જો તમે ફૂકેત કે બેંગકોકમાં સેકન્ડ હોમ કે રોકાણ પ્રોપર્ટી શોધી રહ્યા છો, તો તાજેતરના એક સમાચારે ઘણા વિદેશી ખરીદદારોને સચેત કરી દીધા છે. થાઈ પોલીસે 33 કંપનીઓનું એક નેટવર્ક તોડી પાડ્યું છે, જેનો ઉપયોગ ચીની નાગરિકો બેંગકોકમાં લક્ઝરી ઘરો ખરીદવા માટે કરતા હતા - કુલ મિલકતની કિંમત 1.275 અબજ બાહટ (લગભગ 35 મિલિયન અમેરિકન ડોલર) કરતાં વધુ. આ કોઈ છૂટીછવાઈ ઘટના નથી, પરંતુ થાઈલેન્ડભરમાં નોમિની સ્ટ્રક્ચર સામેની વ્યાપક કાર્યવાહીનો એક ભાગ છે. જે ગુજરાતી પરિવારો થાઈલેન્ડમાં ઘર કે વિલા ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા છે, તેમના માટે હવે કાયદેસર માળખું સમજવું પહેલા કરતાં વધુ જરૂરી બની ગયું છે.
આખરે થયું શું?
એક જાણીતી પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરવામાં આવ્યો હતો: વિદેશી ખરીદદાર થાઈ નોમિની શેરહોલ્ડરો સાથે એક થાઈ કંપની રજિસ્ટર કરાવે છે, અને પછી એ કંપની મારફતે જમીન અને મકાન ખરીદે છે - આ રીતે વિદેશીઓ માટે સીધી જમીન માલિકી પરના પ્રતિબંધને બાયપાસ કરવામાં આવે છે. તપાસનું કદ અને તેને મળેલી પ્રસિદ્ધિ સ્પષ્ટ સંકેત આપે છે કે થાઈ સત્તાવાળાઓ હવે દેશભરમાં આવા નોમિની માળખાં પર દબાણ વધારી રહ્યા છે.
ટૂંકમાં મુખ્ય મુદ્દા
-
થાઈ પોલીસે ચીની નોમિની નેટવર્કનો પર્દાફાશ કર્યો: બેંગકોકમાં 33 કંપનીઓ, 33 લક્ઝરી ઘરો, કિંમત 1.275 અબજ બાહટથી વધુ
-
આ યોજના જમીન સંહિતા અધિનિયમની કલમ 86 હેઠળ વિદેશી જમીન માલિકી પરના પ્રતિબંધને ટાળવા માટે થાઈ નોમિની શેરહોલ્ડરો પર આધારિત હતી
-
ઉલ્લંઘન કરનારાઓને વિદેશી વ્યવસાય અધિનિયમ (FBA) હેઠળ મિલકત જપ્તી, દંડ અને ફોજદારી કાર્યવાહીનો સામનો કરવો પડે છે
-
આ દરોડો એક વ્યાપક વલણનો ભાગ છે: 2024થી, વિશેષ તપાસ વિભાગ (DSI) એ ખાસ કરીને લક્ઝરી સેગમેન્ટમાં નોમિની માળખાં પર દેખરેખ વધારી છે
-
ફૂકેતમાં ફેઝ-3 નામની સંબંધિત કાર્યવાહીએ 77 કંપનીઓ અને 1.053 અબજ બાહટની જમીનને લક્ષ્ય બનાવ્યું, જે દર્શાવે છે કે આ કડક કાર્યવાહી બેંગકોકથી ઘણી આગળ ફેલાયેલી છે
-
કાયદેસર વિકલ્પો હજુ પણ ઉપલબ્ધ છે: ફ્રીહોલ્ડ કોન્ડોમિનિયમ, લાંબા ગાળાનું લીઝહોલ્ડ (30+30+30 વર્ષ), અને BOI-સંલગ્ન માળખાં
કાનૂની પાયો: શા માટે નોમિની સ્ટ્રક્ચર ગેરકાયદેસર છે?
