જો તમે ફૂકેતમાં કોન્ડોમિનિયમ ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા છો અને હમણાં જ સાંભળ્યું કે થાઈલેન્ડનું ઘરેલુ દેવું ઘટી રહ્યું છે, તો પહેલી નજરે આ સારા સમાચાર લાગશે. પણ વાસ્તવિકતા થોડી જુદી છે. Bank of Thailand ના આંકડા મુજબ ઘરેલુ દેવું GDP ના પ્રમાણમાં 2021 ના 90.8% ના શિખરથી ઘટીને 2026 ની શરૂઆતમાં 86% થી નીચે આવી ગયું છે. પણ આ ઘટાડો થાઈ પરિવારોની આવક વધવાને કારણે નથી, બલ્કે બેંકોએ લોન આપવામાં હાથ ટૂંકો કરી દીધો છે એટલે થયો છે.
આનો સીધો અર્થ એ છે કે સ્થાનિક ખરીદદારો માટે ફાઇનાન્સ મેળવવું અઘરું બનતું જાય છે, અને પ્રાઇમરી માર્કેટની માંગનો મોટો હિસ્સો ધીમે ધીમે ઓસરી રહ્યો છે. The Business Times ના અહેવાલ મુજબ થાઈલેન્ડનું હાઉસિંગ માર્કેટ સતત ચોથા વર્ષે મંદીમાં જઈ રહ્યું છે, કારણ કે દેવાનું દબાણ અને કડક ક્રેડિટ સ્થાનિક માંગને ઠંડી પાડી રહ્યા છે. જે વિદેશી રોકાણકારો રોકડમાં ખરીદી કરે છે અથવા પોતાના દેશમાંથી ફાઇનાન્સ ગોઠવે છે, તેમના માટે આ ડેટા પાછળનું ગણિત સમજવું ખૂબ ફાયદાકારક બની શકે છે.
ટૂંકમાં જવાબ: શું ખરેખર બન્યું છે?
- ઘરેલુ દેવું GDP ના પ્રમાણમાં 2021 ના 90.8% ના શિખરથી ઘટીને 2026 ની શરૂઆતમાં 86% થી નીચે આવ્યું છે
- આ ઘટાડો બેંકોની કડક લોન નીતિનું પરિણામ છે, લોકોની આવક વધવાનું નહીં
- થાઈલેન્ડમાં નવી મોર્ટગેજ લોનનું પ્રમાણ સંકોચાયું છે, જેનાથી સ્થાનિક હાઉસિંગ માંગ નબળી પડી છે
- Bank of Thailand નો પોલિસી રેટ હાલ 2.25% પર છે, જ્યારે થાઈ ઉધારકર્તાઓ માટે સરેરાશ મોર્ટગેજ રેટ વાર્ષિક 5.5-7.5% ની વચ્ચે છે
- સ્થાનિક માંગ નબળી પડતાં રોકડ ધરાવતા વિદેશી ખરીદદારોને કોન્ડોમિનિયમ ખરીદીમાં સોદાબાજી કરવાની મજબૂત સ્થિતિ મળે છે
- બેંગકોક અને ફૂકેત ના ડેવલપરો વેચાણ ટકાવવા માટે ડિસ્કાઉન્ટ અને બોનસ ઑફર્સ વધારી રહ્યા છે, અને મંદી ભરપાઈ કરવા આંતરરાષ્ટ્રીય ખરીદદારોને સક્રિય રીતે લક્ષ્ય બનાવી રહ્યા છે
આંકડા શું કહે છે?
