ફૂકેટ 2026: પ્રોપર્ટી ઇન્સ્પેક્શનની લહેર બજારને કઈ રીતે બદલી રહી છે

જો તમે ફૂકેટમાં ઘર કે કોન્ડો ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા છો, તો ટૂંકમાં જવાબ આ છે: 2026માં થાઈ સત્તાવાળાઓએ વિદેશી ખરીદદારો સાથે જોડાયેલા વ્યવહારો પર મોટા પાયે તપાસ શરૂ કરી છે, પણ આનાથી બજાર તૂટ્યું નથી - ઊલટું, જે ડેવલપરો સાફ-સાફ કામ કરે છે તેમની પાસે 2025ના એ જ ગાળાની સરખામણીમાં ખરીદદારોની પૂછપરછમાં 15-20% વધારો નોંધાયો છે, જ્યારે 'નોમિની' જેવી ગ્રે-માર્કેટ સ્કીમો ઝડપથી પોતાનું આકર્ષણ ગુમાવી રહી છે.

ગુજરાતી રોકાણકારો માટે આ સમાચાર ડરવાના નહીં, પણ સમજવાના છે. અહીં કોઈ નવો કાયદો નથી આવ્યો, બસ જૂના કાયદાનું પાલન હવે ખૂબ કડકાઈથી થઈ રહ્યું છે. 1979નો કોન્ડોમિનિયમ એક્ટ, લેન્ડ કોડ, અને કોન્ડો પ્રોજેક્ટમાં 49% વિદેશી માલિકીની મર્યાદા - આ બધું દાયકાઓથી કાયદામાં હતું, પણ અમલ ઢીલો હતો. હવે એ બદલાઈ ગયું છે, અને ફૂકેટમાં નજર રાખતા દરેક વિદેશી રોકાણકારે આ સ્થિતિ બરાબર સમજવી જરૂરી છે.

ટૂંકમાં શું જાણવું જરૂરી છે?

• કોન્ડોમિનિયમમાં 49% વિદેશી માલિકી ક્વોટા હવે દરેક વ્યવહાર માટે લેન્ડ ઓફિસ ખાતે ચકાસવામાં આવે છે

• થાઈ પ્રોક્સી મારફતે 'નોમિની' જમીન માલિકી લેન્ડ કોડ એક્ટ, સેક્શન 96 bis હેઠળ ફોજદારી ગુનો ગણાય છે

• પારદર્શક, ડેવલપર-આધારિત પ્રોજેક્ટોમાં ભાવ વધી રહ્યા છે: ફૂકેટના બીચફ્રન્ટ કોન્ડો સેગમેન્ટમાં સરેરાશ ભાવ પ્રતિ ચોરસ મીટર 85,000-130,000 THB સુધી પહોંચ્યો છે

• વિલા પર લાંબા ગાળાનું નિયંત્રણ ઇચ્છતા વિદેશીઓ માટે 30+30+30 વર્ષની લીઝહોલ્ડ સ્ટ્રક્ચર જ કાયદેસર માર્ગ છે

• ઇન્સ્પેક્શન મુખ્યત્વે રાવાઈ, ચેર્ંગટલે અને બેંગ તાઓ વિસ્તારોમાં કેન્દ્રિત છે, જ્યાં વિદેશી ખરીદદારોની સંખ્યા સૌથી વધુ છે

• કોઈપણ કરાર પર સહી કરતાં પહેલાં સ્વતંત્ર વકીલ પાસે ડ્યુ ડિલિજન્સ કરાવવાની ભારપૂર્વક સલાહ આપવામાં આવે છે

અસલી આંકડા શું કહે છે?

• કોન્ડોમિનિયમ એક્ટ B.E. 2522 (1979) પ્રમાણે કોઈપણ એક કોન્ડો પ્રોજેક્ટમાં વિદેશી માલિકી કુલ રજિસ્ટર્ડ ફ્લોર એરિયાના બરાબર 49% સુધી જ મર્યાદિત છે. એકવાર ક્વોટા ભરાય પછી લેન્ડ ઓફિસ વધુ ફ્રીહોલ્ડ રજિસ્ટ્રેશન નકારે છે

• બેંક ઓફ થાઈલેન્ડના જણાવ્યા મુજબ, ફૂકેટ પ્રોપર્ટી ખરીદી માટે વિદેશથી આવતા ટ્રાન્સફર 2025માં 27% વધ્યા, જેના કારણે નિયમનકારોનું ધ્યાન વધુ ખેંચાયું

• 2026ની શરૂઆતમાં ફૂકેટ પ્રોવિન્શિયલ લેન્ડ ઓફિસે વિદેશીઓ દ્વારા જમીન ખરીદવા વપરાતી થાઈ કંપનીઓના શેરહોલ્ડર રેકોર્ડની ક્રોસ-ચેકિંગ શરૂ કરી