વિદેશી જમીન માલિકી પરનો પ્રતિબંધ 1954ના જમીન સંહિતા અધિનિયમની કલમ 86માં જણાવેલો છે. આ કાયદો 70 વર્ષથી વધુ સમયથી યથાવત છે, અને રહેવાસીઓ કે એલિટ વિઝા ધારકો માટે પણ કોઈ છૂટ નથી.
વિદેશી વ્યવસાય અધિનિયમ (1999) હેઠળ, જમીન વ્યવહાર સહિતની અમુક પ્રવૃત્તિઓમાં રોકાયેલી થાઈ કંપનીમાં વિદેશી માલિકી 49% સુધી મર્યાદિત છે. જ્યાં થાઈ શેરહોલ્ડરો કોઈ ખરેખરી મૂડી નથી નાખતા એવા નોમિની વ્યવસ્થાઓને ફોજદારી ગુનો ગણવામાં આવે છે.
ધ નેશન થાઈલેન્ડ અનુસાર, આ તપાસમાં સામેલ મિલકતો બેંગકોકના પ્રતિષ્ઠિત વિસ્તારોમાં આવેલી છે, અને દરેક ઘરની સરેરાશ કિંમત આશરે 38.6 મિલિયન બાહટ (1 મિલિયન અમેરિકન ડોલરથી વધુ) છે.
આ કૌભાંડ કેટલું મોટું છે?
ફૂકેત, ફાંગ ન્ગા અને ક્રાબીમાં થયેલા સંબંધિત ફેઝ-3 ઓપરેશનમાં 500થી વધુ અધિકારીઓ તૈનાત કરવામાં આવ્યા, 59 લોકોની ધરપકડ થઈ, 60 સ્થળોએ તપાસ થઈ, અને જમીન તથા શેરહોલ્ડિંગ માળખાં સાથે જોડાયેલી 77 કંપનીઓની તપાસ કરવામાં આવી - જેમાં આશરે 1.053 અબજ બાહટની મિલકતો સામેલ હતી.
દેશવ્યાપી સ્તરે, એકલા સામુઈ અને ફાંગનમાં જ 11,400થી વધુ વિદેશી-સંલગ્ન કંપનીઓની સમીક્ષા થઈ છે, જ્યારે સમગ્ર દેશમાં 7,000થી વધુ કંપનીઓની સમીક્ષા થઈ ચૂકી છે અને 850થી વધુ કંપનીઓ સામે ફોજદારી કાર્યવાહી થઈ ચૂકી છે - જેનાથી રાજ્યને અંદાજે 15 અબજ બાહટનું નુકસાન થયું હોવાનો અંદાજ છે.
તો પછી વિદેશીઓ કાયદેસર રીતે શું ખરીદી શકે?
વિદેશીઓ ફ્રીહોલ્ડ ટાઈટલ હેઠળ કોન્ડોમિનિયમ યુનિટ કાયદેસર રીતે ધરાવી શકે છે, જો કે તે બિલ્ડિંગનો વિદેશી માલિકી ક્વોટા (કુલ ફ્લોર એરિયાના 49% સુધી મર્યાદિત) ખાલી ન થયો હોય.
2024 અને 2025 વચ્ચે, સરકારે એક બિલ પર ચર્ચા કરી હતી જે વિદેશીઓને ઓછામાં ઓછા 40 મિલિયન બાહટના રોકાણ સાથે 1 રાય (1,600 ચોરસ મીટર) સુધીની જમીન ખરીદવાની મંજૂરી આપત, પરંતુ રાજકીય વિરોધને કારણે આ પ્રસ્તાવ અટકી ગયો.
નોમિની યોજનાઓ માટે દંડમાં 1 મિલિયન બાહટ સુધીનો દંડ, 3 વર્ષ સુધીની જેલ, અને જમીન વિભાગના આદેશ મુજબ 180 દિવસમાં મિલકતના ફરજિયાત વેચાણનો સમાવેશ થાય છે.
