જો તમે ફ્યુકેટ કે થાઈલેન્ડના બીજા કોઈ ટુરિસ્ટ હબમાં ઓફ-પ્લાન કોન્ડો બુક કરાવ્યો હોય અને ડેવલપર અચાનક 'ફોર્સ મેજરે'ને કારણે હેન્ડઓવર ડિલે થવાનું કહે, તો ટૂંકમાં જવાબ આ છે: થાઈલેન્ડના સિવિલ એન્ડ કોમર્શિયલ કોડની કલમ 8 અને 219 પ્રમાણે ડેવલપરે સાબિત કરવું પડે છે કે સંજોગો ખરેખર અણધાર્યા, અટકાવી ન શકાય તેવા અને તેમના નિયંત્રણની બહાર હતા. માત્ર બાંધકામ સામગ્રીના ભાવ વધવાથી આ બહાનું આપોઆપ માન્ય નથી ગણાતું, અને ડેવલપર માટે લેખિત નોટિસ તથા સ્પષ્ટ કારણ આપવું જરૂરી છે.
2026માં આ કોઈ કાલ્પનિક જોખમ નથી. ફ્યુઅલ સપ્લાયમાં અડચણો, લોજિસ્ટિક્સની સમસ્યાઓ અને બાંધકામ સામગ્રીના વધતા ભાવને ટાંકીને ઘણા ડેવલપર્સ ડિલેને 'ફોર્સ મેજરે' ગણાવે છે. જે NRI કે વિદેશી રોકાણકારે લાખો બાહ્ટ પહેલેથી જ ચૂકવી દીધા હોય, તેમના માટે આનો અર્થ થાય છે નક્કી કરેલી હેન્ડઓવર તારીખ કરતાં મહિનાઓ સુધીની રાહ.
ઈન્ડસ્ટ્રી ડેટા પ્રમાણે, ફ્યુકેટના ઓફ-પ્લાન માર્કેટમાં 2021થી 2025 વચ્ચે આશરે 470 અબજ THBનું ટ્રાન્ઝેક્શન થયું, જેમાં લગભગ 60% ડીલ વિદેશી ખરીદનારાઓની હતી. તેમ છતાં ખરીદનારાઓના રક્ષણ અને દેખરેખની વ્યવસ્થા હજુ પ્રમાણમાં નબળી છે. કોન્ટ્રાક્ટ સાઈન થાય એ પહેલાં ચૂકવેલી ડિપોઝિટ ઘણીવાર કોઈ ગેરંટીડ રિફંડ વગરની હોય છે, જો પ્રોજેક્ટ અટકી જાય.
ઝડપી જવાબ: સૌથી મહત્વની બાબતો
- થાઈ કાયદા હેઠળ ફોર્સ મેજરે એટલે એવી ઘટના જે અણધારી અને અટકાવી ન શકાય તેવી હોય (સિવિલ એન્ડ કોમર્શિયલ કોડની કલમ 8)
- ડેવલપરે સાબિત કરવું પડે કે ફોર્સ મેજરે ઘટના અને થયેલા ડિલે વચ્ચે દસ્તાવેજી કારણભૂત સંબંધ છે
- ખરીદનારને હક છે ચોક્કસ કારણ અને નવો સમયગાળો દર્શાવતી ઔપચારિક લેખિત નોટિસનો
- 2025-2026માં સામાન્ય ફોર્સ મેજરે ડિલે 3 થી 12 મહિના સુધીનો હોય છે
- કોન્ટ્રાક્ટ જ સર્વોપરી છે: જો કોન્ટ્રાક્ટમાં ફોર્સ મેજરે ક્લોઝ ન હોય, તો ડેવલપર કોર્ટ પ્રોસિડિંગ વગર તેને ટાંકી શકે નહીં
- દસ્તાવેજીકરણ મહત્વનું છે: જે ખરીદનારાઓ વિગતવાર રેકોર્ડ રાખે છે તેઓ પોતાના અધિકારો બચાવવામાં ઘણા વધુ સક્ષમ હોય છે
ચાર શક્ય પરિસ્થિતિઓ અને તમારે શું કરવું
પરિસ્થિતિ 1: સાચી, ચકાસી શકાય તેવી ફોર્સ મેજરે
જો દેશવ્યાપી ફ્યુઅલ શોર્ટેજ કે સરકારે લાદેલો પ્રતિબંધ ખરેખર થયો હોય, તો આ વાસ્તવિક ઉદાહરણ છે. આ કિસ્સામાં ડિલે સ્વીકારવો વ્યાજબી છે, પણ સાથે નવા ટાઈમલાઈન સાથે લેખિત નોટિસ માંગો અને વળતર (સર્વિસ ફીમાં ડિસ્કાઉન્ટ કે ફિનિશિંગ અપગ્રેડ) માંગો. જો ડેવલપર નાણાકીય રીતે મજબૂત અને સ્થાપિત હોય તો જોખમ ઓછું છે.
