જો તમે ફૂકેટમાં કોન્ડો કે વિલા ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા છો, અને હમણાં જ 'જોહોરમાં $20 અબજનું નવું શહેર' એવા સમાચાર વાંચ્યા છે, તો ટૂંકો જવાબ આ છે: આ થાઈલેન્ડની પ્રોપર્ટી માર્કેટ માટે સીધો ખતરો નથી, પણ દક્ષિણપૂર્વ એશિયામાં મૂડીની હરીફાઈ હવે નવા સ્તરે પહોંચી છે તેનો સ્પષ્ટ સંકેત છે. મલેશિયાનું ગેન્ટિંગ ગ્રુપ ટેક્નોલોજી અને એગ્રીટેક પર કેન્દ્રિત શહેર બનાવી રહ્યું છે, જ્યારે થાઈલેન્ડનું જમા પાસું હજુ પણ ટુરિઝમ-આધારિત ભાડાની આવક અને લાઈફસ્ટાઈલ પ્રોપર્ટીમાં જ છે.
ત્રણ વર્ષ પહેલાં સુધી થાઈલેન્ડ વિદેશી ખરીદદારો માટે આ ક્ષેત્રનું બેતાજ બાદશાહ હતું, કોઈ સ્પર્ધા જ નહોતી. હવે મલેશિયા એક સંપૂર્ણ શહેર જેવડો પ્રોજેક્ટ ટેબલ પર મૂકી રહ્યું છે. સવાલ એ નથી કે ફૂકેટમાંથી પૈસા જોહોર તરફ વળી જશે કે નહીં, સવાલ એ છે કે આ ક્ષેત્રનો રોકાણ-નકશો કેવી રીતે નવેસરથી દોરાઈ રહ્યો છે.
ગેન્ટિંગનો પ્રોજેક્ટ ખરેખર કેટલો મોટો છે?
ગેન્ટિંગ, જે ગેમિંગ અને હોસ્પિટાલિટીમાં જાણીતું મલેશિયન કોન્ગ્લોમેરેટ છે અને જેની માર્કેટ કેપ આશરે $8 અબજ છે, હવે ટેકનોલોજી ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર તરફ મોટો વળાંક લઈ રહ્યું છે. ધ એજ મલેશિયાના રિપોર્ટ મુજબ, જોહોર ટેક સ્માર્ટ સિટી 2,300 એકર માં ફેલાયેલું હશે, જેમાં 500 એકરનું એગ્રીટેક કેમ્પસ અને 1,700 એકરનું નોલેજ AI કેમ્પસ સામેલ છે. આ પ્રોજેક્ટથી 10,000થી વધુ નોકરીઓ સર્જાવાની અપેક્ષા છે.
આ શહેર **જોહોર-સિંગાપોર સ્પેશિયલ ઈકોનોમિક ઝોન (JS-SEZ)**ની અંદર બનશે, જે જાન્યુઆરી 2025માં આંતરરાષ્ટ્રીય બિઝનેસ અને ટેલેન્ટ આકર્ષવા માટે લોન્ચ થયું હતું. મલેશિયન સરકારના જણાવ્યા મુજબ, આ ઝોન પોતાના પ્રથમ દાયકામાં 1,00,000 નોકરીઓ સર્જવાનું લક્ષ્ય ધરાવે છે. જોહોર બહરુ સિંગાપોરના કેન્દ્રથી 30 કિમીથી ઓછા અંતરે છે, એટલે વ્યવહારીક રીતે તે સિંગાપોરનું જ પરું ગણાય, પણ ત્યાં પ્રોપર્ટીના ભાવ સિંગાપોર કરતાં 3થી 5 ગણા ઓછા છે.
શું આ પ્રોજેક્ટ 'માત્ર કાગળ પર' છે?
ગેન્ટિંગ એક જાહેરમાં લિસ્ટેડ કંપની છે, જેની પાસે રિસોર્ટ્સ વર્લ્ડ જેવા અનેક દેશોમાં મોટા પ્રોજેક્ટ્સ ચલાવવાનો ટ્રેક રેકોર્ડ છે. પણ $20 અબજની રકમ 15થી 20 વર્ષના સમગ્ર બિલ્ડ-આઉટ માટેનું કુલ બજેટ છે. પ્રથમ તબક્કો કદાચ $2થી 4 અબજની વચ્ચે જ રહેશે. વિલંબ થવો સ્વાભાવિક જોખમ છે, પણ કંપની જાહેર રીતે લિસ્ટેડ હોવાથી અને તેની પ્રતિષ્ઠાને ધ્યાનમાં રાખતાં પ્રોજેક્ટ સંપૂર્ણપણે પડતો મુકાય તેવી શક્યતા ઓછી છે.