- Bank of Thailand એ સતત ત્રણ ત્રિમાસિકથી ઘરેલુ દેવું-GDP ગુણોત્તર ઘટતો નોંધ્યો છે (Bank of Thailand Monetary Policy Report)
- 2024 ની સરખામણીમાં મોર્ટગેજ અરજી નકારવાનો દર 15-20% વધ્યો હોવાનો અંદાજ છે
- બીજા અને ત્રીજા ઘર માટે Loan-to-Value (LTV) મર્યાદા હજુ પણ કડક છે, જે અંદાજિત મૂલ્યના 70-80% સુધી મર્યાદિત છે
- Agency for Real Estate Affairs (AREA) અનુસાર બેંગકોકમાં વેચાયા વગરના કોન્ડોમિનિયમ યુનિટ્સ 65,000 ને વટાવી ગયા છે
- બેંગકોકમાં નવા બાંધકામના કોન્ડોમિનિયમ ના સરેરાશ ભાવ વિસ્તાર પ્રમાણે 120,000-180,000 THB પ્રતિ ચોરસ મીટર છે, જ્યારે પ્રીમિયમ ડેવલપર પ્રોજેક્ટ્સ આંતરરાષ્ટ્રીય ખરીદદારો માટે 100,000 THB પ્રતિ ચોરસ મીટરથી ઉપર ભાવ મૂકી રહ્યા છે
- વિદેશીઓ દરેક બિલ્ડિંગમાં 49% વિદેશી માલિકી ક્વોટા હેઠળ કોન્ડોમિનિયમ ધરાવી શકે છે, અને માંગ વિદેશી ખરીદદારો તરફ ઢળતાં લોકપ્રિય પ્રોજેક્ટ્સમાં આ ક્વોટા ઝડપથી ભરાઈ રહ્યો છે
- ડેવલપરોના હપ્તા યોજનાઓ લાંબી થઈ છે, કેટલાક વેચાણ વધારવા માટે 36 મહિના સુધીના વ્યાજમુક્ત પેમેન્ટ પ્લાન ઓફર કરી રહ્યા છે
- ફૂકેત થાઈલેન્ડનું સૌથી વધુ આંતરરાષ્ટ્રીય એક્સપોઝર ધરાવતું પ્રોપર્ટી માર્કેટ બન્યું છે, જ્યાં સેકન્ડ હોમ, ભાડા માટેનું રોકાણ અને સ્થળાંતર માટેની વિદેશી માંગ રાષ્ટ્રીય મંદીની અસર હળવી કરી રહી છે
શું આનાથી ફૂકેત અને બેંગકોકના ભાવ પર અસર પડશે?
સ્પષ્ટ ભાવ ઘટાડો જોવા મળી રહ્યો નથી. તેના બદલે ડેવલપરો છુપા ડિસ્કાઉન્ટને પસંદ કરે છે: મફત ફર્નિચર પેકેજ, ગેરંટીડ ભાડા વળતરનું ટ્રાન્સફર, અને લંબાયેલા હપ્તા પ્લાન. પ્રોજેક્ટ અને બાંધકામના તબક્કા પ્રમાણે લિસ્ટ પ્રાઈસ પરથી વાસ્તવિક ડિસ્કાઉન્ટ 5-12% સુધી પહોંચી શકે છે.
જ્યારે સ્થાનિક ખરીદદારો બેંક લોન ન મળવાને કારણે બજારમાંથી બહાર થઈ રહ્યા છે, ત્યારે ડેવલપરો માટે રોકડ ધરાવતા વિદેશી ખરીદદારો વધુ મહત્વના બની જાય છે. આ જ કારણે થાઈલેન્ડ પ્રોપર્ટી જેવી કંપનીઓ સાથે કામ કરતા ગુજરાતી ખરીદદારો માટે વાટાઘાટોમાં હાથ ઉપર રહે છે.
બેંગકોકના કયા વિસ્તારો સૌથી વધુ પ્રભાવિત છે?