વારંવાર પુછાતા સવાલો
શું 2026માં કોઈ વિદેશી થાઈલેન્ડમાં ઘર કાયદેસર રીતે ખરીદી શકે?
વિદેશી વ્યક્તિ મકાન સાથેની જમીનની સીધી માલિકી ધરાવી શકતી નથી. કાયદો બિન-રહેવાસીઓ દ્વારા જમીન માલિકી પર પ્રતિબંધ મૂકે છે. કાયદેસર રસ્તાઓમાં મકાનના બાંધકામની અલગ માલિકી રાખવી અને નીચેની જમીન લાંબા ગાળા માટે લીઝ પર લેવી, અથવા ચોક્કસ મર્યાદાઓ હેઠળ થાઈ જીવનસાથી મારફતે ખરીદી કરવી શામેલ છે. તેનાથી વિપરીત, કોન્ડોમિનિયમ ફ્રીહોલ્ડ ટાઈટલ હેઠળ સંપૂર્ણપણે ખરીદી શકાય છે.
નોમિની માલિકી માળખાના જોખમો શું છે?
જોખમો ગંભીર છે. જપ્તી અને ફોજદારી કાર્યવાહી ઉપરાંત, રોકાણકાર સંપૂર્ણપણે નોમિની શેરહોલ્ડરો પર નિર્ભર બની જાય છે. આ થાઈ 'ભાગીદારો' કાયદેસર રીતે કંપનીના માલિક હોય છે અને કોઈપણ સમયે મિલકત વેચી શકે છે અથવા ડિરેક્ટરોને બદલી શકે છે. આવા વિવાદોમાં કોર્ટ સામાન્ય રીતે રાજ્યની તરફેણમાં ચુકાદો આપે છે.
સત્તાવાળાઓએ હવે કડક કાર્યવાહી કેમ તેજ કરી?
ઘણા પરિબળો ભેગા થયા. લક્ઝરી પ્રોપર્ટીના વધતા ભાવોએ મીડિયા અને જાહેર જનતાનું ધ્યાન ખેંચ્યું. 'વિદેશીઓને જમીન વેચવા' વિરુદ્ધ રાજકીય રેટરિકે સંસદમાં જોર પકડ્યું. DSIને પણ વધારાનું ભંડોળ મળ્યું અને શંકાસ્પદ કોર્પોરેટ માળખાં શોધવા માટે ડિજિટલ ટૂલ્સનો વિસ્તાર થયો, જેની પુષ્ટિ બેંગકોકથી ફૂકેત અને દક્ષિણ ટાપુઓ સુધી ચાલી રહેલા તબક્કાવાર ઓપરેશનોથી થાય છે.
બેંગકોકના કયા વિસ્તારો પર સૌથી વધુ નજર છે?
પ્રાઈમ વિસ્તારો પર સૌથી વધુ ધ્યાન કેન્દ્રિત છે: સુખુમવિત, સાથોર્ન, થોંગ્લોર, અને બેંગ ના તથા રામખામહેંગ વિસ્તારોમાં ગેટેડ હાઉસિંગ એસ્ટેટ (મૂ બાન). 20 મિલિયન બાહટથી વધુ કિંમતની મિલકતોને સમીક્ષા માટે આપોઆપ ફ્લેગ કરવામાં આવે છે.
શું લીઝહોલ્ડ સુરક્ષિત વિકલ્પ છે?
લાંબા ગાળાનું લીઝહોલ્ડ (નવીકરણ વિકલ્પો સાથે 30 વર્ષ) થાઈ કાયદા હેઠળ માન્યતા પ્રાપ્ત કાયદેસર સાધન છે. શરૂઆતના 30 વર્ષનો ગાળો સંપૂર્ણપણે સુરક્ષિત છે. બીજા અને ત્રીજા ગાળા માટેનું નવીકરણ કરારની શરતો અને જમીનમાલિકની સદ્ભાવના પર આધારિત છે - એટલે જ કાળજીપૂર્વક તૈયાર કરેલો કાનૂની કરાર ખૂબ જ જરૂરી છે.
