ટૂંકમાં જવાબ: બેંગકોકમાં હવે 'કેળાં વાવીને ટેક્સ બચાવો' નહીં ચાલે
બેંગકોકના મુખ્ય બિઝનેસ વિસ્તારોમાં કરોડોની કિંમતના ખાલી પ્લોટ પર દાયકાઓથી માલિકો થોડાં કેળાંના ઝાડ કે લેમનગ્રાસ વાવીને જમીનને 'ખેતીની જમીન' તરીકે નોંધાવતા હતા. આનાથી તેમને કોમર્શિયલ દર કરતાં 5-10 ગણો ઓછો ટેક્સ ભરવો પડતો. હવે બેંગકોક મેટ્રોપોલિટન એડમિનિસ્ટ્રેશન (BMA) એ આ છીંડું બંધ કરવાનો ઔપચારિક પ્રસ્તાવ મૂક્યો છે, અને જે લોકો બેંગકોકમાં જમીન ધરાવે છે અથવા ધરાવવાનું વિચારે છે તેમના માટે આ સીધો સંકેત છે કે રણનીતિ બદલવાનો સમય આવી ગયો છે.
જો તમે ગુજરાતથી થાઈલેન્ડમાં પ્રોપર્ટીમાં રોકાણ કરવાનું વિચારી રહ્યા હો, તો આ સમાચાર ખાસ ધ્યાનમાં લેવા જેવા છે, કારણ કે તે બેંગકોકના જમીન બજારને વધુ પારદર્શક બનાવવા તરફનું એક મોટું પગલું છે.
હાલમાં શું ચાલી રહ્યું છે?
- શું બદલાઈ રહ્યું છે: બેંગકોક શહેરના મુખ્ય કેન્દ્રીય વિસ્તારોમાં આવેલા છતાં ઔપચારિક રીતે 'ખેતીની જમીન' તરીકે નોંધાયેલા પ્લોટ પર ટેક્સ વધારવામાં આવશે
- હાલના દર: ખેતીની જમીન પર 0.01-0.1% જ્યારે કોમર્શિયલ જમીન પર 0.3-0.7% (Revenue Department ડેટા મુજબ)
- નવો પ્રસ્તાવિત દર: ખેતીની જમીનનો પાયાનો દર લગભગ 0.01% (વધીને 0.10% સુધી) થી વધીને 0.03-0.12% થશે, એટલે કે શરૂઆતનો ટેક્સ બોજ લગભગ ત્રણ ગણો, જમીનની કિંમતના દર 10 લાખ બાહ્ટ દીઠ આશરે 100 બાહ્ટથી વધીને 300 બાહ્ટ (Nation Thailand)
- છીંડાનો ફાયદો: 10 કરોડ બાહ્ટની કિંમતના પ્લોટ પર માલિકોને વર્ષે 5 લાખથી 7 લાખ બાહ્ટ સુધીની બચત થતી હતી
- કોને અસર થશે: સિલોમ, સાથોર્ન, સુખુમવિત, પ્લોએનચિત અને રાચાડામરી વિસ્તારોમાં ખાલી અને 'નકલી ખેતી' જમીન ધરાવતા માલિકોને
- સમયમર્યાદા: આ પ્રસ્તાવ હાલ સમીક્ષા હેઠળ છે, અને પૂર્ણ અમલ નાણાકીય વર્ષ 2027થી થવાની અપેક્ષા છે
કાયદાકીય પૃષ્ઠભૂમિ: આ છીંડું બન્યું કેવી રીતે?
Land and Building Tax Act B.E. 2562 2020માં અમલમાં આવ્યો, જેમાં ચાર ટેક્સ કેટેગરી બનાવવામાં આવી: રહેણાંક, ખેતીની, કોમર્શિયલ અને ખાલી જમીન. આ ચાર કેટેગરીમાં ખેતીની જમીનને સૌથી ઓછો દર મળ્યો, 7.5 કરોડ બાહ્ટ સુધીની કિંમતના પ્લોટ માટે **0.01%**થી શરૂ, જ્યારે કોમર્શિયલ દર **0.3%**થી શરૂ થઈને ધીમે ધીમે વધે છે.
આ તફાવતનો લાભ લેવા માટે બજારના અંદાજ મુજબ બેંગકોકના પ્રાઈમ લોકેશનમાં સેંકડો પ્લોટ, જે 1થી 20 રાઈ (Thai land measurement unit) સુધીના કદના છે, ઔપચારિક રીતે ખેતીની જમીન તરીકે નોંધાયેલા છે. જ્યારે સુખુમવિત રોડ પર સોઈ 1થી 63 વચ્ચેની જમીનની આકારણી કિંમત 8 લાખથી 15 લાખ બાહ્ટ પ્રતિ ચોરસ વાહ (Treasury Department, 2024-2027 પુનઃમૂલ્યાંકન) સુધી પહોંચે છે, ત્યારે આ છીંડાનો આર્થિક ફાયદો સ્પષ્ટ થાય છે.
શા માટે BMA હવે આ પગલું લઈ રહ્યું છે?
ખાલી જમીન પર વધતા ટેક્સ દબાણને કારણે 2024-2025માં જ ડેવલપમેન્ટ-રેડી જમીનનો પુરવઠો 12-15% વધ્યો છે, એવું AREA (Agency for Real Estate Affairs)નું કહેવું છે. આ ઉપરાંત BMA હવે અમલીકરણ પણ કડક બનાવી રહ્યું છે, જેમાં ખેતીની જમીન તરીકે નોંધાયેલી જમીનનો ઉપયોગ ખરેખર વ્યાવસાયિક ખેતી માટે થાય તે જરૂરી બનાવવામાં આવ્યું છે, માત્ર દેખાડા ખાતર થોડાં છોડ વાવવાથી હવે કામ નહીં ચાલે (Bangkok Post).
