જો તમે ફુકેત કે બેંગકોકમાં પ્રોપર્ટી ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા છો, તો તાજેતરમાં ઈન્ડોનેશિયાએ કરેલી એક મોટી જાહેરાતે રોકાણકારોમાં ચર્ચા જગાવી છે. સીધો જવાબ: ઈન્ડોનેશિયા જકાર્તા અને બાલીમાં ફાઈનાન્શિયલ સેન્ટર બનાવવા $28 અબજનું રોકાણ કરવાની જાહેરાત કરી છે, પણ ત્યાં જમીન માલિકીના કાયદા હજુ પણ વિદેશીઓ માટે ફ્રીહોલ્ડ ટાઈટલની મંજૂરી આપતા નથી. આથી ટૂંકા અને મધ્યમ ગાળામાં (3-5 વર્ષ) થાઈલેન્ડનું પ્રોપર્ટી બજાર વધુ સ્થિર અને ભરોસાપાત્ર રહેશે.
ઈન્ડોનેશિયાની યોજના શું છે?
નિક્કેઈ એશિયાના રિપોર્ટ મુજબ, ઈન્ડોનેશિયા સિંગાપોર, હોંગકોંગ અને બેંગકોક તરફ જતા મૂડીપ્રવાહને પોતાની તરફ વાળવા માટે જકાર્તા અને બાલીમાં ઈન્ટરનેશનલ ફાઈનાન્શિયલ સેન્ટર બનાવવા $28 અબજનું રોકાણ કરવાનું નક્કી કર્યું છે. આ રકમ ઈન્ડોનેશિયાના GDPના લગભગ 2.5% જેટલી થાય છે. સરખામણીમાં, થાઈલેન્ડનો સંપૂર્ણ ઈસ્ટર્ન ઈકોનોમિક કોરિડોર $45 અબજનો છે, પણ તે એક દાયકામાં ફેલાયેલો છે અને માત્ર ફાઈનાન્સ નહીં, સમગ્ર ઉદ્યોગને આવરી લે છે.
બાલી, જેની વસ્તી લગભગ 44 લાખ છે અને જ્યાં પ્રવાસનનો મજબૂત આધાર છે, તેને દુબઈના DIFC મોડેલની જેમ 'લાઈફસ્ટાઈલ + ફાઈનાન્સ' કેન્દ્ર બનાવવાની યોજના છે. Business Times મુજબ, નવા PFII ફાઈનાન્શિયલ-સેન્ટર કાયદા હેઠળ ચોક્કસ સમયગાળા માટે 100% કોર્પોરેટ ટેક્સ મુક્તિ સહિતના ટેક્સ પ્રોત્સાહનોની તૈયારી ચાલી રહી છે.
શું આ થાઈલેન્ડ માટે ખરેખર જોખમ છે?
સૌથી મોટી અડચણ કાયદાકીય અસ્પષ્ટતા છે. મોટા ફંડ્સ ત્યાં સુધી મૂડી રોકવા તૈયાર નથી જ્યાં સુધી પ્રોપર્ટી અધિકારોના રક્ષણ, આર્બિટ્રેશન વ્યવસ્થા અને સ્થિર ટેક્સ નિયમો અંગે ગેરંટી ન મળે. જ્યાં સુધી આ મુદ્દા ઉકેલાય નહીં, ત્યાં સુધી પ્રોત્સાહનોની જાહેરાતો કાગળ પર જ રહેશે.
ઈન્ડોનેશિયામાં વિદેશીઓ ફ્રીહોલ્ડ જમીન ટાઈટલ (hak milik) ધરાવી શકતા નથી. તેમને માત્ર ઉપયોગ અધિકાર (hak pakai, વધુમાં વધુ 80 વર્ષ સુધી) અથવા બિલ્ડિંગ અધિકાર (hak guna bangunan) મળે છે. આનાથી વિપરીત, થાઈલેન્ડમાં વિદેશીઓ કોન્ડોમિનિયમ ફ્રીહોલ્ડ ધોરણે ખરીદી શકે છે, જે ગુજરાતી રોકાણકારો માટે ખૂબ મોટો ફાયદો છે.
વધુમાં, ઈન્ડોનેશિયન રૂપિયો છેલ્લા એક વર્ષમાં ડોલર સામે લગભગ 5% ઘટ્યો છે, જ્યારે થાઈ બાહ્તે વધુ સ્થિરતા દેખાડી છે. જે રોકાણકારો હાર્ડ કરન્સીમાં વળતરની ગણતરી કરે છે તેમના માટે આ મહત્વનું પરિબળ છે.
