જો તમે બેંગકોકમાં પ્રોપર્ટી રોકાણની શોધમાં હો, તો એક સમાચાર તમારું ધ્યાન ખેંચે એવા છે: થાઈલેન્ડ સરકાર બેંગકોક પોર્ટને સંપૂર્ણપણે બંધ કરવાની અને એનું કાર્ગો ઓપરેશન લેમ ચાબાંગ પોર્ટ પર ખસેડવાની શક્યતા ચકાસી રહી છે. ખાલી થનારી આ જમીન, જે ક્લોંગ તોઈ વિસ્તારમાં આવેલી છે, ત્યાં એક મોટા મનોરંજન સંકુલની યોજના વિચારાઈ રહી છે. જેમ સુરતના કોઈ જૂના મિલ કમ્પાઉન્ડની જમીન નવા મોલ કે ટાઉનશીપમાં ફેરવાય ત્યારે આસપાસના ભાવ ઉછળે, બરાબર એવો જ ટ્રેન્ડ અહીં બેંગકોકના કેન્દ્રમાં બનવાની શક્યતા છે.
ટૂંકમાં જવાબ: શું થઈ રહ્યું છે?
બેંગકોક પોર્ટને સંપૂર્ણપણે બંધ કરી, એનું કાર્ગો કામકાજ ચોનબુરી પ્રાંતના લેમ ચાબાંગ પોર્ટ પર ખસેડવાની વિચારણા ચાલી રહી છે. ક્લોંગ તોઈમાં આવેલી લગભગ 2,500 રાઈ (400 હેક્ટર) જમીન પર મોટા મનોરંજન સંકુલની સ્ટડી થઈ રહી છે, જેમાં હવે મોટાભાગના અહેવાલો પ્રમાણે કેસિનોનો સમાવેશ નહીં થાય. હાલમાં આ પ્રોજેક્ટ ફિઝિબિલિટી સ્ટડીના તબક્કે જ છે અને હજુ સુધી કોઈ ચોક્કસ ટાઈમલાઈન નક્કી થઈ નથી, પણ રોકાણકારો માટે આ ભાવ સંપૂર્ણપણે ઉછળે એ પહેલાંની 'એન્ટ્રી વિન્ડો' બની શકે છે.
પરિવહન મંત્રી પિચેત રાચકિતપ્રકાર્ન (Phiphat Ratchakitprakan) દ્વારા આ ફિઝિબિલિટી સ્ટડી શરૂ કરવામાં આવી છે. The Nation Thailand અનુસાર, આ માત્ર જમીનનું સામાન્ય રિડેવલપમેન્ટ નથી, પરંતુ સમગ્ર બેંગકોક શહેર માટે એક નવું આઇકોનિક લેન્ડમાર્ક ઊભું કરવાનો પ્રયાસ છે. Bangkok One Newsના એક અલગ અહેવાલ પ્રમાણે, 900 રાઈના વ્યાપક પોર્ટ વિસ્તારની અંદર લગભગ 500 રાઈનો ઝડપી મિક્સ્ડ-યુઝ માસ્ટર પ્લાન તૈયાર થઈ રહ્યો છે, જેમાં હોટેલ, કન્વેન્શન સ્પેસ અને કમર્શિયલ ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરનો સમાવેશ થશે, પણ કેસિનો સ્પષ્ટપણે બાકાત રખાયો છે.
ક્લોંગ તોઈ વિશે જાણવા જેવી મુખ્ય હકીકતો
-
બેંગકોક પોર્ટ (ક્લોંગ તોઈ પોર્ટ) 1954થી કાર્યરત છે અને દર વર્ષે અંદાજે 15 લાખ TEUs કાર્ગો હેન્ડલ કરે છે (બજાર અંદાજ); લેમ ચાબાંગ પોર્ટ પહેલેથી જ થાઈલેન્ડનો મોટાભાગનો કાર્ગો સંભાળે છે અને બાકીનો ભાર પણ ઉપાડવાની ક્ષમતા ધરાવે છે.
-
ક્લોંગ તોઈ MRT બ્લુ લાઈન (Queen Sirikit National Convention Centre સ્ટેશન) પર આવેલું છે અને BTS સુખુમવિત લાઈનના સ્ટેશનોથી ચાલીને પહોંચી શકાય એટલા અંતરે છે, એટલે ટ્રાન્ઝિટ કનેક્ટિવિટી પહેલેથી જ મજબૂત છે.
-
પોર્ટથી 1 કિમીની અંદરના કોન્ડોમિનિયમના ભાવ, બેંગકોક પ્રોપર્ટી વેલ્યુએશન એજન્સીઓ અનુસાર, પડોશી સુખુમવિત સોઈસ કરતાં હાલમાં 20-30% ઓછા છે.
-
પોર્ટ ઓથોરિટી ઓફ થાઈલેન્ડ (PAT) આ જમીન ટ્રેઝરી પાસેથી લોંગ-ટર્મ લીઝ પર ધરાવે છે; આને કમર્શિયલ ઉપયોગમાં ફેરવવા માટે સંસદની મંજૂરી જરૂરી બનશે.