ભાવની સરખામણી: જોહોર, બેંગકોક અને ફૂકેટ
CBRE ના ડેટા મુજબ, 2025માં જોહોર બહરુમાં પ્રતિ ચોરસ મીટર સરેરાશ ભાવ આ પ્રમાણે હતા:
| સ્થળ | 2025માં પ્રતિ ચો.મી. ભાવ (અંદાજિત) |
|---|---|
| જોહોર બહરુ | $1,500 - $2,200 |
| બેંગકોક (તુલનાત્મક પ્રોજેક્ટ્સ) | $3,000 - $5,500 |
| ફૂકેટ (પ્રીમિયમ સેગમેન્ટ) | $3,500 - $7,000 |
એટલે સ્પષ્ટ છે કે જોહોર હજુ પ્રવેશ-સ્તરના ભાવે ઉપલબ્ધ છે, જ્યારે ફૂકેટ પ્રીમિયમ, ટુરિઝમ-ડ્રિવન માર્કેટ તરીકે વધુ ઊંચા ભાવ ટકાવી રહ્યું છે.
ભાડાની આવક ક્યાં વધુ ફાયદાકારક?
જો તમારો ધ્યેય નિયમિત ભાડાની આવક છે, તો આંકડા સ્પષ્ટ દિશા બતાવે છે:
- જોહોર બહરુ: વાર્ષિક 3થી 4% ભાડા યિલ્ડ
- બેંગકોક: 4થી 6%
- ફૂકેટ: 5થી 8%
મોટાભાગના જોહોરમાં રોકાણ કરનારા લોકો ભાડાની આવક પર નહીં, પણ ભવિષ્યમાં મૂડી-વૃદ્ધિ પર દાવ લગાવે છે, ખાસ કરીને સિંગાપોરની નજીકનું સ્થાન ધ્યાનમાં રાખીને.
થાઈલેન્ડ પર આનો ખરો ફટકો ક્યાં પડશે?
2025માં થાઈલેન્ડમાં પ્રોપર્ટી ક્ષેત્રે અંદાજે $4.8 અબજનું વિદેશી ડાયરેક્ટ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ (FDI) આવ્યું હતું. ગેન્ટિંગનો એકલો પ્રોજેક્ટ સ્કેલમાં લગભગ ચાર વર્ષના એ સંપૂર્ણ રોકાણ-પ્રવાહ જેટલો છે, જે તેની ગંભીરતા સમજાવે છે.
પણ જો દબાણ વાસ્તવમાં અનુભવાય, તો તે સૌથી પહેલા બેંગકોકના ઓફિસ અને કમર્શિયલ સેગમેન્ટને અસર કરશે, કારણ કે બેંગકોક પ્રાદેશિક કોર્પોરેટ હેડક્વાર્ટર્સ માટે કુઆલા લમ્પુર અને સિંગાપોર સાથે સ્પર્ધા કરે છે. ફૂકેટ, સમુઈ અને પટ્ટાયા જેવા રિસોર્ટ માર્કેટ્સ તેમની અનોખી ટુરિઝમ અપીલને કારણે વધુ સુરક્ષિત છે.
માલિકીના નિયમો: થાઈલેન્ડ vs મલેશિયા
મલેશિયામાં વિદેશીઓ ફ્રીહોલ્ડ ધોરણે પ્રોપર્ટી ખરીદી શકે છે, જેની લઘુત્તમ મર્યાદા લગભગ 10 લાખ રિંગિટ (આશરે $220,000) થી શરૂ થાય છે. થાઈલેન્ડમાં, ફ્રીહોલ્ડ માલિકી માત્ર કોન્ડોમિનિયમ સુધી જ સીમિત છે, અને તે પણ વિદેશી માલિકીના ક્વોટા (49%) અંદર જ શક્ય છે.
આ ફરક ગુજરાતી રોકાણકારો માટે મહત્વનો છે: મલેશિયામાં નિયમો વધુ ઉદાર છે પણ ખરીદી માટે નિર્ધારિત લઘુત્તમ રકમ (threshold) ચૂકવવી પડે છે, જ્યારે થાઈલેન્ડમાં કોન્ડો ખરીદવી સહેલી છે પણ જમીનની સીધી માલિકી વિદેશીઓ માટે શક્ય નથી.