થાઈલેન્ડ પણ શાંત બેઠું નથી
બેંગકોક પોતાનું ફાઈનાન્શિયલ ક્લસ્ટર - વન બેંગકોક - વિકસાવી રહ્યું છે, જેમાં Frasers Property અને TCC Groupનું અંદાજિત $3.5 અબજનું રોકાણ છે. બેંગકોકમાં પહેલેથી બે ઈન્ટરનેશનલ એરપોર્ટ, વ્યવસ્થિત BTS/MRT રેલ નેટવર્ક અને ઊંડું બેંકિંગ ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર છે. જ્યારે જકાર્તાએ પોતાની પહેલી મેટ્રો લાઈન 2019માં જ શરૂ કરી, અને બાલીમાં તો હજુ કોઈ રેલ ટ્રાન્ઝિટ સિસ્ટમ જ નથી.
ફુકેત પણ પોતાનું પ્રીમિયમ પ્રોપર્ટી સેગમેન્ટ સતત વિસ્તારી રહ્યું છે. Bangkok Post મુજબ, 2026 સુધી ફુકેતનું લક્ઝરી પ્રોપર્ટી બજાર મજબૂત રહેવાની શક્યતા છે, જેમાં Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala અને Cherng Talay જેવા વેસ્ટ કોસ્ટ વિસ્તારોમાં જમીનની કિંમતો વધી રહી છે, અને શ્રીમંત આંતરરાષ્ટ્રીય ખરીદદારોમાં બ્રાન્ડેડ વિલા કોન્ડોની સરખામણીમાં વધુ સારો દેખાવ કરી રહ્યા છે.
હા, લાંબા ગાળે ઈન્ડોનેશિયાની 27.5 કરોડની વસ્તી થાઈલેન્ડની 7.2 કરોડની વસ્તી કરતાં ઘણું મોટું સ્થાનિક બજાર આપે છે. પણ પ્રોપર્ટી રોકાણ માટે વસ્તી કરતાં કાયદાકીય સ્પષ્ટતા અને બજારની પરિપક્વતા વધુ મહત્વની છે.
રોકાણ પર વળતરની સ્થિતિ
બેંગકોકના કોન્ડોમાં સરેરાશ ભાડા યીલ્ડ 5-7% વાર્ષિક છે, જ્યારે ફુકેતમાં પીક સીઝન દરમિયાન આ 8-10% સુધી પહોંચી શકે છે. હોટેલ ઓક્યુપન્સીની વાત કરીએ તો, STR ડેટા મુજબ ફુકેતમાં સરેરાશ 75-80% ઓક્યુપન્સી રહે છે, જે બાલી કરતાં વધુ સારી અને વધુ પરિપક્વ ભાડા-વ્યવસ્થાપન ઈકોસિસ્ટમ દર્શાવે છે. 2025માં થાઈલેન્ડમાં 3.5 કરોડથી વધુ પ્રવાસીઓ આવ્યા (TAT ડેટા), જે ભાડા બજારને ટેકો આપતું રહે છે.
ગુજરાતી રોકાણકારો માટે તારણ
સુખુમવિત અને સિલોમ (બેંગકોક), બેંગ તાઓ અને લગૂના (ફુકેત), તથા બોફુત (કોહ સામુઈ) જેવા મર્યાદિત સપ્લાયવાળા પ્રીમિયમ વિસ્તારો પ્રાદેશિક સ્પર્ધા સામે સૌથી વધુ ટકાઉ સાબિત થાય તેવી શક્યતા છે. અહીંના ખરીદદારો માટે ઈન્ડોનેશિયા વાસ્તવિક વિકલ્પ નથી, કારણ કે કાયદાકીય માલિકી વ્યવસ્થા અને જીવનની ગુણવત્તામાં મોટો ફરક છે.
ઈન્ડોનેશિયાનું $28 અબજનું સપનું મહત્વાકાંક્ષી છે અને તેના પર નજર રાખવી જરૂરી છે. પણ મેગા-પ્રોજેક્ટની જાહેરાત અને વાસ્તવિક મૂડીપ્રવાહ વચ્ચે કાયદા, સંસ્થાઓ અને રોકાણકારના ભરોસાનું મોટું અંતર હોય છે, જે અંતર થાઈલેન્ડે દાયકાઓ પહેલા જ પાર કરી લીધું છે. જેઓ આજે રોકાણ કરવા માંગે છે, તેમના માટે વળતર, કાયદાકીય સુરક્ષા અને જીવનની ગુણવત્તાના સંતુલનની દૃષ્ટિએ થાઈલેન્ડનું બજાર દક્ષિણપૂર્વ એશિયામાં હજુ પણ સૌથી સંતુલિત વિકલ્પ છે.
થાઈલેન્ડમાં પ્રોપર્ટી રોકાણ કરવા તૈયાર છો? થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટીની ટીમ તમને યોગ્ય પ્રોપર્ટી શોધવામાં મદદ કરશે.
સ્ત્રોત: Nikkei Asia