-
એક અહેવાલિત યોજના પ્રમાણે કેસિનો વગરના મનોરંજન સંકુલમાં ક્રુઝ ટર્મિનલ, યાટ મરીના અને પ્રીમિયમ રેસિડેન્શિયલ ઘટકોનો સમાવેશ થશે, અને એમાંથી મળતી આવક નજીકના સમુદાયોને નવા હાઈ-રાઈઝ આવાસમાં ફરીથી વસાવવા માટે વપરાશે.
-
એક અલગ અહેવાલ 900 રાઈના મોટા પોર્ટ વિસ્તારની અંદર લગભગ 500 રાઈના ઝડપી મિક્સ્ડ-યુઝ પ્લાનનું વર્ણન કરે છે (હોટેલ, કન્વેન્શન ફેસિલિટીઝ, કમર્શિયલ સ્પેસ), જેમાં લોજિસ્ટિક્સ ફંક્શન અને સ્ટાફ હાઉસિંગ પણ સામેલ છે.
-
લેમ ચાબાંગ પોર્ટ બેંગકોકથી 120 કિમી દૂર છે, જે એક્સપ્રેસવે અને રેલવે દ્વારા જોડાયેલું છે, અને ઈસ્ટર્ન ઈકોનોમિક કોરિડોર (EEC) હેઠળ ત્યાં ક્ષમતા વિસ્તરણનું કામ પહેલેથી ચાલુ છે.
-
ક્લોંગ તોઈની અનૌપચારિક વસાહતોમાં આશરે 1 લાખ રહેવાસીઓ રહે છે, જેના કારણે પુનર્વસન આ પ્રોજેક્ટનું એક કેન્દ્રીય સામાજિક પાસું બની ગયું છે.
વિદેશમાં આવા પ્રોજેક્ટ થયા ત્યારે ભાવ પર શું અસર થઈ?
વિદેશમાં જૂના પોર્ટ વિસ્તારોના રિડેવલપમેન્ટનો ઈતિહાસ જોઈએ તો ચિત્ર સ્પષ્ટ થાય છે. હેમ્બર્ગનું HafenCity અને લંડનનું Docklands, બંનેમાં પોર્ટ બંધ થયા પછી 10થી 15 વર્ષમાં પ્રોપર્ટીના ભાવ 3થી 5 ગણા સુધી વધ્યા છે. લંડનના Docklandsમાં તો ડોક બંધ થયા પછી 15 વર્ષમાં ભાવ 4થી 5 ગણા સુધી ઉછળ્યા હતા. ક્લોંગ તોઈ હાલમાં આસપાસના વિસ્તારોની સરખામણીમાં ઓછું મૂલ્યાંકિત છે, અને પ્રોજેક્ટની ઔપચારિક પુષ્ટિ થાય તો પણ ટૂંકા ગાળામાં ભાવ 15-25% સુધી વધી શકે છે.
સિંગાપોરમાં પણ આવો જ ટ્રેન્ડ જોવા મળી રહ્યો છે: ત્યાં Tanjong Pagar કન્ટેનર ટર્મિનલને 2027 સુધીમાં Tuas ખસેડવામાં આવી રહ્યું છે, જેનાથી 800 હેક્ટર વોટરફ્રન્ટ જમીન હાઉસિંગ અને કમર્શિયલ ઉપયોગ માટે ખાલી થશે. બેંગકોકમાં જે વિચારાઈ રહ્યું છે એનું સ્કેલ અને લોજિક લગભગ સરખું જ છે.
રોકાણકારો માટે તક કેટલી મોટી અને જોખમ કેટલું?
આ એક સટ્ટાકીય (સ્પેક્યુલેટિવ) રોકાણ છે, જેમાં અપસાઈડ પોટેન્શિયલ ઊંચું છે પણ જોખમ પણ ઓછું નથી. પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ થાય કે એમાં મોટા ફેરફાર થાય એવી શક્યતા નકારી શકાય નહીં. જો તમે અત્યારે જ ક્લોંગ તોઈમાં કોન્ડોમિનિયમ ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા હો, તો સૌથી સમજદારીભરી રણનીતિ એ છે કે પોર્ટ વિસ્તારથી 1-2 કિમીની અંદર, MRT અને BTS લાઈન નજીક એવી પ્રોપર્ટી પસંદ કરો જે અત્યારથી જ ભાડાની આવક આપી શકે. આવી પ્રોપર્ટીમાં વાર્ષિક 4-6% ભાડા યીલ્ડ ઉપરાંત લાંબા ગાળે કેપિટલ એપ્રિસિએશનની શક્યતા પણ રહે છે.
મુખ્ય જોખમો ત્રણ ગણવામાં આવે છે: પહેલું, રાજકીય જોખમ - સરકાર બદલાય તો પ્રાથમિકતાઓ બદલાઈ શકે. બીજું, સામાજિક જોખમ - ક્લોંગ તોઈની અનૌપચારિક વસાહતોના 1 લાખથી વધુ રહેવાસીઓનું પુનર્વસન જાહેર ચર્ચા અને સંભવિત વિલંબનું કારણ બની શકે. ત્રીજું, કાયદાકીય જોખમ - સરકારી પોર્ટ જમીનને કમર્શિયલ ઉપયોગમાં ફેરવવા માટે સંસદની મંજૂરી સહિત જટિલ પ્રક્રિયામાંથી પસાર થવું પડશે.
