વિકસિત ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર, અને ગુણવત્તાયુક્ત કોન્ડોમિનિયમ $120,000-150,000 થી શરૂ થતી કિંમતે ઉપલબ્ધ. પ્રોફેશનલ મેનેજમેન્ટ હેઠળના પ્રીમિયમ વિલા 6-8% વાર્ષિક વળતર આપે છે, જ્યારે ગેરંટીડ ભાડા પ્રોગ્રામવાળા કોન્ડોમિનિયમ 5-7% આપે છે - બંને આંકડા મોટાભાગની એશિયન રાજધાનીઓ કરતાં વધુ સારા છે.

થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટી ટીમ તરીકે અમે નિયમિતપણે જોઈએ છીએ કે ગુજરાતી ખરીદદારો માટે સૌથી મોટો ફાયદો ફૂકેતની પારદર્શકતા અને સરળતા છે - અહીં કોન્ડોમિનિયમ પર ફ્રીહોલ્ડ ટાઈટલ મળી શકે છે, જે મોટાભાગના રિસોર્ટ બજારોમાં દુર્લભ છે.

નિરીક્ષણ પ્રવાસનું આયોજન કેવી રીતે કરવું?

જો તમે ફૂકેતમાં ખરીદીનું વિચારી રહ્યા છો, તો 3-5 દિવસનો નિરીક્ષણ પ્રવાસ મુખ્ય પ્રોજેક્ટ્સ જોવા માટે પૂરતો ગણાય છે. જે વિસ્તારમાં રસ હોય તેની નજીક રહેવાની વ્યવસ્થા અગાઉથી બુક કરવી અને ડેવલપર્સ સાથે મીટિંગનું આયોજન કરવું હિતાવહ છે. નવેમ્બરથી માર્ચ મહિના સાઈટ વિઝિટ માટે સૌથી અનુકૂળ ગણાય છે, કારણ કે તે સમયે તમામ મિલકતો સરળતાથી પ્રવેશયોગ્ય હોય છે.

નિષ્કર્ષ: શું આ કાયમી પરિવર્તન છે?

લંડનમાંથી એશિયા તરફ થાઈ મૂડીનું આ સ્થળાંતર કોઈ ક્ષણિક ટ્રેન્ડ નથી, પરંતુ એક માળખાકીય પુનર્ગોઠવણ છે. શ્રીમંત એશિયન રોકાણકારો હવે મજબૂત ઉપજ, પારદર્શક નિયમો અને ઓછા સંચાલન ખર્ચવાળા બજારો શોધી રહ્યા છે. આ દરેક માપદંડ પર ફૂકેત ટોકિયોની બરાબરી કરે છે, અને ભાડાની ઉપજમાં તો તેનાથી પણ આગળ નીકળી જાય છે. જે આંતરરાષ્ટ્રીય રોકાણકારો મૂડી વૃદ્ધિ અને રોકડ પ્રવાહ વચ્ચે સંતુલન શોધી રહ્યા છે, તેમના માટે થાઈલેન્ડનું આ મુખ્ય રિસોર્ટ ટાપુ પ્રદેશના સૌથી મજબૂત વિકલ્પોમાંનું એક છે.

થાઈલેન્ડમાં રોકાણ કરવા તૈયાર છો? અમારા નિષ્ણાતો તમને યોગ્ય મિલકત શોધવામાં મદદ કરશે.

સ્રોત: Bangkok Post