• 1 ઓગસ્ટ, 2026થી થાઈલેન્ડનું ડિપાર્ટમેન્ટ ઓફ બિઝનેસ ડેવલપમેન્ટ (DBD) વિદેશી રોકાણ ધરાવતી કંપનીઓમાં થાઈ શેરહોલ્ડરોને ત્રણ મહિનાના નાણાકીય દસ્તાવેજો (જેમ કે બેંક સ્ટેટમેન્ટ) રજૂ કરવાનું ફરજિયાત બનાવશે, જેથી અસલી રોકાણ ક્ષમતા સાબિત થાય - આ રિયલ એસ્ટેટ, હોસ્પિટાલિટી અને રિસોર્ટ સેક્ટરમાં નોમિની વિરુદ્ધની વ્યાપક ઝુંબેશનો ભાગ છે

• ફૂકેટ પર ફ્રીહોલ્ડ કોન્ડોમિનિયમ પર સરેરાશ ભાડા ઉપજ વાર્ષિક 5-7% છે, જે આ ટાપુને દક્ષિણ-પૂર્વ એશિયાના સૌથી આકર્ષક બજારોમાંનું એક બનાવે છે

• JLL ગ્લોબલ રિયલ એસ્ટેટ ટ્રાન્સપરન્સી ઇન્ડેક્સ 2024માં થાઈલેન્ડ 36મા ક્રમે રહ્યું, બે વર્ષમાં છ સ્થાન ઉપર ચઢ્યું

• લેન્ડ કોડના સેક્શન 96 bis હેઠળ નોમિની માલિકી માટે દંડ 20,000 THB સુધી અને/અથવા 2 વર્ષ સુધીની જેલ સજા થઈ શકે છે

• થાઈ સરકાર એક દરખાસ્ત પર વિચાર કરી રહી છે જે વિદેશીઓને ઓછામાં ઓછા 40 મિલિયન THBના રોકાણ સાથે 1 રાય જમીન (1,600 ચોરસ મીટર) ખરીદવાની મંજૂરી આપશે, જોકે આ બિલ હજુ પસાર થયું નથી

ફૂકેટમાં વિદેશીઓ જમીન ખરીદી શકે?

ના. થાઈલેન્ડના લેન્ડ કોડ હેઠળ વિદેશીઓ સીધી જમીન માલિકી ધરાવી શકતા નથી. એકમાત્ર કાયદેસર માર્ગ લાંબા ગાળાનું લીઝહોલ્ડ છે, સામાન્ય રીતે 30 વર્ષ સુધી, રિન્યુઅલ ઓપ્શન સાથે. જ્યાં થાઈ કંપની બનાવીને પાછળ વિદેશી છુપાયેલો લાભાર્થી હોય એવી સ્ટ્રક્ચર ગેરકાયદેસર છે, અને હવે વધુ કડક ઓડિટ દ્વારા સક્રિય રીતે શોધવામાં આવે છે.

49% ક્વોટા શું છે અને કોન્ડો ખરીદી પર તેની અસર શું?

કોન્ડોમિનિયમ એક્ટ મુજબ, વિદેશી નાગરિકો કોઈ એક પ્રોજેક્ટમાં કુલ રજિસ્ટર્ડ ફ્લોર એરિયાના 49% થી વધુ માલિકી ધરાવી શકતા નથી. બાકીના 51% થાઈ નાગરિકો અથવા થાઈ-બહુમતી એન્ટિટીના હોવા જોઈએ. એકવાર આ ક્વોટા ભરાય જાય, ફ્રીહોલ્ડ ખરીદી શક્ય નથી રહેતી, ફક્ત લીઝહોલ્ડ જ ઉપલબ્ધ રહે છે.

ફૂકેટના કયા વિસ્તારો પર વધુ નજર છે?

મુખ્ય ધ્યાન વેસ્ટ કોસ્ટ પર છે: બેંગ તાઓ, ચેર્ંગટલે, લાયન, કમાલા અને રાવાઈ. આ વિસ્તારોમાં વિદેશીઓ સાથે જોડાયેલા વ્યવહારો અને થાઈ કંપની મારફતે રજિસ્ટર્ડ વિલાની સંખ્યા સૌથી વધુ છે.

નોમિની સ્ટ્રક્ચર દ્વારા ખરીદેલા વિલાનું શું થાય?

જો નોમિની વ્યવસ્થા સાબિત થાય, તો લેન્ડ ઓફિસ થાઈ કંપનીના માલિકી હકને રદ કરી શકે છે. વિદેશી ખરીદદારો પ્રોપર્ટી અને પોતાની રોકાણ કરેલી મૂડી બંને ગુમાવવાનું જોખમ ધરાવે છે. વ્યવહારમાં સામેલ બંને પક્ષો પર ફોજદારી જવાબદારી લાગુ પડે છે.