પરિસ્થિતિ 2: ફોર્સ મેજરેને બહાના તરીકે વાપરવું
કેટલાક ડેવલપર્સ ફ્યુઅલ ક્રાઈસિસનું નામ લે છે, જ્યારે વાસ્તવિક કારણ ફંડિંગની અછત કે નબળું પ્રોજેક્ટ પ્લાનિંગ હોય છે. આવા સંજોગોમાં ખરીદનારે કોન્ટ્રાક્ટની સ્વતંત્ર કાયદાકીય સમીક્ષા કરાવવી જોઈએ અને ડેવલપરના દાવાને વાસ્તવિક બજાર પરિસ્થિતિ સાથે ચકાસવો જોઈએ. થાઈ કોર્ટ સામાન્ય રીતે ફોર્સ મેજરેના દાવાની ઝીણવટપૂર્વક તપાસ કરે છે.
પરિસ્થિતિ 3: ડિલે લંબાતો જાય, ડેવલપર જવાબ આપવાનું બંધ કરી દે
આ સૌથી ચિંતાજનક પેટર્ન છે. કોઈ નોટિસ નહીં, નવો ટાઈમલાઈન નહીં, અને સેલ્સ ઓફિસ તરફથી કોઈ પ્રતિભાવ ન મળે તો આ રેડ ફ્લેગ છે, જેમાં તાત્કાલિક પગલાં જરૂરી છે: નોટરાઈઝ્ડ થાઈ ભાષાંતર સાથે ઔપચારિક પત્ર મોકલો અને થાઈલેન્ડના ઓફિસ ઓફ ધ કન્ઝ્યુમર પ્રોટેક્શન બોર્ડ (OCPB) પાસે ફરિયાદ નોંધાવો. સાથે-સાથે સ્થાનિક વકીલની મદદ લેવી ખૂબ જ સલાહભર્યું છે.
પરિસ્થિતિ 4: ખરીદનાર કોન્ટ્રાક્ટ રદ કરવા માંગે છે
જો ડિલે વ્યાજબી સમય કરતાં ઘણો વધારે થઈ જાય (સામાન્ય રીતે 12 મહિનાથી વધુ), તો ખરીદનાર કોન્ટ્રાક્ટ રદ કરવાની અને રિફંડની માંગ કરી શકે છે. પરંતુ રિફંડની શરતો કોન્ટ્રાક્ટ પ્રમાણે અલગ-અલગ હોય છે, અને ડેવલપર્સ ઘણીવાર પહેલેથી ચૂકવેલી રકમમાંથી 10% થી 30% રાખી લે છે. થાઈલેન્ડમાં સિવિલ લિટિગેશન સામાન્ય રીતે 1 થી 2 વર્ષ લે છે.
સરખામણી કોષ્ટક
| પરિમાણ | સાચી ફોર્સ મેજરે | શંકાસ્પદ ફોર્સ મેજરે | છેતરપિંડીભરી યોજના |
|---|---|---|---|
| નોટિસ | તારીખો અને કારણો સાથે ઔપચારિક પત્ર | મૌખિક કે અસ્પષ્ટ ઈમેલ, કોઈ વિગત નહીં | કોઈ સંવાદ જ નહીં |
| પુરાવા | સરકારી સ્રોત, મીડિયા, ઈન્ડસ્ટ્રી રિપોર્ટ્સ | સામાન્ય નિવેદનો, કોઈ ચોક્કસ વિગત નહીં | કોઈ દસ્તાવેજ આપવામાં આવતા નથી |
| નવો ટાઈમલાઈન | સ્પષ્ટ તબક્કાવાર શેડ્યુલ | અસ્પષ્ટ વચનો | ડેડલાઈન સતત ખસતી રહે |
| ખરીદનારનું પગલું | સ્વીકારો, દસ્તાવેજીકરણ કરો, પ્રગતિ પર નજર રાખો | સ્વતંત્ર કોન્ટ્રાક્ટ સમીક્ષા | તાત્કાલિક વકીલ અને OCPB ફરિયાદ |
| રિફંડની શક્યતા | ઊંચી (પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થયા પછી) | મધ્યમ (વાટાઘાટ દ્વારા) | ઓછી (ફક્ત કોર્ટ કાર્યવાહી દ્વારા) |
મુખ્ય જોખમો અને સામાન્ય ભૂલો
જોખમ 1: ફોર્સ મેજરે ડિલે પર સમય મર્યાદા વગર કોન્ટ્રાક્ટ સાઈન કરવો ઉપાય: સાઈન કરતાં પહેલાં ખાતરી કરો કે કોન્ટ્રાક્ટમાં ફોર્સ મેજરે ડિલેની મહત્તમ મર્યાદા (દા.ત. 180 દિવસ) નક્કી હોય, જેના પછી ખરીદનારને કોન્ટ્રાક્ટ રદ કરવાનો હક મળે.