વિદેશી ખરીદનાર માટે નિયમો શું છે?
હા, વિદેશીઓ અહીં પ્રોપર્ટી ખરીદી શકે છે. સ્ટાન્ડર્ડ નિયમો પ્રમાણે, વિદેશીઓ કોઈપણ બિલ્ડિંગમાં 49% ફોરેન ક્વોટાની અંદર ફ્રીહોલ્ડ કોન્ડોમિનિયમ યુનિટ ધરાવી શકે છે. જમીન અને ટાઉનહાઉસ માટે લોંગ-ટર્મ લીઝહોલ્ડ (30 વર્ષ, રિન્યુએબલ) અથવા થાઈ કંપની સ્ટ્રક્ચર દ્વારા માર્ગ ખુલ્લો રહે છે. ગુજરાતી રોકાણકારો માટે આ પ્રક્રિયા ફૂકેટમાં જે રીતે ચાલે છે એના જેવી જ છે, એટલે જેમને પહેલેથી થાઈલેન્ડમાં પ્રોપર્ટીનો અનુભવ છે એમના માટે આ નવું નહીં લાગે.
લેમ ચાબાંગ અને ફૂકેટ પર શું અસર થશે?
લેમ ચાબાંગ પોર્ટ વધારાનું કાર્ગો વોલ્યુમ સંભાળશે, જેનાથી ચોનબુરી પ્રાંતમાં લોજિસ્ટિક્સ રિયલ એસ્ટેટ, વેરહાઉસિંગ અને વર્કર હાઉસિંગની માંગ વધશે. જે રોકાણકારો ઇન્ડસ્ટ્રિયલ અને વેરહાઉસ એસેટ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે, એમના માટે EEC કોરિડોર એક અલગ જ એન્ટ્રી પોઈન્ટ બની શકે છે.
આ દરમિયાન ફૂકેટમાં વિદેશી મૂડીએ પહેલેથી જ બજારને બદલી નાખ્યું છે. 2021થી 2025 વચ્ચે ડેવલપરોએ 45,000થી વધુ યુનિટ, જેની કિંમત આશરે 469.7 અબજ THB (લગભગ 13 અબજ US ડોલર) જેટલી થાય છે, લોન્ચ કર્યા છે. એકલા 2025માં જ 10,312 યુનિટ અને 81.6 અબજ THBનું નવું રોકાણ ઉમેરાયું છે, જેમાંનું મોટાભાગનું ચેર્ંગ તલય અને બેંગ તાઓ વિસ્તારમાં કેન્દ્રિત છે. જે ગુજરાતી રોકાણકારો ફૂકેટમાં પહેલેથી નજર રાખી રહ્યા છે, એમના માટે આ ડેટા દર્શાવે છે કે થાઈલેન્ડનું પ્રોપર્ટી માર્કેટ કેટલી ઝડપથી વિકસી રહ્યું છે.
ક્લોંગ તોઈ કેવી રીતે પહોંચવું અને પ્રોપર્ટી કેવી રીતે જોવી?
ક્લોંગ તોઈ સેન્ટ્રલ બેંગકોકમાં આવેલું છે. સુવર્ણભૂમિ એરપોર્ટથી ત્યાં પહોંચવામાં 30-40 મિનિટ લાગે છે. સૌથી વ્યવહારુ રીત એ છે કે સુખુમવિતમાં નજીકમાં રોકાણ કરો અને વિસ્તારમાં ચાલીને પોર્ટની જમીન અને આસપાસના ડેવલપમેન્ટનું સ્કેલ જાતે જોઈ લો, જેથી નિર્ણય લેવામાં સ્પષ્ટતા મળે.
નિષ્કર્ષ: શું અત્યારે જ પગલું ભરવું જોઈએ?
બેંગકોક પોર્ટનું બંધ થવું અને ક્લોંગ તોઈનું પરિવર્તન થાઈ રાજધાનીના ઈતિહાસનો સૌથી મોટો રિડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ બની શકે છે. જે રોકાણકારો બેંગકોક પર નજર રાખી રહ્યા છે, એમણે આ વિસ્તારની પ્રોપર્ટી પર અત્યારથી જ ધ્યાન આપવાનું શરૂ કરવું જોઈએ, કારણ કે એકવાર પ્રોજેક્ટને અંતિમ મંજૂરી મળી જાય, પછી ભાવ ઝડપથી ઉછળે અને પ્રવેશની આ વિન્ડો ટૂંક સમયમાં બંધ થઈ શકે છે.
થાઈલેન્ડમાં રોકાણ કરવા તૈયાર છો? થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટીના નિષ્ણાતો તમને યોગ્ય પ્રોપર્ટી શોધવામાં મદદ કરશે.
સ્ત્રોત: The Nation Thailand