રોકાણકારો પોતાની સુરક્ષા કઈ રીતે કરી શકે?

ત્રણ મુખ્ય પગલાં લેવા જોઈએ: 1) ફક્ત એવા ડેવલપર પાસેથી ફ્રીહોલ્ડ કોન્ડો ખરીદો જેની ક્વોટા ચકાસાયેલી અને ખરેખર ઉપલબ્ધ હોય; 2) વિલા માટે લેન્ડ ઓફિસમાં નોંધાયેલ રજિસ્ટર્ડ લીઝહોલ્ડ સ્ટ્રક્ચરનો ઉપયોગ કરો; 3) ચેનોટ ટાઈટલ ડીડ અને જમીનનો સંપૂર્ણ ઇતિહાસ ચકાસવા સ્વતંત્ર વકીલની મદદ લો. ફૂકેટમાં પ્રોપર્ટી ખરીદતા વિદેશીઓ માટેની એક ગાઈડ મુજબ, માલિકી સામાન્ય રીતે બે ભાગમાં વહેંચાય છે: જમીન માટે રજિસ્ટર્ડ લીઝહોલ્ડ અને બિલ્ડિંગ માટે અલગ ફ્રીહોલ્ડ ટાઈટલ, અને આ બંને આપોઆપ એકસાથે જોડાયેલા નથી હોતા.

હમણાં રોકાણ કરવું કે રાહ જોવી?

એક રીતે જોઈએ તો, કડક અમલ બજારને વધુ સુરક્ષિત બનાવી રહ્યો છે. કાયદેસર રીતે યોગ્ય પ્રોપર્ટીના ભાવ વધી રહ્યા છે કારણ કે ડિમાન્ડ ગ્રે સેગમેન્ટમાંથી પારદર્શક સેગમેન્ટ તરફ ખસી રહી છે. રાહ જોવાનો સામાન્ય રીતે અર્થ એ થાય કે છ મહિના પછી એ જ પ્રોપર્ટી માટે વધુ ભાવ ચૂકવવો પડે.

ફૂકેટમાં લઘુત્તમ કેટલી કિંમતથી શરૂઆત થાય?

નાઈ હાર્ન કે કાટામાં બીચફ્રન્ટ સ્ટુડિયો કોન્ડોની શરૂઆત આશરે 3.5-4.5 મિલિયન THB (લગભગ $100,000-130,000)થી થાય છે. બેંગ તાઓના પ્રીમિયમ પ્રોજેક્ટોમાં વન-બેડરૂમ યુનિટની શરૂઆત 7-8 મિલિયન THBથી થાય છે.

થાઈલેન્ડમાં પ્રોપર્ટી ખરીદતી વખતે ટેક્સ ભરવો પડે?

હા. રિસેલ ખરીદી માટે, સામાન્ય ખર્ચમાં ટ્રાન્સફર ફી (2%), સ્પેસિફિક બિઝનેસ ટેક્સ (5 વર્ષની અંદર વેચાય તો 3.3%), સ્ટેમ્પ ડ્યુટી (0.5%), અને વિથહોલ્ડિંગ ટેક્સનો સમાવેશ થાય છે. આ ખર્ચ ખરીદદાર અને વેચનાર વચ્ચે કઈ રીતે વહેંચાશે તે કરારમાં નક્કી થાય છે. તાજેતરના નિયમનકારી અપડેટ મુજબ, 5 મિલિયન THBથી વધુની જમીન ડીલ પર હવે ફંડના સ્રોત અને લાભકારી માલિકી અંગે વધારાની તપાસ થાય છે, ખાસ કરીને જ્યાં લગ્ન-સંબંધિત વ્યવસ્થા, સગીર વ્યક્તિ, કે વિદેશી-નિયંત્રિત કંપની સામેલ હોય.

સ્રોત: Nation Thailand

ફૂકેટ પર કડક અમલ સારી રીતે તૈયાર રોકાણકારો માટે ખતરો નથી, બલ્કે તે એક ફિલ્ટર છે જે બજારમાંથી અસ્પષ્ટ સ્કીમોને દૂર કરીને કાયદેસર રીતે યોગ્ય પ્રોપર્ટીની કિંમત વધારે છે. ચકાસાયેલા માધ્યમો દ્વારા કામ કરો, લાયકાત ધરાવતા વકીલની મદદ લો, અને સંપૂર્ણ દસ્તાવેજીકરણ ધરાવતા પ્રોજેક્ટ પસંદ કરો.

થાઈલેન્ડમાં રોકાણ કરવા તૈયાર છો? થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટીના નિષ્ણાતો તમને યોગ્ય પ્રોપર્ટી શોધવામાં મદદ કરશે.