નવી BTS અને MRT મેટ્રો લાઈન પર આવેલા બહારના વિસ્તારો, જ્યાં ડેવલપરોએ થાઈ મિડલ-ક્લાસ ખરીદદારોને લક્ષ્ય બનાવીને મોટા પ્રમાણમાં પ્રોજેક્ટ લોન્ચ કર્યા હતા, તે સૌથી વધુ દબાણ હેઠળ છે, ખાસ કરીને Bang Na, Bang Sue, અને Rangsit. જ્યારે Sukhumvit, Silom, અને Sathon જેવા સેન્ટ્રલ વિસ્તારો સતત વિદેશી માંગને કારણે વધુ સ્થિર રહ્યા છે.
ફૂકેત આ પેટર્નથી અલગ છે, કારણ કે ત્યાં પ્રીમિયમ સેગમેન્ટમાં નોન-રેસિડેન્ટ (વિદેશી) સોદા 40-60% સુધી પહોંચે છે. એટલે થાઈ ઉધારકર્તાઓ માટે કડક લોન નીતિની સીધી અસર ફૂકેત પર ઓછી પડે છે. ત્યાં ભાવનું મુખ્ય ચાલક બળ ડોલર અને યુરો સામે બાહ્ટના વિનિમય દર અને પ્રવાસન પ્રવાહ છે.
શું આ સ્થિતિમાં હવે ખરીદવું યોગ્ય છે?
Bank of Thailand એ 2025 ના અંતમાં પોલિસી રેટ ઘટાડીને 2.25% કર્યો, પણ વધુ રાહત ફુગાવા અને બાહ્ટના વિનિમય દર પર નિર્ભર છે. રેટ વધુ ઘટે તો પણ બેંકો લોન નીતિ હળવી કરવા બંધાયેલ નથી, એટલે મોર્ટગેજ મેળવવાની સરળતા પર સીધી અસર મર્યાદિત રહી શકે છે.
ડેવલપરની આર્થિક સ્થિતિ કાળજીપૂર્વક તપાસો. વેચાણ ધીમું પડતાં નબળી કંપનીઓ બાંધકામ મોડું કરી શકે અથવા ગુણવત્તામાં કાપ મૂકી શકે. ઓડિટેડ ફાઇનાન્શિયલ સ્ટેટમેન્ટ માંગો અને પહેલેથી વેચાયેલા યુનિટ્સનું પ્રમાણ ચકાસો. જો બાંધકામ શરૂ થાય ત્યારે 50% થી ઓછા યુનિટ્સ વેચાયા હોય, તો તેને જોખમનો સંકેત ગણવો.
ભાડા માટે રોકાણ કરવું હજુ ફાયદાકારક છે?
બેંગકોકના કોન્ડોમિનિયમમાં નેટ ભાડા વળતર વાર્ષિક 4-6% ની આસપાસ છે, જ્યારે ફૂકેતના મેનેજ્ડ એપાર્ટમેન્ટ સેગમેન્ટમાં આ 5-8% સુધી પહોંચે છે. ડેવલપરો હવે વધુ વાટાઘાટ કરવા તૈયાર છે અને થાઈ ખરીદદારો તરફથી સ્પર્ધા ઓછી છે, એટલે હમણાં જ પ્રત્યક્ષ મુલાકાત ગોઠવીને પ્રોપર્ટી જોવા જવાનો સમય યોગ્ય ગણાય છે.
2026 ના બીજા અર્ધ ભાગ માટે શું અંદાજ છે?
બજારના અંદાજ મુજબ વર્ષના અંત સુધીમાં બેંગકોકમાં નવા પ્રોજેક્ટ લોન્ચમાં 10-15% ઘટાડો થઈ શકે છે. આનાથી નવો પુરવઠો મર્યાદિત રહેશે અને મધ્યમ ગાળે ભાવને ટેકો મળશે. 3-5 વર્ષ ના રોકાણ ગાળા ધરાવતા રોકાણકારો માટે વર્તમાન સ્થિતિ મધ્યમ-જોખમવાળી પ્રવેશ તક પૂરી પાડે છે.
સ્ત્રોત: The Business Times