થાઈલેન્ડ કેવી રીતે જવાબ આપી રહ્યું છે?
2025 અને 2026માં થાઈલેન્ડે ચોનબુરી, રયોંગ અને ચાચોએન્ગસાઓ પ્રાંતોમાં ફેલાયેલા **ઈસ્ટર્ન ઈકોનોમિક કોરિડોર (EEC)**ના વિકાસને વેગ આપ્યો છે. સરકાર ટેકનોલોજી કંપનીઓને 13 વર્ષ સુધીની ટેક્સ છૂટ ઓફર કરી રહી છે. કોન્ડોમિનિયમમાં વિદેશી માલિકીનો ક્વોટા 49% થી 75% સુધી વધારવાની ચર્ચા પણ ચાલી રહી છે, જે અમલમાં આવે તો મૂડી-પ્રવાહને મોટો વેગ મળી શકે છે.
આ ઉપરાંત, ફૂકેટના રિસોર્ટ માર્કેટમાં માંગ હજુ મજબૂત છે: ડેવલપર સંસિરી (Sansiri)એ 2027થી 2030 વચ્ચે ફૂકેટમાં નવા પ્રોજેક્ટ્સ માટે 40 અબજ બાહ્ટના રોકાણની જાહેરાત કરી છે, જેમાં 2026ના બીજા ભાગમાં લોન્ચ થનારા 10 અબજ બાહ્ટના સાત પ્રોજેક્ટ્સ સામેલ છે.
શું જોહોર ફૂકેટનો વિકલ્પ બની શકે?
માત્ર જો તમારી રણનીતિ 10 વર્ષ કે તેથી વધુની લાંબા ગાળાની મૂડી-વૃદ્ધિ પર આધારિત હોય, અને તમે સિંગાપોરની નજીકના સ્થાન પર દાવ લગાવવા માંગતા હોવ. પણ જો તમારો ધ્યેય સ્થિર ભાડાની આવક અને રિસોર્ટ સેટિંગમાં પોતાના ઉપયોગ માટે ઘર છે, તો ફૂકેટ હજુ પણ વધુ પ્રમાણિત ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર સાથે વધુ અનુમાનિત (predictable) પસંદગી છે.
શું બંને દેશમાં એકસાથે રોકાણ કરી શકાય?
હા, અનુભવી રોકાણકારો માટે આ સારું વૈવિધ્યીકરણ (diversification) બની શકે છે. થાઈલેન્ડ હાલની ભાડા-આવક અને લાઈફસ્ટાઈલ વેલ્યુ આપે છે, જ્યારે મલેશિયા સિંગાપોરની નજીક મૂડી-વૃદ્ધિની સંભાવના આપે છે. બંને દેશના કાનૂની ફ્રેમવર્ક વચ્ચેનો ફરક ધ્યાનમાં રાખવો જરૂરી છે, થાઈલેન્ડમાં જમીન-માલિકી પર વિદેશીઓ માટે નિયંત્રણો છે, જ્યારે મલેશિયાના નિયમો વધુ ઉદાર છે પણ લઘુત્તમ ખરીદી-મર્યાદા સાથે આવે છે.
સ્ત્રોત: નિક્કેઈ એશિયા
ગેન્ટિંગનો જોહોર પ્રોજેક્ટ થાઈ પ્રોપર્ટી રોકાણકારો માટે ખતરો નથી, પણ પ્રાદેશિક હરીફાઈના નવા તબક્કાનો સંકેત છે. થાઈલેન્ડ ટુરિઝમ ભાડા-આવક, લાઈફસ્ટાઈલ અપીલ અને માર્કેટની પરિપક્વતામાં આગળ છે. મલેશિયા ટેક ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને સિંગાપોરની નિકટતા પર દાવ લગાવી રહ્યું છે. સમજુ રોકાણકાર બંને માર્કેટનો અભ્યાસ કરે છે, પણ નિર્ણય એક સ્પષ્ટ લક્ષ્યના આધારે લે છે: આજની ભાડા-આવક કે દાયકા પછીની મૂડી-વૃદ્ધિ.
થાઈલેન્ડમાં રોકાણ કરવા તૈયાર છો? થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટીના નિષ્ણાતો તમને યોગ્ય પ્રોપર્ટી શોધવામાં મદદ કરશે.