જોખમ 2: ઘટનાઓનું દસ્તાવેજીકરણ ન કરવું ઉપાય: તમામ પત્રવ્યવહાર સાચવો, બાંધકામ સાઈટના નિયમિત ફોટા લો, અને દરેક કોલ તથા મીટિંગની તારીખ નોંધો. થાઈ કોર્ટ મેસેજિંગ એપના સ્ક્રીનશોટને પુરાવા તરીકે સ્વીકારે છે.
જોખમ 3: સેલ્સ એજન્ટના મૌખિક વચનો પર આધાર રાખવો ઉપાય: કોઈપણ સહમતિ થાઈ ભાષામાં લેખિતમાં હોવી જોઈએ અને કંપનીના અધિકૃત પ્રતિનિધિની સહી હોવી જોઈએ.
જોખમ 4: પોતાના દેશના કાયદાકીય નમૂના થાઈલેન્ડમાં પણ લાગુ પડશે એવું માની લેવું ઉપાય: ખાસ થાઈ રિયલ એસ્ટેટમાં નિષ્ણાત વકીલ રાખો. વિદેશી કાયદાકીય માળખું સીધું અહીં લાગુ પડતું નથી.
જોખમ 5: થાઈ ભાષાના જ્ઞાન વગર જાતે વાટાઘાટ કરવી ઉપાય: ટ્રાન્સલેટર અથવા દ્વિભાષી વકીલને સાથે લો. થાઈ કોર્ટ અને સરકારી એજન્સીઓ ફક્ત થાઈ ભાષામાં જ કામ કરે છે.
જોખમ 6: નાણાકીય સ્થિરતા ચકાસ્યા વગર ડેવલપર પાસેથી ખરીદવું ઉપાય: ડિપાર્ટમેન્ટ ઓફ બિઝનેસ ડેવલપમેન્ટ (DBD) મારફતે કંપની રજિસ્ટ્રેશન ચકાસો, પૂર્ણ થયેલા પ્રોજેક્ટ્સનો પોર્ટફોલિયો જુઓ, અને પ્રતિબદ્ધ થતાં પહેલાં નાણાકીય નિવેદનો તપાસો.
વ્યાપક ચિત્ર: થાઈલેન્ડનું રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ કડક બની રહ્યું છે
આ સંદર્ભ પણ મહત્વનો છે: થાઈ સત્તાવાળાઓ વિદેશી માલિકીના માળખા પર દેખરેખ કડક કરી રહ્યા છે, જેમાં એકલા કોહ સામુઈ અને કોહ ફાંગનમાં જ 11,400થી વધુ નોમિની-લિંક્ડ કંપનીઓની તપાસ સામેલ છે. આનો અર્થ એ છે કે ખરીદનારાઓએ ઓછા નહીં, પણ વધુ કાગળિયા અને વધુ ડ્યુ ડિલિજન્સની અપેક્ષા રાખવી જોઈએ. આ બજાર કડક નિયમન તરફ આગળ વધી રહ્યું છે, અને ફોર્સ મેજરેના દાવા હવે વધુ ઝીણવટભરી કાયદાકીય તપાસ હેઠળ આવતા અનેક ક્ષેત્રોમાંનું એક બની ગયા છે.
મુખ્ય વાત એ છે: ગભરાશો નહીં, પણ નિષ્ક્રિય પણ ન રહો. ફોર્સ મેજરે એક કાયદાકીય વ્યવસ્થા છે, ડેવલપરની જવાબદારી ભૂંસી નાખતું સામાન્ય બહાનું નહીં. તમારું કામ છે: દસ્તાવેજીકરણ કરો, ચકાસો, અને શરૂઆતથી જ વ્યાવસાયિકોને સામેલ કરો. જેટલા વહેલા તમે પગલાં લેશો, તેટલી જ સારી રીતે તમારું રોકાણ સુરક્ષિત રહેશે.
જો તમે ફ્યુકેટ કે થાઈલેન્ડના બીજા વિસ્તારોમાં કોન્ડો કે વિલા ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા હો, તો થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટીની ટીમ કોન્ટ્રાક્ટની ઝીણવટભરી ચકાસણી અને ડેવલપરની વિશ્વસનીયતા સમજવામાં તમને મદદરૂપ થઈ શકે છે.
સ્રોત: The CITY - Asia