એક મહત્વની બાબત એ છે કે BMA જમીન ટેક્સ સીધો પોતે વસૂલ કરે છે, અને તેની આવક વધારવાનું મજબૂત કારણ પણ છે, કારણ કે તેનું 2025નું વસૂલાત લક્ષ્ય 37 અબજ બાહ્ટ હતું.
વિદેશી રોકાણકારો પર શું અસર થશે?
યાદ રાખો કે વિદેશી નાગરિકોને થાઈલેન્ડમાં સીધી જમીન ધરાવવાની મંજૂરી નથી (Land Code, Section 86). તેથી આ ફેરફારો મુખ્યત્વે એવા લોકોને અસર કરશે જેઓ થાઈ કંપની મારફતે અથવા લાંબા ગાળાના લીઝ દ્વારા જમીન ધરાવે છે. જો તમે થાઈ કંપનીમાં હિસ્સો ધરાવો છો જે જમીનની માલિક છે, તો વધેલો ટેક્સ તમારા ઓપરેટિંગ ખર્ચમાં વધારો કરશે. તેની અસર ડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સના અર્થશાસ્ત્ર પર પણ પડશે, અને છેવટે નવા કોન્ડોમિનિયમના પ્રતિ ચોરસ મીટર ભાવ પર પણ.
પ્રોપર્ટીના ભાવ પર શું અસર થશે?
આ અસર બે તબક્કામાં જોવા મળે તેવી શક્યતા છે:
- ટૂંકા ગાળે: કેટલાક માલિકો પોતાના પ્લોટ વેચાણ માટે લિસ્ટ કરી શકે છે, જેનાથી ભાવ થોડા સમય માટે નરમ પડી શકે અથવા વૃદ્ધિ ધીમી પડી શકે
- મધ્યમ ગાળે: વધેલા ડેવલપમેન્ટને કારણે કોન્ડોમિનિયમ અને કોમર્શિયલ સ્પેસનો પુરવઠો વધશે, જે બજારને સ્થિર કરવામાં મદદ કરશે
મોટા જમીન માલિકો, જેમ કે Crown Property Bureau અથવા Sirivadhanabhakdi અને Chirathivat પરિવારો, લાંબા ગાળાની રણનીતિ પર ચાલે છે અને થોડા લાખ બાહ્ટના ટેક્સ વધારાને કારણે તેમની સંપત્તિ વેચી નાખે તેવી શક્યતા ઓછી છે. પરંતુ નાના અને મધ્યમ કદના માલિકો, જેઓ સટ્ટાકીય હેતુસર જમીન ધરાવે છે, તેઓ બહાર નીકળવાનું શરૂ કરી શકે છે.
ઓફિસ ભાડાં અને કોન્ડો ખરીદી પર અસર
જો કોમર્શિયલ બિલ્ડિંગના માલિકો હવે નજીકની જમીનને ખેતીની જમીન તરીકે નોંધાવીને પોતાનો ટેક્સ બેઝ ઓછો ન કરી શકે, તો તેમનો ઓપરેટિંગ ખર્ચ વધશે. આનો કેટલોક બોજ ભાડૂતો પર, ખાસ કરીને Grade B અને C ઓફિસ સ્પેસમાં, પસાર થાય તેવી શક્યતા છે.
કોન્ડોમિનિયમ ટેક્સની ગણતરી અલગ, રહેણાંક દર હેઠળ થાય છે, તેથી સીધો સંબંધ નથી. પરંતુ ડેવલપમેન્ટ માટે વધેલો જમીન પુરવઠો બેંગકોકના મુખ્ય વિસ્તારોમાં વધુ નવા પ્રોજેક્ટ લાવી શકે છે, જેનો ફાયદો ખરીદદારોને વધુ પસંદગી અને વધુ સ્પર્ધાત્મક ભાવના રૂપમાં મળી શકે છે.
ખરીદી પહેલાં કઈ ચકાસણી કરવી?
જમીન ખરીદતાં પહેલાં વેચનાર પાસેથી Chanote (ટાઈટલ ડીડ) અને તાજેતરની જમીન ટેક્સ રસીદ માંગો. આ રસીદમાં કેટેગરી સ્પષ્ટ લખેલી હોય છે: ખાલી, ખેતીની, રહેણાંક કે કોમર્શિયલ. સાથે જ BMAના Department of City Planning પાસે ઝોનિંગ ચકાસી લેવું પણ યોગ્ય રહેશે.
નિષ્કર્ષ: બજાર વધુ પારદર્શક બની રહ્યું છે
બેંગકોકનું આ ટેક્સ પોલિસી પરિવર્તન કોઈ આંચકો નથી, બલ્કે એક સામાન્યીકરણ છે. શહેર જમીનનો ખરેખર જે રીતે ઉપયોગ થાય છે તેની સાથે નિયમોને સુસંગત બનાવી રહ્યું છે. જે રોકાણકારો સટ્ટાકીય રચનાને બદલે વાસ્તવિક વળતરના આધારે સંપત્તિ પસંદ કરે છે, તેમના માટે આ સકારાત્મક સંકેત છે, બજાર વધુ પારદર્શક બની રહ્યું છે.
થાઈલેન્ડમાં પ્રોપર્ટીમાં રોકાણ કરવા તૈયાર છો? થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટીના નિષ્ણાતો તમને યોગ્ય પ્રોપર્ટી શોધવામાં મદદ કરશે.
સ્રોત: Nation Thailand