જપ્તી પછી મિલકતનું શું થાય છે?
જમીન વિભાગ 180 દિવસમાં ફરજિયાત વેચાણનો આદેશ જારી કરે છે. જો માલિક સ્વૈચ્છિક રીતે વેચી ન શકે, તો મિલકત હરાજીમાં જાય છે. વેચાણની રકમ દંડ અને ખર્ચ બાદ કરીને માલિકને પરત કરવામાં આવે છે, જોકે હરાજીના ભાવ સામાન્ય રીતે બજાર કિંમત કરતાં ઘણા ઓછા હોય છે.
શું આ ફક્ત ચીની રોકાણકારોને જ અસર કરે છે?
ના. આ કાયદો કોઈપણ છૂટ વગર તમામ વિદેશીઓને લાગુ પડે છે. અગાઉ રશિયા, યુરોપિયન દેશો અને ઓસ્ટ્રેલિયાના નાગરિકો સામે પણ, ખાસ કરીને ફૂકેત અને કોહ સામુઈમાં, સમાન કેસ થયા છે. ચીની નેટવર્કે તેના મોટા કદને કારણે ધ્યાન ખેંચ્યું, પરંતુ કાયદાનું અમલીકરણ સાર્વત્રિક છે, જેની પુષ્ટિ ફૂકેત, ફાંગ ન્ગા અને ક્રાબીમાં સમાંતર ચાલી રહેલા ઓપરેશનોથી થાય છે.
રોકાણકારો થાઈલેન્ડમાં પોતાની મૂડીનું કાયદેસર રીતે રક્ષણ કેવી રીતે કરી શકે?
ત્રણ મુખ્ય પગલાં સૌથી મહત્વના છે. પહેલું, 49% વિદેશી માલિકી ક્વોટામાં ફ્રીહોલ્ડ ટાઈટલ હેઠળ કોન્ડોમિનિયમ ખરીદો. બીજું, જો વિલામાં રસ હોય, તો ચકાસાયેલા વકીલ સાથે લીઝહોલ્ડ સ્ટ્રક્ચરનો ઉપયોગ કરો. ત્રીજું, ડેવલપર સાથે કોઈ સંબંધ ન ધરાવતા સ્વતંત્ર વકીલ મારફતે દરેક મિલકતની ડ્યુ ડિલિજન્સ કરાવો.
નિષ્કર્ષ: ગુજરાતી ખરીદદારો માટે શું સંદેશ છે?
આ તપાસ કોઈ અપવાદ નથી, પરંતુ થાઈ સત્તાવાળાઓની વ્યવસ્થિત નીતિ દિશાનો ભાગ છે. દાયકાઓથી ચાલતા આવેલા નોમિની માળખાં હવે અસ્વીકાર્ય જોખમ ધરાવે છે. બેંગકોક કે ટાપુઓમાં ખરીદીનું આયોજન કરી રહેલા રોકાણકારો માટે, એકમાત્ર સલામત રસ્તો સંપૂર્ણપણે કાયદેસર માલિકી માળખાં જ છે. થાઈલેન્ડનું બજાર હજુ પણ આકર્ષક છે: કોન્ડોમિનિયમ પર ભાડાની ઉપજ વાર્ષિક 5-7% ચાલે છે, અને પ્રવેશ ખર્ચ સિંગાપોર કે હોંગકોંગની સરખામણીમાં ઘણો ઓછો છે. પરંતુ મૂડીનું રક્ષણ યોગ્ય ડીલ સ્ટ્રક્ચરથી જ શરૂ થાય છે. થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટી ટીમ તરીકે, અમે હંમેશા ગ્રાહકોને કાયદેસર, ચકાસાયેલા માળખાં તરફ જ માર્ગદર્શન આપીએ છીએ.
સ્ત્રોત: ઈન્ટરનેશનલ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